4月哈市二手房价微涨！松北均价比肩南岗！16万套房源何时消化？

　　今年以来，无论是媒体还是国家层面，对于三四线城市的关注度降低了很多，主要是这一波行情集中在一线城市和热点二线城市，房价上涨的话题以及调控的方向也在这些城市，但我说过，买房与否不能只看一时的房价上涨与下跌。

　　就现在的情形看，全国房价整体上涨势态已基本得到控制，一线城市以及热门的二线城市房价在要涨却不能涨的境地中盘旋，而前些年大城市分房价下跌三四线城市房价猛涨的情况在发生改变，甚至不少三四线城市已经有了明显的下行压力，越来越多的购房者也认识到，不想再为这些城市的高房价买单。

　　作为二线城市的代表，哈尔滨楼市自然也受到了不少关注。

　　概述

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，2021年4月，100个重点城市二手住宅市场均价为15427元/平方米，环比上涨0.42%，同比上涨1.86%。随着全国疫情基本得到有效控制，市场活跃度逐步提升，2020年3月份开始价格环比涨幅持续扩大，6、7月份以来全国多地纷纷出台收紧调控政策，市场均价环比涨幅呈现回落迹象，市场均价保持温和上涨，进入2021年，市场均价延续平稳上涨态势，随着年初以来多城加码调控，房地产金融监管继续从严，3月二手住宅市场均价小幅回调，4月份受到部分热点区域，如长三角经济圈等的带动作用下，市场均价止跌转涨。预计后期随着调控政策逐渐发酵，市场热度或将有所回落。

　　随着第一季度的结束，哈市二手房市场也逐渐明朗起来，中介机构迎来交易人群，与往年相比，今年的二手房虽多见降价潮，但对刚需人群来说是非常好的机遇。多效并举，各城市严防炒房客，维稳楼市保持健康、良性发展，保障了真正购房人群的利益，在房住不炒的基调下，房子回归居住属性。

　　城市市场分析

　　2.1政策解读

　　2.1.1 城市政策

　　01.今年哈尔滨计划节能改造住宅650万平方米

　　近日，省住建厅印发《<2021年全省建设标准和科技工作要点>的通知》。《通知》要求，各地住建部门各地要结合当地建设质量安全监督检查，开展建筑节能、绿色建筑专项检查，依规处理违法违规行为。鼓励哈尔滨市开展基于限额指标的公共建筑用能管理的试点工作。《通知》指出，各地要将建筑节能改造作为城镇老旧小区改造基础类改造内容，结合老旧小区改造，统筹推动既有建筑节能改造。我省年度计划改造居住建筑不低于1300万平方米，其中哈尔滨、绥化、肇州改造面积分别不小于650万平方米、40万平方米和3万平方米。鼓励各地对高耗能公共建筑实施节能改造，年度实施公共建筑节能改造力争超过10万平方米。

　　02.在外地缴公积金可在哈贷款买房

　　哈尔滨住房公积金管理中心相关工作人员介绍，目前该中心开通8项“跨省通办”业务，分别是个人住房公积金缴存贷款、出具贷款职工住房公积金缴存使用证明、正常退休提取住房公积金、住房公积金单位登记开户、住房公积金单位及个人缴存信息变更、购房提取住房公积金、开具住房公积金个人住房贷款全部还清证明、提前还清住房公积金贷款。若经核实确认缴存地未开通线上业务渠道，异地缴存职工可在哈市公积金服务网点“跨省通办”窗口递交“跨省通办”业务申请书及相关材料，哈尔滨住房公积金管理中心通过“监管平台”将信息传递给缴存地相关部门办理，并及时将业务办理进展情况告知办事群众，避免其在两座城市间往返奔波。

　　03.物业管理委员会咋组建 冰城将有指导规则了

　　目前，哈尔滨市开始着手组建物业管理委员会事宜。14日，记者从哈尔滨市住建局获悉，《哈尔滨市物业管理委员会组建指导规则（征求意见稿）》公布，即日起开始向市民征求意见。按照征求意见稿规定，物业管理委员会承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。物业管理委员会由居（村）民委员会代表、业主代表等7人以上单数组成。委员中应有中共党员，业主代表占成员总人数半数以上。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。街道办事处或者乡镇人民政府对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　2.1.2 行业动态

