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“海澄文定”发力!又一片区规划升级:占地1276亩,新建公园等

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  除了海口三亚,海南还有哪些板块有潜力有看点?近日,官方释放的2个信号或许可以给我们买房人一个参考方向:

  1、“海澄文定”综合经济圈城际轨道交通项目建设规划采购需求日前公布,这意味着期待已久的“海澄文定”城际轨道交通建设正式提上日程。俗话说,“火车一开,黄金万两。” 显然,除海口外,澄迈、文昌、定安的板块价值,也不容小觑。

  

  2、另据4月初,“海澄文定”综合经济圈一片区控规出炉,规划总用地面积为85.09公顷(合1276.35亩),其中居住用地面积占24.71公顷(合370.65亩),至2030年,片区规划总人口为13800人。当然,买房置业,重要还是“地段、地段、地段”。资料显示,该片区位于海南生态智慧新城(软件园二期)西部,属海南自贸港重点发展的产业园区板块,人口流入和经济发展均有支撑点,因此在周边买房置业,应是有利可期。

  

  那么

  这个潜力板块究竟在哪里?

  未来将如何规划?配套如何?

  详细规划内容如下:

  关于《澄迈县老城镇白莲片区(海南生态软件园二期西侧)控制性详细规划及城市设计》批前公示

  依据《中华人民共和国城乡规划法》及《海南省城乡规划条例》有关规定,现将《澄迈县老城镇白莲片区(海南生态软件园二期西侧)控制性详细规划及城市设计》规划方案依法予以公示,对规划如有意见或建议,请于公示结束前按以下方式进行反馈:

  现于2021年4月1日开始公示,公示时间:30天

  公示地点:

  1.澄迈县自然资源和规划局大楼公示栏

  2.老城镇政府公示栏

  3.http://chengmai.hainan.gov.cn/(澄迈县人民政府网站)。

  欢迎社会各界在公示期内登录公示网站查询相关规划内容, 并以书面、电子邮件等形式对规划提出意见或建议。请在提出意 见或建议时,署名联系人和联系电话,以单位名义反映情况的, 应签单位公章。

  电子邮件请发送到:cmxzrzyhghj@163.com。

  书面意见请邮寄到:海南省澄迈县金江镇金马大道105号,

  邮政编码:571900。

  电话:0898-67629301,0898-67636706。

  一、编制背景及编制历程

  党的十八大以来,中央深入推进“多规合一”改革。目前海南已经形成了统一的规划一张蓝图,《海南省总体规划(空间类2015—2030)》和《澄迈县总体规划(空间类2015-2030)》等各市县总规(空间类)得到了批复。2016年海南省《关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》文件要求各市县要根据省和市县“多规合一”规划成果确定的城镇、旅游度假区及省级产业园区开发边界,组织推进新一轮市县城镇规划修编工作,包括总体规划、控制性详细规划,重点确定开发边界内建设用地的空间布局。

  根据《澄迈县总体规划(空间类2015-2030)》,依托生态软件园和生态智慧新城的建设,紧抓“互联网+”战略,建设服务数字海南建设的海南硅谷、全国数字新兴产业前沿试验沙盒、全球顶尖技术应用的创新源地,打造海南省数字产业离岸创新创业示范区。白莲片区位于海南生态智慧新城(软件园二期)西部,原白莲片区有部分公共设施用地位于海南生态智慧新城(软件园二期)规划范围内,因此二者的关系紧密又独立。在实际建设过程中,必须对二者进行综合协调,在公共服务设施配置、建筑风貌格局、交通衔接、产业业态及发展等方面进行统筹,从而在设施

  配置、交通组织、产业发展、建筑风貌、集约节约利用土地等方面更科学合理地统筹和安排。

  白莲社区为原白莲镇人民政府驻地,1924年建墟,1986年建镇,2002年撤镇并入老城镇改为白莲社区。近几年,随着老城经济开发区、海南生态软件园以及海南生态智慧新城的建设,以老城经济开发区为代表的新型工业、高新技术产业、现代物流业和临港产业发展迅速,白莲社区的无序发展对整个区域的发展造成了一定的掣肘,因此无论从区域发展还是白莲社区本身的需求,都对白莲社区的建设和发展提出了新的要求。

  二、规划范围及规划年限

  (一)规划范围

  本次规划以《澄迈县总体规划(空间类2015-2030)》(下称澄迈县“多规合一”)为基础,结合《海南生态智慧新城总体规划及起步区(软件园二期)控制性详细规

  划调整(2015-2030)》,确定本次规划范围以澄迈县“多规合一”划定的城镇开发边界和高新技术产业园区开发边界为主要依据,结合海南生态智慧新城(软件园二期)的规划范围与现状权属,以及海榆西线(G225国道)道路中心线综合确定,划定本次规划的规划范围,总用地面积为85.09公顷。考虑白莲片区的特殊情况,本次规划以澄迈县“多规合一”为基础,结合海南生态智慧新城(软件园二期),在南部组团另行划定协调范围,在公共服务设施配置和基础设施方面协调共享,协调范围总面积为120.49公顷。

