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写这篇文章,我估计会得罪珠海80%的开发商!

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  作者: 房说长兴

  最近这几年来,引起珠海楼市最热的话题,莫过于利好珠海的规划以及学区房了。

  首先我们先来聊一聊:楼盘的学区问题,对于某些买房给小孩上学的客户来说,绝对不是小问题。

  你想买的或者准备入手买的房子,是不是跟你心目中的学校,相对应的?

  而这个学区对应的中学或者小学,是否就等于你已经拥有了这个学校的学位?

  大家千万,不要小看这两个问题。

  第一:这个问题关系着你的孩子是否能上心仪的小学、中学,是否能获得你心目中的那个好的教育资源。

  第二:并且,这个问题还关系着你房子未来的升值潜力。也决定,你以后这套房子的稀缺性。

  毫不夸张的讲,对于珠海这样优质教育资源极为稀缺的城市来说,学区对于二手房价格高低,有着举足轻重的影响。

  在珠海,学校成绩的排名,是众多置业者所看重的“学区房”价格风向标。买“学区房”的本质是买升学率,当概率洗牌的时候,“学区房”的房价格局自然也会发生重大的变化。

  1买了学区房不等于拥有了入学券

  就珠海来说,加上最近几年,珠海落户,不断的放开,珠海的学区资源非常稀缺,当然啦,珠海也是在拼命的建新学校,扩建原有校区等等… 但是目前的情况来看,也并非所有楼盘的业主都可以让子女在周边小学就学。从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特现象。

  那么,买了学区房是不是就代表着一定可以在这个学校就读呢?答案是:不一定;

  因为除了学区房外,还有一个叫学位房的。二者虽有一字之差,但可谓千差万别。

  学位房原则上就是,只要你买了这个房子,就一定会有学位。而学区房却不一定,学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的,有些房可能上一年有学位,但在下一年则会因为政府的规划而失去学位;拥有学位房的,大多是引进了学校的新楼盘才能保证。

  因此,买了学区房,不代表就能在这个楼盘周边的学校上学,还要再看这个周边学校的学位分配情况,现在学位充足,不代表若干年后学位还是可以满足的。

  2珠海规划是什么情况?

  这二年来,珠海的利好规划,那是数不胜数。 从当年的小渔村,到成立经济特区,到建设成立横琴自贸区,再到现在的粤港澳大湾区的重要一员。珠海在这几年,也被打上了很多很多的标签。

  以珠海市行政区划和现状建设为基础,概念规划形成"一核、二心、六片"的城市结构。

  "一核":指规划鹤州中央商务区。

  "二心":指东部中心城区中心(即香洲主城区)和西部生态新区片区中心。

  "六片":分别为片区A(中心城区-唐家湾)、片区B(横琴新区-南湾城区)、片区C(斗门城区)、片区D(金湾城区)、片区E(富山新城-平沙新城)、片区F(中心区)。


  而开发商,也是很喜欢利用这些,来包装自己的楼盘,也被销售朋友称为:卖点;

  在这些卖点的背后,我们就需要知道一下,究竟这些卖点,是否与这个楼盘有关?是否真的像销售口中所说的那么的方便,距离那么的近?

  另外,我们还需要知道,珠海的那些规划,是早期规划,那些是远期规划,还有哪些是现有配套,以及建设中的配套。这些,我们多了解一点,对于自己来说,并无其它坏处。当然,如果,你不在意这些,可以忽视掉。


  3开发商的这些“雷”,你踩过多少?

  一、相信,很多现在的购房者,第一次接触到的楼盘项目,都是以广告的形式出现的,或者从电视上,或者在网站上,或者在路边接过来的传单上,他们大多会起一个特别吸引人的广告语来吸引买房人…

  广告上面的效果图说这房子真好,跟我理想中的一模一样,醒醒吧,那本来就是做出来让你想象的。而大多数买房人也确实挺相信广告的,就像有的人还认为买方便面就觉得煮出来和图片上的一样呢却没注意到下面有一行小字说以上图片仅供参考。

  千万千万不要相信:带有“超、特、最”之类词汇的。

  二、区域图,沙盘真的也只是仅供参考,沙盘上面的楼间距、绿化都会不同比例的视觉最大化,就会显得楼间距增加,绿化率提高,正常树高是2-4层楼左右。


  我们,看房必看的样板间,可以说是购房者对房子最直接的了解了。如果开发商的样板间在实体楼上的就不用担心房屋大小和景观面等问题了;但是,珠海也有一大部分开发商,喜欢把样板间设置在会所里面,这里就要注意样板间与实体房景观面差异,还有比例是不是1:1建的 ,有的开发商会把样板房建的比实体房大,90㎡的房子样板房建100㎡,就会显得特别大。

  另外,把家具比例缩小让房间看起来很大也是开发商常用手段,这样看起来布局很合理,实际上自己摆放时候会发现啥都放不下;用灯光效果和家具色调来凸显采光。在样板间随处可见的镜子也是为了把房间显得大一点。

  另外多数样板间多数是不设管线的,但在居家生活时你会发现水管,燃气管道,空调线路等一样都少不了。

  4不能说太多了

  好的,其它不能多说了,我就想说,在你买房的时候,售楼员给你讲清楚了没有,或者更为正确的说法是,开发商对售楼员说清楚没有。

  然而,你是不是发现一个问题,在几乎所有销售员的说辞中,总是在回避一个问题。

  回避的问题就是,某某大型商场就在附近,就代表我买你这个楼盘,这个商场就一定会进驻吗??


  当你追问细节的时候,下一句就是“细节还没有定下来”。“我们肯定会和有关部门进行沟通好”

  当你要求这一条写入合同的时候,再下一句就是“对不起,一切以交房后教育局划片之后再定”。

  好了,不说了,再说水就更深了,你就更吃不下饭了。

  而且,写这篇文章,我估计会得罪珠海80%的开发商。

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