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买不起北龙湖,看不上三环外,谁来终结郑州改善断层的尴尬?

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  撰文:悟净美编:刀妹校对:紫藤

  主城才是价值高地

  郑州早已今非昔比,巨大的城市框架下俨然具备“新一线城市”的雏形,尤其是四环贯通、五环在建,越来越大的城市版图,也催生出众多的新区。

  当众多购房者站在不同角度审视郑州这片热土的时候,自然有不同的看法:

  

休骗三、四环党、滨河粉、惠济村、刚需管等等,众多购房者“各为其主”,互相吐槽不休。

  但是,历经数年调控后,绝大部分新区描绘的美好未来还没来得及实现,房价的水分却在一点点被挤出。


  站在当下,回望过去数年间郑州楼市的浮浮沉沉。你不难发现,真正让你买的放心,住的舒心的硬通货,还是成熟区域三环沿线的房产。

  这并不稀奇。

  因为,纵观发达城市的轨迹,不论东京、纽约,还是北京、上海。城市边界犹如年轮般外扩时,最夯实的反而是成熟区域的价值:

  

千代田区依然是东京23区的房价鼎峰。
曼哈顿同样也是纽约的价值高点。
北京的三环之内,价格已高高在上。
上海的房价高地还是沿着黄浦江边排布。

  郑州当然也不会例外,三环内之所以价值坚挺,无外乎两点。

  一是城市资源占有的角度。可以毫不夸张的说,三环内拥有的城市资源,是目前所有在建新区,短期内无法企及。

  并且,随着国内城市化进程接近尾声,大规模的棚改已经结束,郑州从之前的大拆大建步入旧城改造,向精细化迈进。这对城市发展而言,当然是好事。

  但是对于一心想挤入三环内的人群来说,却意味着三环内净地会越来越少、越来越稀缺。

  二是地缘情节带来的供不应求。三环代表的不仅仅是医院、学校、商业等我们看得见摸得着的资源,还有生活氛围、人文气息以及生活的归属感。


  尤其是老郑州,对于主城的感情是刻入骨髓、融入血液的不变情怀。数十年来积累的交际圈、生活圈,早已经把生活习惯固定下来,自己的朋友、亲戚、同事和故交都在附近三公里内。

  早饭必须是方秀华、穆记,随后提着菜篮慢悠悠的踱着步走向菜场,三两步之间就有数个熟悉的面孔和亲切的微笑。

  午饭可能会在合记与醉仙楼中选一家,大家最乐此不疲的就是争一争谁家的烩面更符合老郑州的胃口。

  夜幕降临、华灯初上后,道路两侧的法桐彷佛老友一般陪伴在你左右,晚饭就来一碗三厂的烩羊肉,一天辛苦工作的疲惫,总能被洗去,第二天满血复活,去面对生活。

  这种割舍不下的地缘情怀,最终凝结成乐于让人买单的幸福感。

  这才是三环内与三环外的本质区别,新城、新区总是少了点熙熙攘攘的人间烟火!

  ——2——

  春江水暖的郑州楼市

  道理都懂,但是这份故土难离的情怀却在房价的倒逼下,显得越来越贵了!

  前几日,东哥团队在梳理整个郑州楼市现有楼盘的价格时,明显感到未来成熟区域品质楼盘将会出现,量少、价高、选择难的情况。

  2021年4月30日,本年度第一次集中供地的招拍挂公告一出,立马吸引了所有人的目光。

  因为这次土拍,本身就是极具市场风向标的意味,而且这次出让的46块住宅用地中,多是业内关注已久的优质地块。

  尤其是,北龙湖由限价3.2万/㎡,直接飙到3.73万/㎡。此价一出,也打开了周边项目售价的想象空间。

  枣庄城改19号地,张砦村杜岭村城改30、31号地,高皇寨17、18号地,均已名花有主且入市价格极有可能再创新高。

  面粉价格的提高,也代表着具有改善属性的核心资产价格日益水涨船高。


  同时,细分郑州各个组团的房屋均价,更是十分明晰。主城区市场平销期内,楼盘去化速度明显加快,月销百套以上的项目,越来越多。

  如果你想在郑州主城区内买上一套能看上眼的房子,均价基本都在17000元/㎡左右。

  按89㎡的三房折算,首付45万,月供6000+已经是进入主城品质楼盘的起步价。

  具体到三环沿线,我们发现,价格更加夯实。

  