  

  

  (二)规划期限

  本规划的规划期限为2020年-2030年,其中:

  近期:2020年-2022年。

  远期:2023年-2030年。

  三、规划定位

  本次规划结合老城镇对片区的定位以及生态智慧新城建设,本次对白莲片区的规划定位分为南北两个部分:

  南区:以原有集镇为本底的城镇化提升区;

  北区:服务于生态智慧新城和周边村庄的公服配套共享中心

  四、规划结构

  本次规划结合用地布局和现状资源,规划构建“一轴、两组团”的空间结构。

  一轴:指以海榆西线(G225国道)形成的城镇交通发展轴。

  两组团:指北部产业发展组团和南部社区发展组团。

  

  五、用地布局

  (一)规模控制

  至规划期末,北区规划人口约为5700人,南区规划人口约为8100人;至2030年,白莲片区共计规划总人口为13800人。

  本次规划依据澄迈县“多规合一”,同时结合规划区内的用地权属情况,对区内用地进行合理优化。优化后总用地规模为85.09公顷,其中建设用地总规模为83.06公顷,非建设用地总规模为2.03公顷。

  

  

  

  

  六、居住用地规划

  规划居住用地面积24.71公顷,北部居住社区多为高层,整体中高强度开发,用 地面积15.64公顷,人口为5700人;白莲居住社区,现状白莲居委会区域,以低层和多层为主,整体以中低强度开发为主,用地面积36.34公顷,人口为8100人。

  规划区内因规划道路占用及城镇发展需要统一搬迁安置195户,按户均居住建筑面积120平方米进行安置。为降低拆迁难度,规划充分考虑社区居民意愿,采用就近集中安置原则。在保证城镇功能合理的基础上,选取片区商业中心既能体现安置地的居住价值,又能利于本地居民再就业的地区,在南部组团居住区共规划3个安置区。其中两个安置区为二类居住用地,一个安置区为商住混合用地。

  规划在两个居住社区分别设立社区服务站,鼓励社会公益性服务设施和经营服务设施组合布局、联合建设,鼓励居委会、社区服务中心、文化活动站(含青少年活动室、老年活动室)、敬老院、社区卫生服务站、社区营业网点等联合建设,形成社区综合服务站。

  现状幼儿园位于白莲居住组团南部,规划对其进行扩建,用地0.42公顷,容积率控制在0.6以内,应设置独立的活动场地,建筑层数不超过3层。

  

  七、镇区公共服务设施规划

  规划公共管理与公共服务设施用地2.66公顷。

  行政办公设施:新建白莲社区居委会(社会管理服务中心、财政所、文化室、派出所、邮政所等)和海南公路养护中心办公区(含超限检测站办公)。

  文化设施:保留关圣庙和新建文化活动中心

  体育场馆:结合新建居委会增加体育场馆用地,建设灯光球场、户外体育活动中心

  商业服务业设施:规划商业服务业设施用地面积10.90公顷,其中规划布局1处农贸市场用地,1处商业酒店混合用地,3处商务商业混合用地,4处零售商业用地,加强便民服务水平。

  

  八、绿地系统规划

  本次规划绿地系统包括公园绿地、防护绿地和生态绿地(基本农田、农林用地等)三大类,其中公园绿地和防护绿地总面积为5.74公顷。

  公园绿地:规划共布置公园绿地4处,均位于城镇发展组团,总面积为1.77公顷。

  防护绿地:主要设置在垃圾转运站和海榆西线(G225国道)等区域,作为隔离防护带,避免对周边造成影响。总面积为3.97公顷。

  生态绿地:包括基本农田0.03公顷和农林用地1.75公顷,位于北部产业发展组团和南部社区发展组团。

  

  九、道路交通系统规划

  (一) 道路系统规划

  规划镇区道路分为过境道路、主要道路、次要道路和支路四级路网体系。其中过境道路为:G225国道,承担着过境道路的功能又兼顾南北组团之间的交通联系,规划区北部组团东侧的用地毗邻G225国道,地块开口方向不宜设在国道上,故建议在 G225国道开口并依托防护绿化带规划一条红线宽度为5m 的辅道,可用于设置东侧地块的开口方向。其余规划主要道路宽度为11米,次要道路宽度为8

  米,支路宽度6米。

  (二) 停车设施

  本次规划停车场配置结合现状实际情况,遵循以配建停车为主、公共停车为辅、路边林下停车位补充的停车位配置原则。规划共设置公共停车场6处,总用地面积约0.25公顷。

  

  十、市政工程规划

  给水工程规划:预测规划区最高日用水量为3517m³/天。规划区供水统一接入东部生态智慧新城给水加压泵站,供水干管接入老城自来水厂,远期供水规模为20万立方米/日,供水规模和供水水压满足供水需求。

