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蓝光战略转向:抛售资产近60亿,从“双轮驱动”回归聚焦主业

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  前几年高速扩张的蓝光发展,面对过去一年间的行业剧变,正以业务瘦身、财务减压的代价换取未来更大的发展空间。

  撰文/ 娄梓悦

  编辑/ 卢泳志

  地产下半场,随着行业红利逐渐式微,房企多元化、轻资产化、去地产化的动作频频,但兜兜转转一大圈,往往还是离不开房地产开发主业。

  起家于四川的千亿房企蓝光发展,面对过去一年间的行业剧变,就从“双轮驱动”的多元化发展,重新聚焦地产主业。蓝光这一战略转向,始于去年7月出售旗下医药公司迪康药业,接着在今年2月出售物业公司嘉宝服务,引发外界各种猜测。市场甚至传言蓝光迫于债务压力,正与多家机构洽谈股权转让事宜,将引入战略投资,卖身自救。


  
对此,蓝光高层已于4月底出面辟谣。常务副总裁兼首席运营官杨武正表示,引入战略投资仅限于财务层面,不会考虑出让控股权,更不会甩卖公司。风云地产界近日从蓝光内部人士获悉,以上资产变现行为,其实是公司为聚焦主业、聚力精益而主动做出的战略选择。

  尽管舆论风波尚未平息,但此前高速扩张的蓝光,通过战略转向,正以业务瘦身、财务减压的代价换取未来更大的发展空间。

  聚焦主业,蓝光抛售医药、物业核心资产

  蓝光发展1990年创立于成都,2015年在上交所完成重组,借壳迪康药业成功上市。由此开始,蓝光在业务多元化布局上以“地产+医药”双轮驱动,进入高速发展时期。

  到2019,蓝光签约销售1015亿,短短四年时间即实现了从百亿到千亿的跨越。这一年,蓝光总部入驻上海,旗下物业板块蓝光嘉宝服务也成功登陆港交所,实现了“上海+成都双总部、A+H双资本平台”的发展新格局。


  图片来源:蓝光BRC公众号

  2020年,新冠疫情突然来袭,房地产调控持续加码,下半年出台的“三道红线”融资新规,更让众多房企措手不及。面对行业变,蓝光审时度势,及时做出战略调整,业务上从“双轮驱动”、多元发展回到聚焦主业,财务上聚力精益,打造专业化、数字化新型财务组织,以精益化管理推进中长期战略目标实现。

  蓝光这一轮战略调整,在资本布局层面动作很大。

  先是在去年7月,蓝光将旗下生物医药板块的核心资产——迪康药业的全部股权,作价9亿元,转让给汉商集团股份有限公司和汉商大健康产业有限公司。生物医药是蓝光“双轮驱动”战略下的主营业务之一,董事长杨铿以壮士断腕的魄力主动舍弃,引领公司战略转向,重新聚焦房地产主业。

  接着在今年2月,杨铿又将所持蓝光嘉宝服务65.04%的股份,卖给碧桂园服务,交易溢价30%左右,总价达到49.64亿元。从年报看,嘉宝服务在管物业面积为1.29亿平方米,去年营收21亿元,净利润5.5亿元,在百强物业企业中排名第11位。这笔交易在4月20日完成交割,全部资金已经到位。


  图片来源:蓝光发展公告

  以上两笔交易共回笼资金近60亿元。在外界看来,蓝光是在高速扩张之后,迫于债务压力,不得已变卖资产、回笼资金以应付到期债务。基于此种猜测,紧接着嘉宝服务交割完成之后,市场传言蓝光正与多方进行股权收购谈判,将引进战略投资、撤出上海总部云云。

  4月27日,蓝光发展举行投资人电话会议,董事长杨铿引领众高管出席,集中回应“卖身”传闻。关于引战自救的说法,常务副总裁兼首席运营官杨武正表示,会考虑在股权层面引入财务实力强的战略投资者,但仅是财务层面,不会考虑出让控股权,不会甩卖公司。针对蓝光总部要撤出上海的传言,首席执行官迟峰辟谣称,“公司现在没有,未来也没有撤离上海运营总部的计划。”


  蓝光发展上海运营总部。图片来源:蓝光BRC公众号

  事后,蓝光发展向风云地产界解释,“转让迪康和嘉宝股权,是公司聚焦主业的主动战略选择。”从去年7月份以来,蓝光即以聚焦主业、聚力精益为主要的战略方向,调整布局,致力于增加公司现金流、促进核心业务的经营和拓展。

  二代接班上位,杨武正担当转型重任

  在调整资本布局的同时,蓝光战略转向,还表现在过去一年来高层人事的频密调整上。

  先是在2019年12月,蓝光发展总裁张巧龙辞职。张巧龙2006年加入蓝光,2017年获任总裁,2018年再被委任为副董事长兼首席执行官,全面负责业务、战略开发及执行,是蓝光实现千亿规模扩张的有功之臣。接替张巧龙的是首席执行官迟峰,曾任华润置地高级副总裁,非常熟悉华东市场,有利于推进蓝光业务布局“东进南下”。