金水北区组团,价格区间基本稳定在16500到20500,突破20000+的瀚宇天悦城,基本都快到连霍高速了。
老郑东新区组团,建议你看看二手房吧,但凡能看上眼的,20000到25000才可以有挑选。
老经开区组团,保利、华润的项目基本稳定在18500到21000之间。
老城区管城组团,稍微带点改善基因的房子,18000是起步价了。
老高新区组团,就更过分了,挨着四环的改善项目,都已经飙到20000+的成交价格。
老城区西城组团,改善盘少且贵,基本能看上的都在20000以上。

  如果你不明白,可以看看仔细看看这张大三环的落位图,就更能理解改善人群的痛点。


  200万左右的刚需楼盘,户型问题、圈层问题、周边配套的问题、未来发展问题,总之,哪里都是问题,实在难下手。

  600万以上的北龙湖,买不起。何况北龙湖是不错,但他不是老郑州生活的圈子,为了住新房连碗胡辣汤都喝不上,还要放弃现在的生活,三环党们绝不会干。

  只有这样,你才能理解,2020年雅颂居、恒大云玺、昆仑望岳、康桥玖玺园、万科山河道等等楼盘热销的逻辑。

  主城区内,三环沿线的改善盘,太缺货了!更可怕的是,市场中越来越明显的两个信号。

  1、周边配套尚可的改善盘中,户型越大越贵。

  2、改善人群的购买力从新房已经开始外溢到二手房市场。

  总之,郑州楼市留给改善客户的时间和空间都不多了。要么你向生活妥协,移步四环沿线去寻找你的改善梦。要么你只有向价格妥协,拿出高价去顾全一个生活圈子。

  听着残酷,却是现实!

  ——3——

  郑州未来的希望之星

  我们进一步聚焦,当下的郑州楼市中,纯正三环内的新楼盘,哪些值得关注呢?看下图。


  没错,二环外到三环内,符合条件新入市楼盘只有寥寥数个。其中北、东、南的几个项目,显然各有地缘客户,真正土生土长的西郊人,是不会关注的。

  那么就剩下,万科山河道二期和碧桂园天悦湾两个。也就是说,留给西郊改善群体的选项里,连ABCD都凑不齐。

  如果综合比较价格、区域未来、周边配套等众多因素,我个人则比较看好碧桂园天悦湾。


  首先,我们要知道,买房子本身,是一个城市选择、未来选择的过程,而对于郑州来说,将来一定走的是多中心多组团发展的道路。

  但同样,郑州未来的发展中心和重点,将会决定你房子的价值以及城市配套的落地速度。

  从河南省十四五规划中,我们不难得出一个结论。郑州下个五年发展的主要逻辑,就是科创突围引领下的城市产业升级,这将是郑州未来发展的长期主线。


  从文件中,可以看到属于郑州的百里科创走廊,必然是沿着高新区—中原科技城—白沙科学谷的郑开科学大道展开。其中的重要节点,就是以郑大为依托的高新科技企业的持续落地。

  碧桂园天悦湾则位于西三环内,意味着郑州深厚的交通、轨交、医疗、教育资源在这里聚集,这是现在。更重要的是,它身处郑州三环内最有希望的科创高地核心——大学科技园片区,这是未来!

  如果你之前没有在意,那么从现在起,请你重视它!


  这个占地约600亩的大学科技园是河南省政府牵头、国家科技部、教育部认定的国家级大学科技园。目前,累计上市挂牌企业近30家,不仅是河南体量最大的创新创业平台,未来还将是郑州独角兽企业的摇篮和高新科技企业的聚集地。

  更重要的是,这些早已不是蓝图,而是落地的现实。

  期间,有几次和朋友来这边吃饭,临近下班时分,各个路口能明显感觉到上班族的步履匆匆。从穿着来看,也惯见科技公司的格子衬衣和POLO衫,配合着周边林立的写字楼,CBD的既视感油然而生。


