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库存去化8年,郑州公寓,卒!

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  郑州的住宅市场涨的有多疯狂!郑州的公寓市场跌的就有多寒心!


  数据来源于房管局,仅包括郑州市主城区。11243(住宅) vs 1090(公寓) ,如此巨大的差距,让人不忍直视! 公寓产品的销售人员,注定活在水深火热之中! 问题在于,住宅市场的火爆热潮,难道真的无法传导到公寓市场吗? 是! 市场就是如此残酷、冰冷、无情!

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  这是近期调研管南某公寓的售楼部现场,半个多小时的探盘过程中,仅有一组客户到访,来也匆匆,去也匆匆。 结局同我们一样,仅仅是增加了一个无效客户的分母。 让人不忍心的地方是,置业顾问为了抓住我们这组唯一有意向的客户,几乎用尽了全力。 详细的讲解了周边的地段优势,带看项目的样板间,独家的第三方“返租金”政策,以及未来十年预期收益率…… 可惜的是,落花有意流水无情,我们只是一个冷漠的调研工具人,对不起了! 与在公寓受到的热情款待相反,同样是管南片区,我们在市场热度最高的富田九鼎公馆却受到了冷遇! 没办法,店大欺客,客大欺店,热门的项目不愁卖,少你一个客户也无所谓! 同样是工作日,临近中午12点。来看看现场的照片!


  售楼部停车场已满,路边同样停满了车


  几乎座无虚席,都纳闷了。我出来调盘是工作,这些购房者真的不用上班吗! 就算不上班,这都中午12点了,也该去吃饭了吧! 如果说,现场的火爆让人印象深刻,置业顾问的淡漠举动更让我们难以接受!1、“我们九鼎公馆,即便你交全款也没有优惠,全款和分期,一视同仁,没有优惠!”从业这么多年来,还真是头一次遇到全款也不优惠半毛钱的项目。 开发商真·资金雄厚·房子不愁卖!2、现在九鼎公馆3号地块最后一栋3#楼,均价1.73万!我们稍有犹豫,吐槽了一下价格过高! 就被置业顾问认为预算不够,不是目标客户! 在我们离去之际,置业顾问居然没有要我们的联系方式! 不再是去年一天无数电话邀约,把你当成上帝一样供着的风光时刻了。 今天居然被轻视了,自尊心被扎了一刀! 两家置业顾问对我们反差鲜明的态度,真真切切反映市场上住宅和公寓的现状,现实而又残酷!

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  2016年,楼市以蛮不讲理的态度教育了广大购房者,同时也给开发商鼓足了信心!住宅的供需失衡,最终将客群挤入了公寓市场,公寓也因此热销!这最终蒙蔽了开发商,大家疯狂上马搞公寓,产业拿地,商改公。 风风火火之后,公寓库存直线上升!


  截至到2020年底,郑州公寓库存共计404万平,约10万套。 这是个什么概念?


  数据来源于贝壳研究院
就是现在开发商一套也不增加公寓供应量,现存市场上的库存也要94个月(7.5年)才能卖完! 面对如此大的库存,你以为各个公寓该怎么做才能去化?如何自救? 是用心做出好产品增强竞争力吗?是打造后期的大服务体系,进行差异化定位吗?不,都不是,开发商只会因循守旧和路径依赖。通俗点说,只会在营销上做文章再直白一下的话,只会降价,坚定不移的降价。反正房子降标利润就又回来了。 你说降价就不怕老业主维权吗? 好,那我就换个方式,买公寓送车。 再不行我就送学位! 我怀里还揣着一套必杀技——十年返租! 这就是东北的大保健一条龙,总有一款适合你! 我负责你玩开心玩舒服,你负责结账买单。 我负责赚你钱,你负责让我赚。

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  猫腻就在大保健中!一、在众多促销政策中,包租返租是最让人心动的!上文提到的某公寓就是主打“十年返租”优惠! 这也是我们好奇的原因,毕竟“返租”政策是被国家明令禁止的!


  宣传海报公寓返租具体政策是:

  

1、购买指定楼层的公寓(3-5层),与携程·丽呈酒店签约。2、包租期10年,从第4年开始,租金递增5%。3、北向楼层,返月租1100(现金)+200(代金券),南向稍高一点!4、免租期6个月,装修费业主和酒店方分摊(各3.8万)

  根据置业顾问的计算,总体收益率在8.9%左右,看起来相当的不错。不过收益先放一边,说一说我认为比较不确定的几点。1、乙方违约怎么办,拖欠租金开发商是不负责的,毕竟这是与第三方的合同。据说会有一个赔偿条款,但作为弱势群体的业主,话语权是相当的无力。2、双方分摊的装修费,一间25平的公寓,7.6万的总装修费,3000元/平的装修标准。又有谁来监督,严重怀疑,品牌运营方会以品牌价值和软件增值服务等折算,说的不客气一点,这就是白嫖啊。3、指定楼层的房价是否存在溢价。众所周知,低楼层房源是会享有折扣的,事实上,置业顾问也隐隐的提到,高楼层的公寓价格与低楼层相差不大。这也就说明了开发商变相提价,买单的还是购房者。所以说,开发商是不会做赔本买卖的。你对美好未来的所有期许,是一定要付出代价的!二、除了返租金之外,买公寓送学位也是杀手锏之一金科城的公寓就曾经轰轰烈烈的搞过!甚至强调可以把承诺写进合同里!我对此同样有一些忧虑1、没有官方公示。最少要有教育局、学校的红头文件才保险,一个合同真的保障力度不够。2、学位不确定,至少合同是没有确定上哪个学区的。目前桂花街校区、玉兰街校区、冬青街校区目前都是严格执行户口、房产证一致的,最后如何安排,为难的是学校。很可能就近上学的希望会落空。公寓不能落户,在入学政策上低人一等,这是不争的事实。所以说,买公寓送学位,同样存在不小得风险!其他促销政策,送汽车了,能分期了,都是小儿科。羊毛出在羊身上,接盘的还是购房者!

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  公寓不值得投资的文章说的太多了。

  

不能落户、商水商电、不能上学、容积率高、居住体验差……

  但其中最根本的原因,还是税费高,流通性太差。二手房公寓税费出了名的高,堪称“贵族税”,税多数都要在卖出总价的20%以上,甚至更高,直接导致二手公寓流通性差。再加上这两年公寓供应量爆发,市场库存积压,公寓在二手房市场的流通性只会更差。雪上加霜的是,天量的安置房、新建商品房接连入市,郑州的租房市场萎靡不振,租金跌跌不休,一路走低。流通性差,租金不高,这如同是一个恶性循环的死局!你我普通人,要有自知之明,并无能力挽救这个死局,还是少碰为妙!唯一的真理就是,任开发商说的天花乱坠,我自岿然不动!切莫成为被收割的韭菜!

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