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“养猪大王”新希望,地产业务狂奔,债务也攀新高

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  文丨西部菌

  四川民企一哥新希望,其地产板块2020年的业绩年报揭晓:

  

数据显示,企业去年实现营业收入304.96亿元,同比增长66.98%;实现净利润28.42亿元,同比增长16.72%;2020年经营活动产生的现金流量净额48.37亿元,同比增长81.97%。

  2020年是新希望地产的关键节点,据克而瑞数据,其全口径销售额为1031亿元,正式跻身千亿房企阵营。

  销售破千亿,营收同比增长高达66.98%,新希望地产在特殊的2020年,交出了一份还算不错的成绩单。

  不过伴随着规模扩张,新希望地产的总负债也冲破千亿,高溢价拿地、联合开发,则导致其利润不断走低,盈利能力面临重大挑战。

  01

  新希望以饲料、养殖等农业板块起家,从刘永好到之前的地产总裁张明贵,对地产规模都是持相当佛系的态度,所以地产是长期“小而美”的存在,2016年前后才百亿左右销售规模。

  不过,意识到错失地产黄金风口的新希望,近几年突然发力,持续加码地产投资。在高周转模式驱动下,新希望地产四处拿地,进军川外的新一线和核心二线城市。

  

目前已完成长三角、中西部以及粤港澳三大经济圈重点城市的布局与发展,已在成都、重庆、昆明、西安、武汉、杭州、苏州、南京、宁波、温州、佛山等新一线、核心二线城市累计运营上百个高品质项目。

  新希望地产对规模的强烈诉求,起到了立竿见影的效果。

  2020年,其全口径销售额为1031亿元,排在克而瑞榜单的第40位,比蓝光发展低两位,算得上川系房企的佼佼者了。

  而回顾过去几年的销售表现,新希望地产的黑马气质可谓相当强烈。2017年和2018年,其流量销售额分别只有141.5亿元和303.1亿元,2019年销售额便成功翻番。

  千亿销售收入,向来是房企的一个重要竞争门槛,在地产行业进入存量时代、增速放缓的大背景下,新希望地产抓住红利尾声,终于让自己站到了一个相对安全的区域。

  营收方面,年报显示,2020年304.96亿元,同比增长66.98%,远远高于2019年19.8%的同比增长,对此,年报解释为,“主要系公司结转项目增加引起的收入增长所致”。

  值得注意的是,近3年新希望地产的营收复合增长率达到71.28%。抛开结转项目增加的年度因素看,销售规模的快速攀升,确实对营收起到了很强的拉动效果。

  02

  规模迅速增长的新希望地产,在整个集团的分量不断提升,不过其千亿销售规模,其实是以稀释权益占比为代价的。换句话说,新希望地产存在着“虚胖”的水分。

  比如据克而瑞数据,新希望地产2020年的权益金额,只有537.7亿元,等于权益占比部分只有一半左右,排在房企五十强开外,远低于其全口径销售额排名。

  

  来源:新希望地产年报

  数据显示,流量金额千亿以上的房企中,绝大部分企业的权益占比都在70%以上。比如,蓝光发展2020年全口径销售额1036.3亿元,权益金额724.5亿元。

  新希望地产的权益金额低,是因为为了提高冲击规模的效率,避免管理成本过快增长,很多项目采取了联合开发的模式。

  但这也意味着,新希望地产的真实开发、运营能力,未必达到了千亿房企的平均水准。而权益占比偏低,更直接影响到了其利润表现。

  据年报,2020年新希望地产的净利润为28.4亿元,同比增长为16.72%,和营收同比增长严重不匹配。而归属母公司股东的净利润,更是同比下滑5.75%。

  其实在2019年,新希望地产的归母净利润,就出现了五年来首次下滑的局面,降幅为13.19%。2020年下滑幅度有所收窄,但对比销售和营收表现,如此利润表现可谓冰火两重天。

  当然,利润下滑,权益占比低只是因素之一。另一个原因在于,新希望地产在激进拿地的过程中,不乏高溢价地块,加上限价的因素,利润空间被严重压缩。

  比如,去年4月,新希望地产23.6亿元在佛山拿地,扣除配建面积后楼面价18252元/平方米,为佛山历史第二高价地。

  

  来源:新希望地产年报

  高溢价、大手笔四处拿地,不仅拉低了利润,还带来了显著的债务增长。

  2020年,新希望地产剔除预收后的资产负债率为66.55%,三道红线成功达标,不过总负债达到1113.9亿元,同比增长23.58%。

  去年,新希地产发布名为“四川新希望房地产开发有限公司2020 年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告”:

  

上述新增借款主要系公司调整债务结构以及业务发展需要所致,均用于公司日常经营发展,属于公司正常经营活动范围,不会对公司生产经营情况和偿债能力产生重大不利影响。

  在公告中,虽然新希望地产解释称,借款的增加,“不会对公司生产经营情况和偿债能力产生重大不利影响”,但这也反映出快速规模化带来的债务压力在明显增大。

  03

  新希望地产背靠集团这棵大树,在资源获取、融资等方面,当然也有一定的优势。不过,相较于养猪等传统业务,地产的跨度还是比较大,业务之间的协同难度同样较高。

  为了寻找新的增长点,拓宽地产业务的航道,今年1月,新希望服务在短短几天内完成股权变更之后,紧急赴港上市。这也是地产债务承压的一个缩影。

  地产存量时代,商品房销售规模放缓,房企普遍调整策略,加大对物业服务的投资,以此获得持续性的业绩增长空间。

  有消息显示,新希望服务的上市聆讯已于近日通过。不过,新希望服务高度依赖地产输血的特征依旧相当明显。

  招股书显示,报告期内,新希望服务来自新希望房地产集团的项目数量为43个,在管楼面面积为623.2万平方米,收入1.07亿元,占比82.4%。

  当然,地产业务输血物业服务,是大部分房企的惯用路径。但由于新希望地产本身的权益规模有限,导致新希望服务的整体体量相当有限。

  

  来源:新希望服务招股书

  招股书显示,2018年至2020年9月30日,新希望服务收入分别为2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元;同期净利润分别为4105.8万元、6404.1万元和7936.1万元。

  那么,高度依赖地产输血的新希望服务,即便成功上市,未来又能够为地产板块贡献多少利润?

  值得一提的是,由于扩张速度的加快,近几年的新希望地产,在销售规模成倍增长同时,产品品质管理出现了一些问题,网上有不少相关楼盘的质量投诉。

  

  来源:网络

  比如去年人民网地方领导留言板显示,南宁新希望锦官城一期,截至2020年4月上旬,购房业主向物业公司反映需整改的质量问题多达8356条。

  这意味着,新希望地产不仅效益、盈利和收入不匹配,开发运营和管理能力,也没能跟上规模的快速增长。

  未来,站上千亿台阶的新希望地产,显然得在发展速度和质量之间做好平衡。

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