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“严重亏损”,都江堰约300亩土地谁接招?

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  2017年7月,成都张江房地产开发有限公司(以下简称成都张江地产)100%股权及相关债权拟转让。2021年5月8日,成都张江地产100%股权以及相关债权转让项目,再度出现在上海联合产权交易所。

  按此计算,成都张江地产股权转让事宜已耗时将近4年,期间多次挂牌转让,但均未成功。

  从资产情况来看,成都张江地产名下拥有都江堰约300亩土地,而拿地时间在2009年前后,应当说,土地本身在多年间应有一定增值,不过,也应看到,成都张江地产在期间产生的多笔债务及资金成本,同样可能在一定程度上“蚕食”了相关土地价值


  △标的截图,据上海联合产权交易所

   股权、债权转让底价约6.8亿元

  2021年5月8日,上海联合产权交易所披露了与成都张江地产相关联的多个股权、债权项目——成都张江地产100%股权及成都张江实业发展有限公司对标的企业2071.890404万元债权;上海张江高科技园区置业有限公司对成都张江地产18188.370867万元债权;上海张江(集团)有限公司对成都张江地产23408.755583万元债权。

  其中,成都张江地产100%股权及2071.890404万元债权的转让底价为26,438.291616万元,再加上后面两部分的债权底价,本次相关股权及债权项目的转让底价约6.8亿元

  资产评估方面,成都张江地产资产总计约6.32亿元,负债约6.57亿元,净资产约-0.24亿元。

  具体到土地资产,氢地产新媒体从历史抵押信息中发现,成都张江地产曾在2011-2014年前后将名下土地进行抵押,均位于幸福镇民主村五、六组,土地用途均为中低价位、中小套型普通商品房用地,面积分别为8.0244公顷、11.1891公顷、0.7111公顷,3幅土地总面积约合289.89亩,当时的抵押总金额3亿元。

   严重亏损与大本营转型阵痛

  2009年前后,上海张江集团进入都江堰拿地。其中,55号地块约定的开发完工日期为2010年4月23日,出让合同约定满2年未动工开发的,出让人可以无偿收回土地使用权。

  随后,项目于2010年开发建设,被打造为“御景豪庭”(张江御景湾)。2011年,项目上市销售,但产品受到市场冷遇,销售情况并不理想,旋即于当年年底前后停工。直到2014年,项目为回笼资金,再次入市,并以低于市场的价格进行促销。


  △项目历史资料图,据透明房产网

  透明房产网则显示,2019年12月26日、2020年4月17日,张江御景湾获得两张预售许可,共推出房源398套。当时的报名摇号信息显示,参与项目摇号人数较少。不过,最新的“一房一价”数据显示,这398套房源已基本售完,算是为项目多年间的开发带来一份慰籍。

  但是,整体来看,“一期项目整体亏损严重”


  △张江集团园区资料图,据张江集团
这从成都张江地产100%股权转让项目披露的一个细节可以看出:标的公司其他流动资产账面值19,369,428.96元,系一期项目预缴土地增值税、二期房屋增值税及待抵扣进项税额……因一期项目整体亏损严重,经测算应缴纳土地增值税为零元,已预缴土地增值税应全额退回。

  由此,项目的亏损向上海张江集团“波及”。数年间,项目主体或股东,通过出质股权、借款的形式,向上海张江集团方面获取数亿元资金。

  而回到张江集团层面,2015年,上市主体——张江高科宣布由房企向科技股进行转型,转让部分房地产项目股权也就不难理解。同时,在转型的过程之中,张江高科资金压力凸显。公开消息显示:2020年其总负债约183亿元,同比增长约48%,创历史新高;同期,负债率55.78%,为近5年来最高。

  如此境况之下,成都张江地产再度开启转让之路。约300亩土地的未来,尚待揭晓

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