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千亿土拍 | 在北京,如何成功花掉1000个亿?

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   北京首次集中土拍,竟然在报名环节就拖了堂。

  今天(5月7日)下午15:00,企业保证金到账时间截止,但很多房企钱已经顺利打进政府监管账户,流程却还没走完。

  这导致严肃君生生等到18:00,才拿到姗姗来迟的全部29宗宅地房企报名表,还是网传版。

  

   看看要溢出屏幕的土地玩家们,北京这1000多亿,大概会怎么花?端倪已露。

  由于是粉丝爆料整理而来,按下此表准确度不提,房企们对北京宅地的热情,在这张表上已经体现的淋漓尽致。

  ①214家房企交了1581.4亿保证金

  统计来看,此次北京土拍29宗宅地,共有214家房企及联合体参与竞拍,保证金高达1581.4亿,仅保证金就能买到上周广州+重庆两城出让的所有地块。

  还是全款。

  像单打独斗的中海,参与18宗宅地竞拍,保证金交了141个小目标。

  ②14家围猎昌平东小口地块

  从各地块报名房企或联合体数量来看,昌平东小口最受追捧,在北京喊得出名号的房企,基本都在。

  北五环+临地铁+码农标配,接棒奥海明月和奥森ONE,肉眼可见的去化快,果然号召力够强。

  另外,朝阳南皋村、豆各庄、海淀树村等也吸引了超10家房企和联合体竞争。哪些地块够好,大家都有共识。

  ③三宗宅地提前透题,底价成交

  有热就有冷,三宗宅地只有一家房企报名,不出意外将底价成交。

  分别是大兴新城核心区D、K组团(中骏);门头沟永定镇地块(雅居乐);怀柔刘各庄地块(天恒+越秀)。花落谁家已定,庆祝海报可以提前做起来了。

  此外,由于全部29宗宅地都有房企报名,北京此次土拍不会出现流拍现象。

  自2月顺义新国展地块之后,北京土地供应已“断顿”3个月。已出让的存量土地,也面临消耗殆尽的局面。

  据统计,2020年9月之前北京已出让地块基本全部入市,仅剩15宗尚无动静。反应到新房市场,4月份北京仅批售13个新房预售证,房企亟需“进货”,购房者也亟需新项目。

  也就能理解房企的迫切了,毕竟拿到地才能考虑挣钱,拿不到地,直接关系到生死存亡。

  都想拿地,策略却不一样,可以简单粗暴分为两大阵营,以中海为代表的独行侠,以金地为代表的联合体

  ④独行侠中海,财大气粗

  29宗地块,中海报名了18宗,关键点有两个---

  一是只拿好地,海淀、朝阳、昌平、石景山地块all in(注意,中海没有押注通州);二是自己操盘,全部独立参与竞拍。

  真是有钱。

  五一之前,中海就刷新了重庆楼面价,又带着20多个马甲参与广州、西安土拍,光一场土拍的竞买保证金就差不多200亿。

  除了现金流充沛,更底层的逻辑在于,中海近几年多个项目热销,在北京新房市场积累了足够多的好感。不管北京后市如何,中海对于自己的后市一定是看好的。

  以及购房者们。严肃君的N个500人置业群里,齐刷刷列队欢迎。

  “热门地块,中海都报名了。”

  “看中海报名哪里,就买哪里就对了。”

  “如果中海拍了昌平或者树村的地,中海拍哪我买哪,只要首付款够。”
……

  此外,中冶、懋源、海开、路劲也全部为独立报名,万科报名的16宗中有11宗为独立竞拍。

  对于多年来在北京土地市场颗粒无收的房企来说,这次北京千亿土拍,如此重要的场合,损失点儿保证金利息,刷个存在感,性价比还是很高的。

  ⑤第二阵营,强强联合

  所有中海出现的地方,都有金地,甚至更多。只不过金地大多采用的是联合体形式参与竞拍。

  金地及其联合体参与的24宗宅地里,除通州宋庄地块,延庆地块独立报名,以及朝阳东坝地块,沿用了华樾国际的“首开+旭辉+金地”固定组合外,其余都是“金地+保利+华润”金三角新组合。

  金地,华润这几年在北京的势头都很猛。

  从华樾北京到华樾国际,从橡树澜湾到海淀幸福里,二者均在北京积累了相当多的忠粉,购房者好感度直线UP,好地块自然不落人后,乘胜追击。

  再加上保利央企身份加持,能量值翻倍。

  但三家联合,能不能干过一家独大,只能看最终土拍结果了。

  ⑥脸生房企进京机会?

  214家房企和联合体中,还出现了一些生面孔。

  第一类是海开、石泰、新航城等,大多与所报地块渊源够深。

  像海开,就是海淀树村地块的一级开发企业,虽然只报名了树村南地块,但有小道消息称,将联合其他企业共同开发,比如报名了北地块的绿城。

  第二类是此前借道限竞房,成功进京的港中旅、雅居乐、华发、禹州、新城等。

  此次北京集中土地供应模式下,禹州、港中旅没有报名。而雅居乐、华发、新城参与度不低,但基本都在外围打转,毕竟对于北京新房市场来说,互相没有足够的了解,还是谨慎。

  还有一种是,在北京打过辅助,出过钱,但没出过产品,本身品牌在购房者中没有认知度

  如卓越,其两个北京在售项目石景山翡翠山晓、昌平翡翠公园,都是与万科联合开发,产品用的万科翡翠系,当下亟需依靠自身产品站稳脚跟。

  除了上文中的29宗宅地报名房企一览表,还可以参考的信息来自北京住建委官方网站信息,各地块线上报价情况。

  ⑦“共有商品房”已经出现

  截至5月7日18:00,已有9宗地触及土地合理价格上限

  其中,树村两地块、朝阳金盏地块土拍现场将直接进入政府产权占比竞争环节。

  “共有商品房”这一新物种,以及随之而来新的购房方式,不出几个月,就会实实在在的出现在北京新房市场。

  具体怎么买,戳北京连夜上架30宗地,纯商品房销声匿迹?

  除此之外,包括朝阳王四营、昌平东小口等6宗宅地,也已提前触线,进入公租房竞拍环节。

  ⑧非市场化的商品房

  所以,从目前房企的热情程度来看,多数地块都将进入政府产权、公租房等第二竞拍环节。这也意味着,未来的北京新房,完全市场化的商品房项目,可能很少。

  再想想已经提前确定的商品房销售指导价,可以说,没有。

  而购房者要考虑的是,8折买共有商品房固然好,但房子质量如何保证?能否接受未来变现的政策风险?与公租房混居的社区,又是否会拉低商品房的价值?

  互动时刻:

  据不完全确认消息,北京首次集中拍地,将于5月10日,也就是下周一正式开拍。

  谁会是最后赢家?严肃君持续关注中~

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