　　01.哈市城区今年计划拆违221万平方米

　　哈尔滨市城区今年计划拆违221万平方米。尤其对于存在安全隐患的各类违法建设给予先拆、快拆。根据相关部署，从2020年开始，哈市计划利用两年时间拆除城区738万平方米违法建设。去年哈市城区共计拆违面积517万平方米，超额完成全年拆违任务（400.4万平方米），完成率达到了129%。今年，哈市将继续加大拆违力度，确保尽快完成总共738万平方米的拆违任务。在拆除过程中，哈市将对危害消防和建筑安全，对市民生命财产安全构成安全隐患的各类违法建设给予先拆、快拆，彻底消除安全隐患。为确保拆违工作达到落实落靠，今年哈市拆违核查仍将实行“即拆、即报、即核、即验”的模式，即：各区日拆除情况在24小时上报市拆违指挥部，市拆违指挥部在24小时之内组织专门人员对拆除点位、面积实行现场和事后双主体核验，逐级确认、逐处落靠、拆一撤一、逐个销号。

　　02.去年我市发放个人住房贷款1.54万笔

　　日前，哈尔滨住房公积金管理中心发布《哈尔滨市住房公积金2020年年度报告》。2020年，哈市公积金缴存额达217.11亿元，同比2019年增长10.36%；提取额156.16亿元，同比下降1.22%；发放个人住房贷款1.54万笔、67.06亿元，同比分别下降31.25%、31.03%。《报告》显示，2020年，哈市56.16万名缴存职工提取住房公积金，提取额156.16亿元。提取金额中，购买、建造、翻建、大修自住住房占20.48%，偿还购房贷款本息占47.19%，租赁住房占3.87%，离休和退休提取占22.89%，完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系提取占1.64%，出境定居占0.15%,其他占3.78%。提取职工中，中、低收入占91.59%，高收入占8.41%。从年龄看，贷款职工中，30岁（含）以下占32.40%，30岁-40岁（含）占40.80%，40岁-50岁（含）占20.25%，50岁以上占4.55%。首次申请贷款占78%，二次及以上申请贷款占22%；中、低收入占97.51%，高收入占2.49%。

　　03.假期查缺补漏 南岗区老旧小区改造进入收官阶段

　　2020 年哈市 1500 万平方米老旧小区进行了改造，受天气等因素影响，部分施工结转到今年。“ 五一 ” 期间，施工人员放弃休假抓紧作业，尽早为居民交上一份满意的答卷。南岗区鞍山街 46-1 号老旧小区改造现场看到，贴上保温板的楼体外立面被粉刷一新，原本杂乱的外挂线也进行了重新梳理，单元门和楼道门窗都进行了更换。施工人员正在进行单元门前的无障碍改造和屋顶防雨层施工，以及车辆进出蓝牙设备调试工作。南岗区老旧小区改造指挥部马锡斌介绍，该工程 4 月 20 日复工以来，20 多名施工人员主要进行查缺补漏工作，目前整个工程已完工 99%，“ 五一 ” 期间施工人员也不休息，尽快把收尾工程保质保量做好。在施工改造期间，区指挥部还开设两条信访专线，工作日有专人值守；在各标段建立群众征求意见工作微信群，由区住建局主管副局长、科长、现场管理人员、街道和社区工作人员、施工单位、设计单位、监理单位共同参与，与居民互动，及时处理居民反映的各类问题。

　　2.2 土地市场解读

　　2.2.1 4月土地市场热度略涨 共4宗土地出让！

　　2020年4月，哈尔滨土拍市场迎来了鼎峰，4月成交土地18宗，成交地块总面积55.94万平方米，出让土地7宗，出让地块总面积25.76万平方米。

　　到了5月份，土地市场的热度依旧延续，5月出让土地19宗，出让地块总面积达到了142.87万平方米，成交略少，仅成交1宗土地，成交面积达1.02万平方米。

　　进入6月，哈尔滨土拍市场的热度依旧不减，由于5月份大幅供应土地，6月成交土地高达20宗，创下半年之最，成交地块总面积达140.17万平方米，但出让土地略少，仅有3宗，出让地块总面积43.90万平方米。

　　7月份，哈市土拍市场的热度逐渐削减，7月份共计成交6宗地块，成交地块总面积为31.16万平方米，仅为6月成交总面积的22%。

　　8月份，哈市土拍市场的热度回暖，8月共计成交8宗土地，成交地块总面积为90.79万平方米，为7月成交总面积的2.9倍。

　　9月，土拍市场热度依旧持续，成交6宗土地，成交地块总面积为36.79万㎡，为8月成交总面积的40.5%。但9月土地出让数量激增，9月共计出让土地19宗，出让地块总面积达90.1万平方米，为8月出让总面积的2倍。

