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当融创来敲门

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  “收并购这方面在今后的机会多”

  当孙宏斌说完这句话的一个月后,融创就接连卷入了彰泰、蓝光、协信的收并购。

  已经低调了两年的融创,突然在收并购上提速了。

  01

  2018年孙宏斌曾说过,“我们是并购方面的学习榜样”。

  现实也确实如此,在地产圈过去十年里,融创几乎就是并购的同义词。

  2013到2019年,融创用于收并购的支出超过2300亿元。经过一系列的收并购,融创销售金额从508亿增长至超过5000亿元,销售额增长超过10倍,从TOP11到稳居TOP4。

  并购解决了融创发展初期的两大问题:

  一是在招拍挂获地上的劣势;

  二是彼时品牌和产品尚未成型,无法低价获地。

  这条扩张之路,融创之所以比很多企业走得顺,是因为融创强悍的营销力,在去库存、回笼资金上发挥了关键作用,而高周转的极致营销,背后是高薪和高佣金代表的高成本。这也使得融创相比前三大房企有着更高的负债比率。

  高负债、高杠杆、高周转的三高模式,是过去主流的扩张模式,但是随着三道红线政策缩紧,融创也必须改变策略。

  2019年业绩会上,孙宏斌曾说过:“我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。”

  此后,融创的拿地速度开始趋于稳健,而并购事项也沉寂了一年多。

  现在,融创又重拾旧业,并不是因为其财务问题已经得到根本解决,而是因为同行的需要(闻到了肉味),很多中小型房企遇到的困难,远比融创来得紧急且严重。

  毕竟白衣骑士孙宏斌曾经说过:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就来找我。”

  所以,舍他其谁呢?

  02

  5月7日,经过两周左右的初步尽职调查,融创收购彰泰的总金额虽然下调至99亿元,但融创与彰泰的合约还是正式签订了,这是今年有关融创的三项收购中尘埃落定的第一家。

  作为一家深耕广西29年的老牌本土企业,彰泰是一家走出广西无人知晓,走进广西无人不晓的房企。

  过去三年,彰泰销售金额均超过200亿元,长期以来市占率和销售规模都位居广西本土房企首位。

  但是2018年之后,事情起了变化。碧桂园集团连续两年超越彰泰集团获得广西销售冠军,而这个差距正在逐年拉大。

  彰泰集团并未在全国化布局中打开局面,就需要面对规模化房企堵上门的风险;作为未上市房企,彰泰的融资渠道非常有限,依靠信托等非标融资。

  随着2020年后,融资渠道收紧,信托频繁暴雷,彰泰就算当下的资金不出问题,而之后的道路也不容乐观。

  在行业整体进入存量时代,政策包不断加强的今天,像彰泰这样的区域房企其实还有很多,而对于巨头来说,这就是上好的膏腴;对于区域房企来说,行业龙头也是能够托付的良人。

  在当前的市场环境下,区域龙头与行业龙头强强联合,将地区人才优势、政商关系结合成本控制、管理优势,对于合作双方来说,可能都是好消息。

  03

  如果说孙宏斌的第一个标签是并购,那么第二个标签一定就是厚道。

  但是孙老板的厚道只是表现在人情场面上,该做的准备一点也没有落下。

  长期精于并购的融创团队,甚至有在半个月内基本搞懂一家公司的尽调能力。而这些内容体现在场面上,就是孙老板握了个手,然后拉了兄弟一把。

  实际上孙老板的每一次出手都是粗中有细,适时而动。经过多年并购获得的失败经验,融创有着自己的并购准则。

  一方面,融创对于快进快出极为在意,如何将货值迅速转为销售额是融创关注的核心问题。

  另一个方面,融创的并购原则,在于是否能够服务大战略。

  以彰泰为例,拿下彰泰,是因为其700亿的资产包,能够让在广西市占率仅第八位的融创直接挑战第一位的碧桂园。而对于融创西南区域公司在2021年设定的3000亿销售目标来说,更是雪中送炭。比较融创去年近6000亿的销售额,可知未来西南区域的销售额几乎占据了融创的半壁江山,而碧桂园、恒大几大巨头也是将西南地区视为未来几年重要的增长点。

  而近日传出融创正在与位于重庆的协信控股洽谈收购事宜,其目标可见也是服务于西南3000亿的目标。

  04

  今年业绩会上,孙老板关于并购的话其实还有后半句:“收并购这方面在今后的机会多,但前几年那些(出问题的)公司找你的基本上不能要了。”

  如果财务不良的房企希望透过收并购来纾困的话,白衣骑士只会在岸上为你加油而已。向前看,在岸边为泰禾加油的万科,以及为华夏幸福加油的平安就是例子。

  所谓并购就是手握优质项目的被收购方,尚有价值的时候,壮士断腕,才能抽身而去。而不是在无力挽回时,光喊救命!

  无论是尚能选择卖掉部分华东优质项目来换得喘息的蓝光,还是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身,亦或是与新加坡CDL合作不愉快选择再婚的协信。都昭示着在融资严监管、土拍集中化的大背景下,大鱼吃小鱼的局面正在越来越频繁的出现。

  结合今年TOP50房企发布的年报数据可知,过去三年来,绝大多数的企业毛利润率都在持续下降,少有的几位优等生也处在“增收不增利”的尴尬处境中。

  能穿越周期的中型房企,正在积极降杠杆、去化、抓回款率。而不能穿越的只求卖个好价钱。而手有余粮的巨头们,虽然不能再吞下一个万达资产包,但是多几个彰泰级别的机会还是可以吃下的,毕竟更多的优质土储和深入区域的团队是真的很香。

  目前,全国房企排名首位的碧桂园的市占比也不到5%,而比照国际水平,头部房企占比约为8%,房地产行业的集中度的提升空间还有很大。

  三道红线、两集中对于中小房企来说压力是巨大的。对于头部10强来说,市场化的资源将进一步向他们倾斜,这或许是地产的白银时代,但是对于融创们来说,未必不会开创出一个新的黄金时代,具体取决于一年里有几个彰泰。

  还未关注的,赶紧上车了!

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