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“加息潮”要来?深圳二手房最新实探来了

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  来源:证券时报

  5月6日,中国建设银行深圳市分行率先宣布将首套和二套房贷利率分别上调15BP和35BP,同时安居型商品房贷款利率维持不变,此举也让市场预期其他大行或将纷纷跟进。

  事实上,今年以来,深圳楼市调控一直在逐步升级,这也让购房者的心态发生一些变化。

  二手房购房者观望态度浓厚

  深圳建行调整房贷利率,首套房贷款利率执行 LPR+45BP(相当于 5.10%),二套房贷执行 LPR+95BP(相当于 5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。按照二套房借贷500万,年限30年,通过等额本息的方式还款计算,在房贷执行利率上调后,每月还款金额的增加值为1093.76元,30年的总利息增加约39万元。

  美联物业全国研究中心认为,以深圳目前的人均收入及房价水平,这个数目在可接受范围内,因此房贷执行利率上调本身,对市场的影响有限。目前影响市场最为深远的依然是调控政策比较严苛,以及二手房首付比例较高的问题,预计短时间内住宅市场的交易难以有较大的回暖,成交量低位运行有机会成为2021年全年的基调。

  对于刚需置业者来说,房贷利率上升还是带来心态上的变化。在罗湖区宝安南路,一位正在中介门店咨询的陈先生告诉记者,自己正准备购置该片区的一套总价600万左右的二手房,但由于二手房参考价出台,首付增加,他一直在准备首付款,没想到等来了银行加息。“房产中介告知我赶紧找其他银行申请房贷并打征信,说不定其他银行很快就会跟随加息。”陈先生表示,“我是因为小孩要读书没有办法,但身边几位有计划买房的朋友都选择观望。”


  (罗湖,一家房产中介门店前“门可罗雀”)

  记者对多位房产中介经理和购房者进行采访,得到几乎同一个答复:在不断升级的调控下,购房者心态发生变化,特别是对房价只涨不跌的想法开始动摇。“如果调控持续下去,房价多少要调整一些,现在只有钱到位的客户会出手,置换的客户多数会选择观望。”有房产中介如是说。“最近出手买二手房的人少了一些,问的人也少。”

  不过,记者发现深圳二手房市场普遍降价的现象还未出现,但急售的房源相对增多。王先生一直在关注南山的房子,他告诉记者,自己一直在关注被市场称为“深房理概念”小区的前海诺德假日,之前66平方的两房单位最高挂牌接近1200万元,最近看了一套相同面积的房子,业主挂牌1030万元,降了100多万元。

  记者也采访了几位银行客户经理,截至发稿时间,对方表示暂无收到上调房贷利率的通知,但四大行大概率都会同步上调。此外,现在银行对购房者的首付款来源审查也越来越严格,有银行要求近6个月新增的消费贷、经营贷以及30万以上的信用卡消费等必须结清,否则不予审批。此外,还有银行要求提供借款人家庭已持有不低于80%的首付资金证明。

  差异化执行:二套房房贷明显收紧

  距离2月8日深圳出台二手房成交参考价已经过去3个月时间。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,4月份深圳二手房网签4396套(含自助网签),环比下滑9.7%。另据乐有家研究中心数据显示,深圳市一手住宅库存面积再创新低,去化周期不足4个月;4月份二手住宅过户量跌破5000套,是近一年来过户量最低的月份。

  价格方面,据乐有家门店数据监控显示,截至5月5日,深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。记者发现,与3月对比2月的涨幅相比,4月对比3月涨幅均有所收窄,以下是深圳各区二手房挂牌价变化较为明显的片区。


  (数据来源:乐有家研究中心)

  从城市对比看,深圳房贷利率在北上广深一线城市居于中游。据了解,目前主要商业银行房贷利率中,北京首套房贷利率最低为LPR+55BP(相当于5.20%),二套房贷利率最低为LPR+105BP(相当于5.70%);上海首套房贷利率最低为LPR+0(相当于4.65%),二套房贷利率最低为LPR+60BP(相当于5.25%);广州今年以来已三次调整房贷利率,目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP(相当于5.40%),二套房贷最低LPR+95BP(相当于5.60%)。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这是长效机制先行一步的深圳,深圳楼市精细化调控上又前进一步。一方面,对于深圳这一轮调控,金融的问题最大,特别是杠杆炒作、经营贷违规流入楼市屡屡被诟病。另一方面,深圳当下的刚需最受伤,所以需要差异化执行。“我们发现,深圳的二套房贷平均利率在一线城市里是最低的。而且,原来首套房贷利率水平(4.98%)比二套房贷利率(5.25%)仅仅低了27个基点。深圳这次的金融政策,其实本质上也是稳定楼市的举措,因为当楼市下滑时,如果不给刚需购房优惠利率的话,整个市场的下滑速度可能会更快。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策释放了房贷进一步收紧的导向。从商业银行的角度看,当前面临很多压力,包括此前购房人数较多,申请房贷的数量明显增加。所以,为了化解此前的房贷申请业务的存量单子,银行本身会主动在贷款方面进行收紧。换句话说,并非房贷集中度政策影响了银行的此类操作,而更多是银行贷款额度本身就已经吃紧,这个时候必然会有上调的动作。而从楼市调控的角度看,要稳定房价,必然也要在房贷方面进行收紧,尤其是二套房方面更会收紧。

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