千亿土拍 | 在北京，如何成功花掉1000个亿？

北京首次集中土拍，竟然在报名环节就拖了堂。

　　今天（5月7日）下午15:00，企业保证金到账时间截止，但很多房企钱已经顺利打进政府监管账户，流程却还没走完。

　　这导致严肃君生生等到18:00，才拿到姗姗来迟的全部29宗宅地房企报名表，还是网传版。

看看要溢出屏幕的土地玩家们，北京这1000多亿，大概会怎么花？端倪已露。

　　由于是粉丝爆料整理而来，按下此表准确度不提，房企们对北京宅地的热情，在这张表上已经体现的淋漓尽致。

　　①214家房企交了1581.4亿保证金

　　统计来看，此次北京土拍29宗宅地，共有214家房企及联合体参与竞拍，保证金高达1581.4亿，仅保证金就能买到上周广州+重庆两城出让的所有地块。

　　还是全款。

　　像单打独斗的中海，参与18宗宅地竞拍，保证金交了141个小目标。

　　②14家围猎昌平东小口地块

　　从各地块报名房企或联合体数量来看，昌平东小口最受追捧，在北京喊得出名号的房企，基本都在。

　　北五环+临地铁+码农标配，接棒奥海明月和奥森ONE，肉眼可见的去化快，果然号召力够强。

　　另外，朝阳南皋村、豆各庄、海淀树村等也吸引了超10家房企和联合体竞争。哪些地块够好，大家都有共识。

　　③三宗宅地提前透题，底价成交

　　有热就有冷，三宗宅地只有一家房企报名，不出意外将底价成交。

　　分别是大兴新城核心区D、K组团（中骏）；门头沟永定镇地块（雅居乐）；怀柔刘各庄地块（天恒+越秀）。花落谁家已定，庆祝海报可以提前做起来了。

　　此外，由于全部29宗宅地都有房企报名，北京此次土拍不会出现流拍现象。

　　自2月顺义新国展地块之后，北京土地供应已“断顿”3个月。已出让的存量土地，也面临消耗殆尽的局面。

　　据统计，2020年9月之前北京已出让地块基本全部入市，仅剩15宗尚无动静。反应到新房市场，4月份北京仅批售13个新房预售证，房企亟需“进货”，购房者也亟需新项目。

　　也就能理解房企的迫切了，毕竟拿到地才能考虑挣钱，拿不到地，直接关系到生死存亡。

　　都想拿地，策略却不一样，可以简单粗暴分为两大阵营，以中海为代表的独行侠，以金地为代表的联合体。

　　④独行侠中海，财大气粗

　　29宗地块，中海报名了18宗，关键点有两个---

　　一是只拿好地，海淀、朝阳、昌平、石景山地块all in（注意，中海没有押注通州）；二是自己操盘，全部独立参与竞拍。

　　真是有钱。

　　五一之前，中海就刷新了重庆楼面价，又带着20多个马甲参与广州、西安土拍，光一场土拍的竞买保证金就差不多200亿。

　　除了现金流充沛，更底层的逻辑在于，中海近几年多个项目热销，在北京新房市场积累了足够多的好感。不管北京后市如何，中海对于自己的后市一定是看好的。

　　以及购房者们。严肃君的N个500人置业群里，齐刷刷列队欢迎。

　　“热门地块，中海都报名了。”

　　“看中海报名哪里，就买哪里就对了。”

　　“如果中海拍了昌平或者树村的地，中海拍哪我买哪，只要首付款够。”
……

　　此外，中冶、懋源、海开、路劲也全部为独立报名，万科报名的16宗中有11宗为独立竞拍。

　　对于多年来在北京土地市场颗粒无收的房企来说，这次北京千亿土拍，如此重要的场合，损失点儿保证金利息，刷个存在感，性价比还是很高的。

　　⑤第二阵营，强强联合

　　所有中海出现的地方，都有金地，甚至更多。只不过金地大多采用的是联合体形式参与竞拍。

　　金地及其联合体参与的24宗宅地里，除通州宋庄地块，延庆地块独立报名，以及朝阳东坝地块，沿用了华樾国际的“首开+旭辉+金地”固定组合外，其余都是“金地+保利+华润”金三角新组合。

　　金地，华润这几年在北京的势头都很猛。

　　从华樾北京到华樾国际，从橡树澜湾到海淀幸福里，二者均在北京积累了相当多的忠粉，购房者好感度直线UP，好地块自然不落人后，乘胜追击。

　　再加上保利央企身份加持，能量值翻倍。

　　但三家联合，能不能干过一家独大，只能看最终土拍结果了。

　　⑥脸生房企进京机会？

　　214家房企和联合体中，还出现了一些生面孔。

　　第一类是海开、石泰、新航城等，大多与所报地块渊源够深。

　　像海开，就是海淀树村地块的一级开发企业，虽然只报名了树村南地块，但有小道消息称，将联合其他企业共同开发，比如报名了北地块的绿城。

　　第二类是此前借道限竞房，成功进京的港中旅、雅居乐、华发、禹州、新城等。

　　此次北京集中土地供应模式下，禹州、港中旅没有报名。而雅居乐、华发、新城参与度不低，但基本都在外围打转，毕竟对于北京新房市场来说，互相没有足够的了解，还是谨慎。

　　还有一种是，在北京打过辅助，出过钱，但没出过产品，本身品牌在购房者中没有认知度。

　　如卓越，其两个北京在售项目石景山翡翠山晓、昌平翡翠公园，都是与万科联合开发，产品用的万科翡翠系，当下亟需依靠自身产品站稳脚跟。

　　除了上文中的29宗宅地报名房企一览表，还可以参考的信息来自北京住建委官方网站信息，各地块线上报价情况。

　　⑦“共有商品房”已经出现

　　截至5月7日18:00，已有9宗地触及土地合理价格上限。

　　其中，树村两地块、朝阳金盏地块土拍现场将直接进入政府产权占比竞争环节。

　　“共有商品房”这一新物种，以及随之而来新的购房方式，不出几个月，就会实实在在的出现在北京新房市场。

　　具体怎么买，戳北京连夜上架30宗地，纯商品房销声匿迹？

　　除此之外，包括朝阳王四营、昌平东小口等6宗宅地，也已提前触线，进入公租房竞拍环节。

　　⑧非市场化的商品房

　　所以，从目前房企的热情程度来看，多数地块都将进入政府产权、公租房等第二竞拍环节。这也意味着，未来的北京新房，完全市场化的商品房项目，可能很少。

　　再想想已经提前确定的商品房销售指导价，可以说，没有。

　　而购房者要考虑的是，8折买共有商品房固然好，但房子质量如何保证？能否接受未来变现的政策风险？与公租房混居的社区，又是否会拉低商品房的价值？

　　互动时刻：

　　据不完全确认消息，北京首次集中拍地，将于5月10日，也就是下周一正式开拍。

　　谁会是最后赢家？严肃君持续关注中~