  2020年4月,张巧龙又辞去蓝光发展副董事长、董事职务。杨武正获公司董事提名并顺利当选,填补董事空缺。公开资料显示,杨正武是创始人杨铿的儿子,出生于1995年,先后就读于美国德雷塞尔大学、英国华威大学,主修金融,持有德雷塞尔大学金融本科学历和华威大学金融硕士学历。


  蓝光发展董事长杨铿。图片来源:蓝光发展官网

  学成回国后,杨武正在蓝光发展的控股母公司蓝光投资控股集团担任董事、董事长助理,并在蓝光发展董事长助理、投资发展中心副总经理等多个岗位上历练。2020年12月,他又接替余驰,出任蓝光发展常务副总裁兼首席运营官,分管投资体系、经营体系。

  2021年新年伊始,杨铿提出蓝光要第三次创业,高度聚焦住宅地产开发、现代服务业,同时开辟全新赛道。杨武正则表示,蓝光要金融化转型,探索第三增长曲线。作为杨铿着意培养的二代接班人,杨武正虽然年仅25岁,但已担当大任,在蓝光战略转向中扮演着重要角色。

  蓝光创始人杨铿生于1961年,现年60岁,已届传统的退休年龄。从公开报道看,除了杨武正,他还有一个大儿子杨毕洲,目前大约30岁出头,先后在蓝光旗下的投资、工程等多个部门历练,有比较深厚的群众基础。

  杨毕洲为人非常低调。天眼查显示,他先后投资了铭涛科技、斑马智联等多家公司,曾持有蓝光创新49%的股份。蓝光创新成立于2010年9月,实缴注册资本5000万元,股东为蓝光投资控股集团和杨毕洲,最终受益人为杨铿和杨毕洲分别持股48.47%和49%。今年4月6日,杨毕洲退出蓝光创新,将其所持股份全部转让给蓝光投资控股集团,或许也是为杨武正的接班铺路。


  图片来源:天眼查

  元老重臣退出,少帅走上前台担当转型重任,蓝光高层频密的人事调整,颇受业内关注。内部人士向风云地产界表示,这些调整“属于上市公司经营发展过程中的正常变动”,今后随着公司战略转型和业务布局的扩展,对高管层提出更高的经营管理要求,还需引入更高量级的市场化人才,以满足经营和发展的需要。

  财务减压,蓝光寻求和大机构全方位合作

  从资本布局到高层人事,蓝光过去一年来的战略转向,如今已初见成效。

  先看地产主业。蓝光2020年签约销售1035.36亿元,在新冠疫情影响下同比增长2%,继续站稳千亿阵营。

  再看杠杆调降。截至2020年底,蓝光发展资产负债率82.04%,扣除预收款后资产负债率73.03%;净负债率88.57%;在手现金297.43亿元,现金短债比1.06。与房企“三道红线”的融资新规相对照,

资产负债率一项超标。而在去年中期,蓝光扣除预收款后资产负债率71.34%,净负债率105.63%,现金短债比0.79,“三道红线”全部踩中。


  图片来源:蓝光发展年报

  半年多时间,蓝光从“红档”房企降为“黄档”,通过战略收缩换取未来更大的发展空间。内部人士向风云地产界表示,根据国家监管要求,蓝光将优化降档提上重要议事日程,争取年内实现三道红线全达标。

  最后看偿债能力。截至2020年末,蓝光发展有息负债722.4亿元,其中短期借款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为216.58亿元,短期有息负债合计279.75亿元;而公司持有货币资金297.42亿元,完全可以覆盖短期债务。

  广受关注的永续债问题,蓝光发展也在持续削减,永续债余额从去年三季度的44.74亿,年末减至21.5亿,今年一季度继续减至12.86亿元。债券方面,蓝光二季度剩余到期债券仅6亿元,三季度虽然到期债券规模有所集中,但月度分布比较均匀,只要项目销售情况良好,基本上没有偿还压力。

  蓝光内部人士向风云地产界透露,今年一季度,公司签约销售252亿元,回款达到173亿;4月份又销售了57亿元,回款51亿。这些经营性回款释出的现金流,对三季度如期还款提供了有力支撑,可以应对各种极端情况。


  
通过调降标杆、主动减压使财务状况获得改善,是蓝光聚力精益、对财务进行精益化管理的结果体现。

  蓝光发展向风云地产界表示,为了推进中长期战略目标,蓝光一方面动态管控现金流,建立以回款为核心的运营体系,提升资金统筹和使用效率;另外也将改进融资管理,在融资领域建立战略合作伙伴,寻求和大机构进行全方位合作。

  财务是企业运营的基础支撑。蓝光未来如果像杨武正所期望的,能在财务层面引入战略投资者,或可助力其战略回调行动更为平稳落地。

  对于蓝光发展的战略转向,你有什么看法?欢迎评论区留言讨论!

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