  污水工程规划:规划范围主要由居民生活污水及公建污水组成。因此污水量按日用水量的80%计算,则规划范围内污水总量为2813.60m³天。污水经污水管网收集后统一排放至老城镇污水处理厂集中处理。

  雨水工程规划:根据规划区的地形、道路坡向及周边水体进行布置雨水管道。规划区的雨水采用重力流方式经雨水管渠汇集后分散就近排入水体或低洼地。

  电力工程规划:规划区最大用电负荷约为8.84MW,实际用电饱和负荷约4.60MW。规划电源为东部生态智慧新城新建的白莲110kv 变电站。近期用电沿用现状由老城镇变电站供电,远期电源以白莲110kv 变电站为主要电源。

  通信工程规划:规划电信工程近期仍接入老城镇电信管网。另外,远期规划区的电信工程接入东部生态智慧新城新增的电信所和邮政所。规划范围内无邮政设施,规划去邮政统一接入区域邮政系统,保留现状海榆西线(G225国道)东侧的邮政所。

  燃气工程规划:规划至2035年,规划区用气量总量约96.90万标 m³/年,平均2654.77标 m³/日。高峰日用气量为3185.72标 m³/d,高峰小时用气量331.85标 m³/h。规划区燃气供气采用中、低压两级供气系统,干管为中压管道,设计压力为0.4Mpa, 工 作 压 力 维 持 在 原 压 力0.07Mpa-0.4Mpa。支管进入地块后,各个用气单位、居住小区调压箱(柜)将市政中压调成设备所需压力后供给设备。

  

  十一、建设指标控制

  (一)建筑高度控制

  建筑高度控制主要针对地块内主体建筑高度最大值予以控制。建筑分为低层建筑(小于等于12米)、多层建筑Ⅰ(大于12米且小于等于20米)、多层建筑Ⅱ(大于20米且小于等于36米)、中高层建筑(大于36米且小于等于45米)、高层建筑(大于45米且小于等于54米)。

  商务建筑不应超过60米;旅馆建筑不应超过40米;居委会、市场以及公路养护中心办公区建筑不应超过24米;体育场馆建筑不应超过15米;幼儿园和文化活动中心建筑不应超过12米。

  (二)开发强度控制

  白莲片区开发强度等级分为4级,将其划分为低强度开发区(容积率≤1.0)、中强度开发区(1.0<容积率≤1.5)、高强度开发区(1.5<容积率≤2.0)三个层次。

  低强度开发区:包括文化设施用地、体育场馆用地、行政办公用地、公用设施用地等;

  中强度开发区:主要包括多层为主的住宅建筑和商住混合建筑等;

  高强度开发区:主要包括部分大型商业服务设施等。

  

  十二、城市设计导引

  (一)城市设计总体目标

  以地方特色资源为依托,从白莲镇形态布局、历史文化脉络、建设发展前景出发,通过对建筑风貌、公共空间和街道景观的控制引导,构建以“老镇焕新、城乡结合、配套共享”为主题的魅力小镇。

  (二)空间设计引导

  北区产业配套组团:按照现代化服务中心的要求,采用高标准准入、设施水平一流、景观风貌时尚的空间引导措施,注重公共设施配套及其共享性,加强都市/自然网络空间的塑造,重现人与自然、景观要素之间的融合与渗透。

  南区城镇生活组团:严格控制增加建设容量,根据条件逐步推进街道改造,着重提升现有设施配套水平,改善人居环境和景观品质,增加交通通达性等。规划重点是对区域内居住商业进行翻新改造,新建建筑应以多层为主,低层为辅,体量不宜过大,贯彻建筑组群设计,注重步行空间组织,营造具有浓郁商业气息、开放性的特质街区,并与传统街巷肌理有所衔接,最大程度的保留小城镇特色的核心风貌。并且提升组团内公园绿楔、街头绿地的景观品质和服务品质,通过景观轴线联系各个公园、公共空间等共同形成绿色开敞空间网络。

  

  

  (三)景观风貌分区

  产业配套风貌区。

  规划在现有建成区的基础上,梳理原有的规划景观格局,打造休闲商业风情街、商务商业中心。在维护现状景观风貌的同时,采用现代的建筑设计手法和景观布局手法,筑造高低错落的景观天际线和丰富的建筑景观风貌,同时应结合现有的景观资源进行统一的景观布局,与周边风貌区相互协调,合理组织景观布局,形成环境要素丰富、归属感良好的景观空间。

  传统城镇风貌区。

  在现有传统城镇风貌的基础上,保护并延续现有建筑肌理、开放空间的格局,加强老城镇文化氛围的塑造,以农田、绿地、作为永久的自然绿色空间,形成田园溪水环抱、人文景观与自然景观融为一体的整体景观形象,体现白莲社区“借田园为景”的园林社区特色。

  

  

  澄迈县自然资源和规划局

  2021年4月1日

  来源:网易房产综合自澄迈县人民政府网、轨道世界

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