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深圳均价破7万平方米 真的是因为地少吗?

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  业内在分析一线城市尤其是深圳房价太高时经常会说到一个原因:土地资源太少了。单纯看数值好像是如此,但细细研究各城市土地用途占比情况就知道,我国房价高、住宅面积少,很大部分是城市建设用地规划原则导致的。重工商抑住宅—大批建设用地给了商办或工业,住宅少了,那房价自然就高了。

  深圳不大缺地,只是缺住宅用地的一个证据是,4月27-28日,深圳把13块地调成了住宅用地。中央要求热点城市集中供应宅地,数据看深圳是最少的,只有6宗,北京、广州都超过30宗,表面看是因为深圳土地面积太少,但深层次面积是中国城市建设用地的规划原则,住宅用地占比太少了!

  我国城市建设用地是重工商抑住宅,因为工业和商办用地可以持续带来GDP,而住宅用地只是一次性GDP。而这个原则导致的后果,是商办过剩、助长住宅价格上涨。数据显示,2020年第四季度,深圳写字楼空置率29%,一线城市最高。而这个数据在10%以内才是正常情况,20%是极不正常。

  深圳商办现有体量有1.6亿平方米,相当于新加坡的10倍,香港的7倍;但深圳GDP才刚超过香港和新加坡。如果继续按现有规划开发,深圳还会增加1亿商办体量。总结来说就是,深圳商办严重过剩,这种情况在国内大部分城市都一样,北京、上海、广州甚至青岛、西安等二三线城市。

  

  住宅价格上涨就更不用说了,2019年豪宅税调整后,深圳房价就开始了上一轮上涨,小资家显示深圳二手房均价都超过了7万/平方米。现在虽然在二手房指导价和信贷压制下,深圳房价终于暂停了快速上涨,但住宅用地还是很稀缺。而想要从根上解决房价太高的问题,增加土地供应是必须的。

  商办过剩、房价太高,所以深圳就在往增居住、控商办方向走。只是把商办供地调成住宅用地,并不容易,首先是观念改变难。工商用地可以持续产生GDP,住宅只能一次性;其次如果住宅用地如果太多,会显得助长开发商的气焰,土地财政依赖也很大。

  还好深圳迈出了这一步,这对城市发展来说也是好的。毕竟国内住宅用地占比实在太少了,广州、北京、深圳的宅地占比都不到30%,工业用地几乎都超过30%。不过其他城市会不会跟进深圳,暂时或许不会,只有问题更严重时,才可能调整用地性质。

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