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刚交房2年,净赚217万!这20个小区解密西安置业关键!

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  你敢想象,现在西安2017、2018年的那波投资客,已经开始收割了。

  注意,这里说的是2017年、2018年才买的房。比如2017年8月才入市的万科公园华府,2018年9月才开售的中南春溪集。

  

  尤其是中南春溪集,去年9月份刚交房,今年转手就卖。贝壳网从去年11月到现在已经有54套成交,大概率是投资客了。

  但究竟挣钱了没?

  以2018年9月8500元/㎡的新房成交价,2021年4月10329元/㎡的二手房成交价,两年半涨了不到2000元/㎡,平均年涨幅不到10%。

  

  扣除月供利息、通胀、契税、物业费等……保值都悬看来这个“收割”大概指的是“割肉”。

  说实话,买房投资和股票一样,踩点太重要了。要是2016年底入手,不用担心此前连续5年房价躺平任嘲的时间成本,也不用担心此后追高的风险。

  而2017年、2018年是西安房价上涨最快的两年。尤其是2017年,新房一年涨了25%,均价直接从年初七八千,涨到年末均价破万。

  以至于有人喊出:2017年后进入西安楼市的都是韭菜。

  当然,这只是个例。从贝壳网上看,2017、2018年入市的新房,现在已经有超过20多个已经交房并有二手房成交。

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  我们可以通过这些小区新房和二手房价格来看看,2017年后在西安投资买房收益究竟如何。

  

  如果粗暴地拉个平均值的话,2017-2018年新房均价11500元/㎡,2021年二手均价2万元/㎡,涨幅74%,年化收益15%以上。

  当然,这只是整个市场的均值。如果具体来看的话,选择不同小区,这几年买入后的涨幅差异可以说天壤之别。

  
拿2017年来看,同年如果选择的是中海昆明路九号,9500元/㎡入手,现在二手成交价已逼近2.4万元/㎡,年化近30%!

  

  但如果选的是恒大雅苑、红星紫御半山,投资三年半,涨幅不到40%,年化不到9%!

  

  23如果是按揭买房的话,投入与收益的差异更大!简单用中海昆明路九号和恒大雅苑这两个房源做个4年投资的模拟。中国昆明路九号4年投入82万,交房2年后收益217万,恒大雅苑3年半投入43万,收益却只有19万!

  

  这种增值差异下,我们有必要以过去4年,西安这波房产投资的回报情况,为大家以后的置业选择做些参考。

  而从这20个小区的涨跌情况来看,影响小区的涨幅的选择因素主要有三点:时间、地点、产品。接下来,我们挨个来看看。

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  入手时间决定了买入点位,这波上涨行情中,真的是买房没技巧全靠入手早。这20个小区里已经翻倍的(涨幅100%以上),全是2017年上半年买的。

  

  价格最低楠香郡,2017年2月才6800元/㎡,即便二手房价格16000元/㎡,在这三个小区里价格最低,但涨幅最大。

  

  而2018年后入市的,当时新房价格基本都在12000元/㎡以上,这就导致入手门槛较高,新房吃掉一部分价格上涨的红利。只有曲江的中海曲江大城涨幅达到50%以上。

  

  像2018年的中南紫云集,新房价格12000元/㎡,但直到去年,区域内的绿城桂语兰庭新房单价也就1.2-1.3万元/㎡。现在中南紫云集二手房1.7万元/㎡的成交价,已经是周边新房和二手房的天花板。

  此外,持有时间也关系着收益多少。

  2017年上半年买的收益高,也和这些房源有不少在2019年交房缴纳契税票,2020年网签满三年,今年开始陆陆续续有业主契税票满两年,二手交易免增值税。在满三满二前后这段时间,也会进一步推高价格。

  不考虑市场,一般从小区交房、契税票房本满二、周边配套完善,怎么也得5年以上,所以一般5-7年是一个小区二手房比较好的出手时间。

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  错过了时间,选择板块就至关重要。这20个小区所涉及的板块里,不同板块涨幅度差异巨大,以2017年同年入市的项目来看:

  

  第一梯队沣东(城西)涨幅全在80%以上,即便最低的金辉优步花园,二手价格也几乎翻倍。这还是因为它是在莲湖。至于沣东的中海昆明路九号、蓝光公园华府涨幅更高。这是城市发展方向、政策倾斜、城建利好所带来的红利。

  第二梯队是高新、曲江、浐灞在均值附近。比如同样在2017年7月份入手的融创星美御、海亮唐宁府、万科公园华府,涨幅都在77%以上,2017年12月入市的中南樾府涨幅也在也在65%。

  曲江、高新人口集中、产业支撑强,供不应求。而浐灞和沣东一样,是城市外拓、政策倾斜的利好,虽然优势比不上沣东,但作为主城区,有配套优势。

  第三梯队北边的未央、经开、高陵,涨幅都较低。包括2017年入市的龙记玖玺、中海太华府,涨幅也都在50%徘徊,比同年入市的其他板块的小区涨幅要低不少。

  综合这三个梯队来看,新区,政策发力的重点涨幅空间更大,供需紧张、成熟的区域最稳,也能跑赢市场。

  当然,对西安来说,现在曲江、高新依旧是最稳妥最成熟的。但政策倾斜的新区则已经改变。从2019年开始,区域热点已经开始转移到高新CID、沣西、泾河新城、港务区等。

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  从这些小区来看,品牌、产品都和未来的涨幅空间息息相关。

  品牌几乎决定了小区、房源未来的交付品质。高新的融创星美御、中海昆明路九号,融创、中海在西安都是品质社区、口碑的代表。在同样时间、产品、区域下,涨幅超过区域均值。

  这一点在融创星美御表现的更为明显,2017年价格就已经17500元/㎡,二手房还能够涨到3万元/㎡。

  而品质一般,或者小品牌,居住体验一般,即便2017年入市早,价格低,依旧涨不上去。比如龙记玖玺,8800的新房价格,现在二手房价格才13500元/㎡。比如红星紫御半山,2017年的新房,涨幅不到40%。

  此外,二手房的涨幅也和产品类型有关。比如融创西安壹号院,大平层产品,2017年11月入市新房价格就已经1.85万,目前二手房价格2.6万。

  一是当时价格高,二是大平层产品总价高,这几年西安市场还是以刚需、刚改为主。纯改善产品的收益周期更长,短期内还是偏向于自住属性的。

  

  从产品上来看,高层刚需产品的增值依旧跑赢改善类产品。这一点在万科公园华府、中南樾府、中海太华府这些同小区不同产品增值上表现的也格外明显。

  其实以年化15%的平均涨幅来看,这波跑赢市场平均水准的,基本上也都是踩中了以上三条,2017年上半年入市、品牌房企、热门板块、刚改产品。

  而从现在来看,这波上涨行情中,低点买入的时间已经过去,想要保障年涨幅15%更困难,对于板块房企的选择需要更慎重,才能让投资年化收益尽可能保持在10-15%之间。

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