　　进入10月份，由于9月土地供应量增加，10月共有17宗土地成交，成交地块总面积为83.15万平方米。出让方面，10月共有7宗土地出让，总推地面积超33万平。

　　11月份，哈市土地市场热度逐渐消退，11月共有7宗土地成交，成交地块总面积达22.01万平方米，出让地块总面积达29.64万平方米。

　　最后一个月，哈市土地市场遇冷，12月仅有2宗土地成交，成交地块总面积达23.53万平方米，而出让方面，12月无土地出让消息。

　　2021年1月，哈市土地市场彻底停滞，整月未有土地成交与出让消息，但本月地块规划调整消息频出，松北、呼兰、哈西等地均有涉及。

　　进入2月份，哈市土地市场仅有1处位于道里区的土地规划消息。

　　3月，土拍市场依旧冷清，整月仅有1宗成交消息及少量土地规划消息。进入到4月份，哈市土拍市场冷清局面稍有缓和，本月出让土地4宗，出让地块总面积超34万平。

　　数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

　　2020年4月份土地市场热度被点燃，共计成交18宗地，出让7宗地，成交总额为282179万元，约为3月成交总额的1.5倍。进入5月，虽出让地块不少，但仅成交了1宗土地，成交总额为2020万元。

　　到了6月，共计成交20宗土地，创下2020上半年之最，成交总额为776217万元，约为上月成交总额的384倍之多。

　　7月份，土地市场的热度稍缓，共出让6宗地，成交9宗地，成交总额为148117万元，约为6月成交总额的19%。

　　进入8月，哈市土地市场回暖，8月有地王产生，所以虽仅成交6宗土地，但成交总额以高达662417万元，约为上月成交总额的4.5倍。

　　9月份，土地成交再次遇冷，仅成交6宗土地，成交总额为50815万元，约为8月土地成交总额的7.7%。

　　10月份，土地市场热度重燃，共计成交17宗土地，成交总额为344547万元，与9月土地成交总额50815万元相比，10月土地成交总额约为9月土地成交总额的6.8倍。

　　进入11月份，哈市土地市场的热度逐渐消退，11月共计成交7宗地，成交总额为116855万元，约为上月成交总额的33.9%。

　　到了12月，与哈市天气一样，12月土地成交情况同样冷淡，仅成交2宗地，成交总额为100186万元。

　　2021年1月，哈市土拍市场难得遇冷，与2020年土拍市场的火爆程度形成强烈的反差，未有出让与成交。2021年2月同样，未有出让与成交。3月，土地市场持续冷清仅有1宗成交。到了4月份，哈市土拍市场依旧没有成交。

　　数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

　　2.2.2 ,4月哈尔滨土地市场依旧冷清，4宗出让，无成交

　　本月共出让土地4宗，其中2宗位于道外区，2宗位于南岗区。位于道外区的两宗地其中1宗临近松花江畔，但其周边开发程度较低，居住便利程度较差。另外1宗地块位于道外主城区，周边各项配套设施齐全，居住氛围浓郁，但因其地处老城区，周边建筑设施较为陈旧且绿化程度较低。

　　位于南岗区的2宗地块起拍楼面价都处于较高水平，预计开盘价都在万元以上，且其中NO.2021HT010地块为本月土拍较热门地块，其起拍楼面价7770.70元/㎡，作为“准地王”地块，该地块的成交消息也将引起不少关注，最终成交楼面价会不会打破记录，将持续关注。

　　热门地块卫星示意图

　　2.3二手房市场解读

　　2.3.1 4月份二手房市场价格微涨

　　4月份哈尔滨市二手房挂牌价为11043元/㎡，较三月份每平米上涨59元，环比涨幅0.54%，同比涨幅8.33%。在哈尔滨二手房价格连续下降四个月后，终于在第一季度末出现回暖迹象。第二季度的第一个月二手房价格再次出现涨势，从图中可以直观地看到，在今年第一季度中旬开始哈市二手房市场出现回温迹象。二手房挂牌量也在今年年初开始徘徊在16万套左右，随着市场稳定，新房陆续交付，二手房存量会继续增大。预计这样的涨势不会持续很久，未来还将以稳定为主。

　　2.3.2 3月哈尔滨二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

　　4月哈尔滨市二手房市场挂牌房源中140平以下房源占比近9成，140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比57%，与上月相同；90—140平房源占比最多为32%，与上月相同；其中60—90平房源占比31%，连续10月持平。

　　本月90平以下户型占比较高，60-90平米刚需型房源为市场主导，此类户型不管是从二手房市场还是租赁市场来看，都是抢手户型，易出售、易租赁。而90-140平米改善型房源的受众人群比例也在增加，随着居住理念的变化，购房者对居住环境的要求也越来越高，因此，改善型房源也成为置换人群的一部分。

　　1、2两月哈尔滨二手房价格连续下降，3月均价有微小上扬,4月延续涨势。目前市场交易仍然存在，购房者活跃度上升。从目前市面上房源来看，购房者普遍认为两室刚需更易置换，这一房源在市场上需求者更高。

　　从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比60%，与上月保持一致；其次为1居室，占比20%，与上月持平，两者占比正好8成；市场置换需求依然强烈，3居室占比17%，与上月保持一致；四居室占比2%，与上月相同。

