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力高地产进击广州背后:高达10%的融资成本和被蚕食的利润

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  “过江龙”抢滩广州,已成为近几年广州土拍市场的一大亮点。广州2021年的第一场集中供地,吸引了正荣、力高、联发、天地源、中免等9家新晋房企落子广州。


  其中,起家深圳,深耕长三角的力高,以约11.4亿元拿下增城区荔湖街荔城西环路北侧地块,折合楼面价10800元/平方米,距离地铁21号线钟岗站直线距离约1.5公里,成功进驻广州。

  这家销售规模仅400多亿的中小房企,截至2020年底的总土储却达到2340万平方米,同比大幅增加60.3%。南都大数据研究院规模上市房企课题组监测,规模扩张的背后,力高集团利润增速现逐年放缓,融资成本逼近10%高居不下,质量维权频频发生。

  利润增速现逐年放缓

  财报显示,力高集团全年实现的合约销售约为409.75亿元,合约销售建筑面积约为475.62 万平方米,同比分别增长49.5%及83.8%,超额完成全年年度销售目标。2021年1-4月份,实现合约销售约128.78亿元,建筑面积约149.08万平方米。

  2020年力高实现营业收入124.52亿元,较2019年同期约86.02亿元增加约38.50亿元,增长44.8%。其中,泛海峡西岸经济区的分部收益大幅增加39.0%至25亿元,中西部地区的分部收益大幅增加69.2%至50.5亿元,环渤海经济区的分部收益上升至43.91亿元,大湾区的分部收益下降至2.62亿元。


  值得注意的是,力高利润增速现逐年放缓。财报显示,2017年—2020年归母净利润分别为 8.62亿元、9.91亿元、10.35亿元、4.45亿元,增速分别为91.29%、14.9%、4.46%、-14.05%。

  2020年毛利减少4.8%至28.13亿元,毛利率亦由2019年度34%下降至23%。毛利率减少主要由于年内平均土地收购成本增加,以及平均售价减至7824元所致。

  总土储同比大涨60.5%

  2018年开始,力高集团开启了规模扩张的路线,土储面积不断增加,规模体量逐渐变大。2018年至2019年,力高集团土储面积分别为999.64万平方米、1456万平方米,同比增长104.58%、45.7%。

  2020年,力高新获取36幅土地,新进苏州、常州、无锡等城市,战略布局长三角实现新突破。集团总土地储备达到了2338万平方米,较2019年大幅增加60.5%,为盈利的持续增长奠定基础。

  在拿地上,总部位于深圳的力高,坚持将长三角城市群作为深耕的核心主区域,将粤港澳大湾区、长江中游城市群、环渤海经济区作为布局拓展的3大副区域。

  此次首进广州,拿地策略跟其他过江龙很相似:交通相对便利+地价相对低洼的区域,成为抢滩广州的落子首选。

  高融资,质量问题频出

  扩张的背后,是不容忽视的整体负债也在一路飙升。总负债由2017年末152.63亿元,增加至2020年末730.27亿元,比2019年上涨37.85%;有息负债201.11亿元,同比增加17.83%。净负债率为48.7%,较2019年末增长约30.8个百分点;剔除预收款后的资产负债率78.11%,较2019年末略降,但依然踩线。

  债务结构上,一年内到期的短债从2019年末120.87亿元下降至67.12亿元,同比下降44.5%。总现金及现金等价物及受限制现金为138亿元,现金短债比2.06,短期偿债能力正在逐步增强。


  积极偿债的力高集团,去年发行的多笔融资利率都比较高,融资成本处于行业较高水平。财报显示,2020年力高集团加权平均融资成本9.78%,比2019年还增加0.45%。比如,去年8月12日、7月31日、5月20日,力高集团曾公告发行2021年到期的300万美元8.5%优先票据、2022年到期2.2亿美元11.0%优先票据、1.5亿美元13.0%优先票据。去年11月11日,公告称拟发行2024年到期的2.66亿美元优先票据,票面利率为9.9%。

  与此同时,进入2021年,规模化的力高也饱受“维权”之痛。今年2月,安徽网报道肥东县力高·澜湖前城交付的一手房,出现客厅天花板上出现两条裂缝外,新房室内的地坪比室外的地坪还低了8公分等质量问题;

  今年3月,齐鲁晚报报道烟台力高阳光海岸4期业主反映精装房“不精”,花20万装修费评估后不值8万,燃气管道饶厨房两米半等质量问题。


  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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