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太古里商家提前退租,支付违约金后再被起诉追要242万余元

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  96万余元保证金和装修保证金不退,外加30万元违约金,同时将房屋恢复原貌。2019年3月28日,在成都太古里经营了4年泰国料理店的王先生和合伙人朱先生,最终与太古里商铺出租方成都乾豪置业有限公司达成了终止《租赁合同》的协议。合同终止时间定在了当年3月1日,比租赁合同约定提前了9个月。

  按照合同《终止协议》的约定,30万元违约金须在当年5月1日前支付,房屋须在当年6月1日前恢复到“与原状一致或甲方书面认可的标准”。
房屋还原前后 受访者供图

  王先生介绍,按照协议的约定,其按时支付了违约金,并对房屋装修进行了拆除以恢复原貌。不过,原貌的恢复却并未达到出租方的认可,他也在之后被对方起诉,要求还需额外支付共计242万余元的各类款项。

  这个结果让王先生和合伙人无法接受:“当初这家店前后投入了近千万,现在不仅没有赚到钱,提前退租搭进去百多万不说,还得再赔两百多万?”

  太古里开店

  因提前退租承担违约金等,损失百万元

  王先生与好友朱先生是一对生意伙伴,两人在成都合伙经营着一家泰国料理店。2014年,为扩大经营,两人又在市中心太古里商业街租下了门店,并于当年12月30日与商铺出租方成都乾豪置业有限公司签订《租赁合同》,租下太古里第二层2218号及其第三层商铺。户内面积为427平方米,户外面积为137平方米。
双方签订的租赁合同 受访者供图

  《租赁合同》显示,租赁期为60个月,起租日为2015年1月1日,免租期为3个月。租金分为“基本租金”和“提成租金”,其中“基本租金”第一年每月为14.9万,而后每年递增,分别为每月16.4万、18.1万、19.8万、21.8万元。“提成租金”按照每月经营总收入乘以相应提成比例再减去基本租金计算。其约定的提成比例自第一年到第五年分别为:12%、13%、14%、15%、16%。

  《租赁合同》同时约定了相应的管理费及其他费用,以及94万余元的保证金。

  合伙人朱先生介绍,餐厅于2015年8月份正式营业,直到2018年12月,由于经营成本的增加及市场因素,餐厅决定关门,并向出租方提出了提前解约的想法。而此时距离合同到期还有一年时间。

  经过多日沟通,租赁双方于2019年3月28日就提前退租事宜达成一致,并签下《终止协议》,终止《租赁合同》。按照协议的约定,合同终止时间定在了当年3月1日,王先生和朱先生还须在当年5月1日前向成都乾豪置业有限公司支付30万元违约金,且前期缴纳的共计96万余元的保证金及装修保证金不予退还,同时还须在当年6月1日前将房屋恢复到“与原状一致或甲方书面认可的标准”。
双方签订的终止协议 受访者供图

  《终止协议》同时约定,如承租方违约,出租方可向其主张相应的租金、管理费及滞纳金等。

  这意味着,由于提前退租,王先生和朱先生须为此承担超过百万元的经济损失。“这个损失其实是很大的,但我们也想尽快把事情了了,不想再拖,同时经过核算,这个钱还算在承受范围内”。

  未恢复原状?

  出租方起诉租客,再追要各类款项242万余元

  按照王先生及合伙人朱先生的说法,达成租赁合同《终止协议》后,他们向成都乾豪置业有限公司进行了违约金转款,并对商铺装修进行了拆除,“拆除还原的费用花了将近30万”。

  “我们认为拆除是达标了的,但对方却始终认为没有达到标准。”朱先生说,双方主要争议焦点在于户外阳台部分,“但这个过程中,他们的人员不停有变动,真正最初的情况可能现在的工作人员都不是最了解的”。
房屋还原前后 受访者供图