  其实,对比其他组团来说,这里的发展可以说更具底气与活力,也符合国家一贯倡导的职住一体。你可以把它当是郑州版的中关村、又或是上海的张江高科产业园。

  换句话说,碧桂园天悦湾既有三环内的生活氛围,也手握着郑州未来十年的城市鸿运,前途不可限量。

  这些产业和资源带来的,是各种城市资源的快速落地。


  碧桂园天悦湾西临西三环、北依北三环高架并且与其他快速路互联互通畅达全城。周边在建的地铁8号线五龙口西站距离项目500米左右地铁9号线(规划)轨交配套可谓完善。


  周边华强广场、锦艺城、高新区万达广场等大型综合商业一应俱全。而且旁边的写字楼中白领、高管云集。不仅是碧桂园天悦湾的潜在客户和价值背书,也可能是你未来的邻居,圈层高质且纯粹。

  成熟区域内的教育配套同样是碧桂园天悦湾的价值体现,五龙口小学、育林小学、秦岭中学育才小学,郑州市科创小学及科创中学(规划中)与社区内配建的幼儿园、项目东侧规划的中学,形成完善的全龄教育体系。

  而且,要知道身处大学科技园本身就是对孩子最好的环境教育。

  除了项目外围靠近大学科技园区、地铁、快速路环绕之外。项目毗邻西流湖公园与雕塑公园也保证这里的生态环境更加符合改善人群的要求。

  我猜测,也正是看中这块土地素质和周边配套的完善,碧桂园才舍得将体系内TOP级别的“天字系”产品落位在这里。


  也正是因为如此,碧桂园天悦湾深具改善气质。约62亩土地,为保证景观的顺利展开,没有做高低配。从鸟瞰图中可以感受到,建筑密度不算高,对比市区内动辄6到7的容积率,显得诚意十足。

  这也使得改善人群最在意的通风、采光和户型都不会差,最基本的硬件条件也满足碧桂园天字系一贯的高端改善调性。


  据说,项目在景观打造上也花费重金,聘请的重庆道和以中国山水花鸟情趣,唐诗宋词意境为蓝本,采用新中式风格。在空间上点缀绿植、树木,融入小桥流水,借景留白中,给人以小中见大、意蕴无穷的艺术效果。


  悠游其中,曲径通幽,峰回路转,正是中国传统美学之所谓:山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村。

  碧桂园天悦湾的景观,不仅把水景与绿植有机结合,将功能性与礼制归家的仪式感融合,形成独特的一轴、两环、六境、五庭覆盖老中青少四代的全龄化交互式景观

  从户型来说,约89平的功能性三房、约117平的轻奢三房、约143平的宽绰三房和约143平的改善四房,基本瞄准了老郑州改善人群的软肋,不管你的喜好如何总有一款适合你。

  未来,天字系的高标准精装,相信最终呈现的效果一定也足够惊艳。

  大学科技园+双地铁环绕+纯正三环内+碧桂园品牌。碧桂园天悦湾集齐了改善盘的所有的价值因素。我有一种感觉,它一旦开售,又是需要靠抢才能买到的区域神盘!

  改善断层的终结者?

  我曾经问过一个土生土长的老郑州人,他工作在东区,宁愿每天上班开车堵在路上,也不愿意住在永威东棠。

  不是买不起,是不喜欢东区胡辣汤的味道。每日最喜欢的事儿,就是约上三五个弟儿们一起喝喝小酒。

  谁也别装大尾巴狼,别开你的奔驰、霸道、迈巴赫,也别带你的茅台、五粮液,咱就喝鹿邑十三、黄盖夺命汾,撸串、烩面喷天呲地。

  对事业成功的他来说,这样才是归家的放松。

  

因为东区是工作,西区才是生活。

  就如同树高千尺,落叶却总会归根。城市的高速扩张,带来的是年轮般外扩的城市范围,却带不走老郑州对于故土的乡愁。


  在郑西生活的数十年间,门口的法桐是两小无猜的见证者、街边的红砖墙是炽热轻狂的青春亲历者。

  前半生不能走,后半生不想走。

  或许,碧桂园天悦湾的出现,就像一个顿号,能将很多老郑州的幸福生活延续下去。更像一个感叹号,终结了这里改善断层的尴尬!

  五一期间碧桂园天悦湾销售中心已开放,目前已启动认筹,这个周末如果你愿意,何不前去看看,这里是否有你想要的生活?

  备注:本文部分图片和信息来源于网络,仅为示意。关于楼盘一切最终信息以开发商公布为准;

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