今日财富FortuneToday（ID：FortuneToday-）
文 | 黄晓峰
编 | 全 卓
据国家统计局发布数据显示，2020年全国房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7%，同时，全国商品房销售面积17.61亿平方米，同比年增长2.6%；商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，双双刷新历史纪录。
但在销售面积与销售额同比上涨之际，随着2020年年报陆续披露，众多房企在去年“房住不炒”的强调控下，业绩开始承压：有营收、利润、毛利率齐下跌；有营收利润暴涨，但毛利率大幅下滑；有增收不增利；也有业绩增速下降……
（数据来源：同花顺iFinD）
截至5月7日，2020年销售额排名前十的房企毛利率全部较去年出现下跌，其中碧桂园营收、净利润齐齐下滑；中国恒大、华润置地呈增收不增利状况；万科、保利地产业绩增速明显放缓。
《今日财富》发现，在房地产“三条红线”、房贷“两道红线”的政策压力下，各家房企为求“降负”，通过加快销售回款、控制债券融资规模、财技粉饰等手段努力降档。
八成降至“橙档”以下
乐居财经4月2日披露的《2020年内房股“三道红线”榜》显示，已披露年报的59家内房股中，“三条红线”全部达标的绿档房企有24家，踩中一条“红线”的黄档房企有26家，踩中两条“红线”的橙档房企有5家，踩中三条“红线”的红档房企有2家。
据《今日财富》在此基础上统计，截至5月7日，已披露年报的内房股中，另有6家绿档房企、5家黄档房企、1家橙档房企、2家红档房企。且有房企对“三道红线”指标未进行明确披露，如港龙中国仅在业绩发布会指出：“目前只有合约负债一条较差，其他两条没有问题。”
（数据来源：《今日财富》统计）
整体而言，明确“三道红线”指标的71家内房股中，绿档房企占比43.66%、黄档房企占比42.25%、橙档房企占比8.45%、红档房企占比5.63%。多数房企于2020年由“红档”和“橙档”降至“黄档”、“绿档”，下降明显。
其中，在2020年销售额排名前十的房企中，中国恒大、绿地控股两家房企为“红档”；碧桂园、万科、融创中国为“黄档”；其余5家皆为零踩线的“绿档”房企。
“黄档”房企朗诗地产向《今日财富》表示，不同于传统的重资产房企，公司采用小股操盘的商业模式，平均权益比例保持在20%-30%的水平，表内资产负债率较高，与公司商业模式高度相关，不代表公司真实的负债水平。公司已获批的授信额度充裕，未使用额度有386亿，合作金融资源广泛。公司亦会持续积极推进债务管理，优化财务结构。
“明股实债”疑云
然而，冰冻三尺非一日之寒，在“降负降档”同时，不少房企为能够达标纷纷开始通过“财技”粉饰企业真实负债状况。
近期，有相关媒体指出新城控股或存在隐匿债务状况而引发热议，消息称新城控股实际净负债率或超120%，涉及隐匿300亿表外资产。据2020年年报显示，新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润为152.56亿元，同比增长20.56%。但另一方面，新城控股现金流大跌99%，担保余额高达733亿元,担保比率达144.92%，远高于公司剔除债券余额后的有息负债率62.54%。
除新城控股以外，三盛控股、佳兆业集团、蓝光发展也出现了少数股东权益占比大幅度超过少数股东损益的状况。
根据天风证券观点，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
（数据来源：《今日财富》统计）
2020年三盛控股少数股东权益占权益合计66.58%，少数股东损益占净利润2.45%，两者相差64个百分点；佳兆业集团少数股东权益占权益合计58.93%，少数股东损益占净利润-1.61%，两者相差60个百分点；蓝光发展少数股东权益占权益合计60.06%，少数股东损益占净利润10.16%，两者相差50个百分点。
对此，蓝光发展向《今日财富》回复称，关于公司少数股东权益占比较少数股东损益占比较高，比值差异原因在于：在当期会计报表中反应在少数股东权益变动的开发项目，与损益分配的结算项目是分属不同的地产项目，存在时间差异，因此，这两个会计报表项目在同一个会计年度上不存在同比增减关系。
除蓝光发展外，截至发稿，三盛控股、佳兆业集团并未对相关问题进行回复。
虽然目前有房企与合营公司共同拿地开发的状况存在，少数股东权益占比过大并非不合理，但如三盛控股、佳兆业集团这般，少数股东权益占比与少数股东损益占比差值过大，多少或有明股实债之嫌。
“财技”减负有利有弊
除明股实债外，由于“三道红线”中的现金短债比考量因素为现金及等价物与短期债务的比率，所以房企“还短借长”、多元化运用金融工具成为优化负债结构的另一重要手段。
2020年房地产行业整体债务规模呈上升趋势，但增速较去年有所放缓，负债结构面临调整。据同花顺iFinD数据显示，截至5月7日，可查询到长期借款数据的房企共44家，其中31家长期债务呈同比增长趋势，而短期债务同比增长的不足20家。
如在房企“四朵金花”中排名第四的融创中国，2020年即期借贷为916.07亿元，同比下降32.5%；但非即期借贷却同比上升13.5%；合生创展2020年短期借款178.56亿港元，同比增长40.72%，长期借款则从2019年末的507.01亿港元猛增至896.81亿港元，增幅达到76.88%；上文提及的新城控股短期借款同比下降32.88%，而长期借款同比上升79.01%。
合生创展向《今日财富》表示，借款上涨是因为2020年集团拍了几块地，但压力不大。集团的现金流水平达297亿，也一直在三条红线之内。合生去年债务基本用于本业，且开发的项目已开始实现现金回流，周转率也有所增速。
此外，多种金融工具的结合运用发债也在2020年有所体现，房企融资不再仅依靠“非标”业务。据用益信托网统计，2020年，投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，同比下降10.9%。
2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中，公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%；短期融资券发行规模1301.6亿元，同比增长40.7%；中期票据发行规模为1391.9亿元，同比增长97.2%；海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。
总体而言，无论是“还短借长”还是多元化融资都在一定程度上优化了负债结构，提高企业稳定性。但在“房住不炒”的大前提下，各大房企并不能仅依靠此类“财技”来短期维稳公司债务风险，更重要是从长期战略角度考虑，实现稳定、有效的“降负”工作。
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