  王先生也表示,按照合同和协议约定,还原需要达到“与原状一致或甲方书面认可的标准”,“但这是很主观的认识,即便达到标准也可以说没有达到标准”。其同时表示,因为在拆除过程中,一些墙面会影响到相邻商家,因此也存在部分“不具备施工条件”的客观因素。

  王先生介绍,再之后,出租方公司又自行进行了“所谓的招标施工单位进行了二次还原”,并向其出具了19万余元的发票,要求其支付,“但我们认为这是不合理的,就拒绝了支付”。

  而此举也在之后引来了出租方的起诉。在起诉书中,出租方成都乾豪置业有限公司称,租赁方在签订《终止协议》后,并未按约还原房屋并及时交还,为其经营带来了巨大损失,其只得在之后(2019年8月6日)采取措施收回房屋自行进行还原,并为此支出了19万余元。而租赁方“未按约定还原、交还承租单元的行为已经构成严重违约”。

  由此,出租方向王先生提出了包含2019年1月至3月房屋基本租金、管理费、电费及此前免租期基本租金、超出交还日期后的房屋占用费(2019年6月2日~2019年8月6日)、其后续支出的19万还原工程款等在内的共计242万余元款项。

  租客提起反诉:

  合同显失公平,欲追回多支付的207万余元

  “当初这家店前后投入了近千万,现在不仅没有赚到钱,提前退租搭进去百多万不说,还得再赔两百多万?”遭到起诉,让王先生和合伙人无法接受。

  仔细查看当初签订的《租赁合同》以及《终止协议》,两人觉得,其中大量格式条款对于承租方来讲存在明显不利,有违公平原则。

  王先生称,在房屋租金上,出租方不仅要收取已约定的“基本租金”,还需要收取“提成租金”,“基本租金已经就是租金了,何来‘提成’”,同时本该由对方缴纳的增值税也转移到了承租方身上,对于类似押金的保证金在违约后不但要进行没收,还需额外赔偿违约金。“有很多霸王条款”。
已还原的房屋面貌 受访者供图

  “房屋租赁双方的权利和义务是非常不对等的,我们在已经承担年年上涨的房租负担的同时,还更多承担了不该由我们承担的费用,对于违约的责任也明显对我们不利。”王先生认为,显失公平的个格式条款应当为无效条款。

  由此,王先生委托了律师决定对成都乾豪置业有限公司提起反诉,请求法院确认对方收取增值税、提成租金、违约金、保证金等行为无效,并退还多收取的共计207万余元的各项费用。该案将于近期开庭。

  出租方回应:

  租赁方存在大量欠款,双方争议交于法院裁判

  “我们是大公司,不是小的民营企业,所有事务都是依据法律合同在进行的。”5月8日,曾与王先生进行对接工作的一名成都乾豪置业有限公司相关工作人员介绍,对于诉讼,一方面是由于双方在沟通处理争议中间遇到了很多问题,另一方面是租赁方存在大量欠款,而公司法务和租赁部同事在后期又一直联系不上对方。

  而对于租赁方的反诉,该工作人员表示,既然双方提起诉讼,肯定是各说各有理,但对方所以为的事实是否真的如其所说,还需要法院来判定,公司也会尊重法院的裁判。

  红星新闻记者就此联系到出租方商铺租赁部门,一名工作人员称,此事系公司与客户之间的事宜,既然已经进入到诉讼程序,相关事务已经委托律师进行代理,建议记者与律师联系了解。

  随后,红星新闻记者联系到出租方负责该案的代理律师王女士。王女士表示,在法院还未开庭前任何一方的说法都是单方面的说法,不论双方有何种说法,最终都还是需要用证据来说话。“对方可以那样去说、去认为,但这与有证据支撑的法律事实是两回事,他认为的并不一定就是事实。”其表示一切将会由法院进行裁定,法庭会给出最终的结果,目前暂不便就案件受访和发表意见。

  成都商报-红星新闻记者 杜玉全

  原标题:《太古里商家提前退租,支付违约金后再被起诉追要242万余元》

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