　　从4月这几项数据来看，各项数据第一季度在第一季度里几乎没有变化，正好反映出当前市场的需求。二居室市场份额占比较大，一居室多为投资性人群选择 。一居室在租赁市场上流动性更好，二居室租赁、买卖流通性均较好，三居室多为改善自住，购房者多打算长期持有。

　　2.3.3 道里均价最高，为13260元/平方米；南岗区挂牌房源量居首

　　从各城区二手住宅挂牌均价来看，道里区以13260元/㎡领先，较上月相比环涨0.66%，从目前情况看，道里区仍高出排名第二的南岗区1400元/㎡，与其他行政区之间的距离更是明显。

　　松北区在2月份均价超过南岗成为第二名，3月更是保持了这一优势，4月份经过四周的价格调整目前与南岗区均价一致。如果疫情没有发生，那松北新区楼市或将热度不减，经历疫情后整个哈尔滨楼市都出现低迷，松北也不例外。环看整个二手房市场，难见太大起色，一方面大家对楼市态度愈发冷静，另一方面东北人口的确有所流失，房源存量增大，交易困难。

　　本月南岗区均价下降3元/㎡，降幅0.03%；松北区均价下降83元/㎡，降幅0.36%；香坊区均价上涨54元/㎡，涨幅0.54%；道外区均价上涨74元/㎡，涨幅0.79%；呼兰区均价上涨55元/㎡，涨幅0.71%。

　　从城区挂牌量上来看，全市挂牌总量约为160587套（3月份为161042），降幅0.284%。

　　各个城区中南岗、道里、香坊三区挂牌量最多。南岗区以45659套依然领先，第二位香坊区，挂牌量32460套，第三位道里区，挂牌量31742套。

　　2.3.4 南岗降价房源高居榜首，4月累计降价房源量7547套

　　从各城区降价房源量来看，南岗区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，4月份共有7547套降价房源。其次为香坊区，降价房源量为6955套；第三名是道里区4787套。

　　当前哈市二手房源降价潮还在持续中，除重点学区房源价格仍坚挺外，其他房源均有不同程度下跌。且当前哈市二手房源过量，加上新房数量，足够市民消化3-4年，那么就呈现出买房占主导的市场现状。南岗、香坊、道里为哈市老牌城区，二手房存量足够市场消化几年。

　　2.3.5 降价房源量TOP20小区 套均降价幅度增大

　　在4月降价房源量TOP20小区数据中，松北6席、呼兰4席、道外区4席、香坊区4席、道里区2席。

　　占据最多的松北区中均价较低的欧美亚世纪阳光二期小区（均价9832元/㎡），共127套降价房源，套均降价3.53万；挂牌均价较高的钻石湾地中海阳光小区（均价13411元/㎡），共150套降价房源，套均降价3.68万。

　　降价套数最多的小区位于香坊区的格兰云天小区（均价10354元/㎡），共307套降价房源，套均降价4.87万；

　　套均降价幅度超过4万的小区有3个，分别为呼兰区的滨才城·塞纳维拉小区，降价幅度4.51万/套，小区均价7554元/㎡；呼兰区柒季城小区，降价幅度4.08万/套，小区均价7390元/㎡；同样位于呼兰区丽景花园小区，降价幅度4.31万/套，小区均价94147668元/㎡。

　　2.3.6 热点城区4月份量价各显特点，涨降各异

　　四大主城区4月份量价各不相同，但与上月情况类似，道里、道外两区在月末均价上较月初上扬，南岗、松北两区月末均价下降。道里区均价近一年多以来似乎没有受到外界太多影响，价格趋稳且逆势上扬。挂牌房源量在哈市二三名之间徘徊，要说名校聚集远没有南岗学校分布众多，但随着城区建设加快，区域内九年一贯制学校增多，房源价格受到支撑，始终没见较大跌幅，多半情况下价格上涨；本月松北区与南岗区均价一致，很早以前，松北区为哈市边缘，不为人们购房首选，随着城市外扩，沿江的松北成为开发商们的宠儿，加上新区、自贸区政策加持，区域居住环境优良，近五年内房价翻涨，不过疫情成了抑制房价的良药，近来新房与二手房价格冷静不少，对购房者而言是件好事；南岗区在哈市人们心中的地位自然不用过多赘述，商圈齐全、学区分布众多、地铁首开等等诸多因素让该区域内的新房、二手房流通性较好，目前周边区域也在待见状态，不少准家长更看好这里；道外区是曾经的繁华之地，现在为刚需首选，价格合适，商业自然不比道里、南岗，但是日常生活非常便利，二手房流动性一般化，目前挂牌房源也在两万五千套左右。