一座大夫山，卖到三万八？市桥西电建洺悦玉府，就问你凭啥？

本文是广州淘房志踩盘评级：第八十八篇

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讲个笑话：啥也没有啥也不是的市桥西板块，有一个配套啥也没有啥也不是的楼盘，卖到3.8万/平。

这个盘，正是电建地产·洺悦玉府。而销售推荐的点，无非就是以下三点：

① 央企500强，一出手就知道有没有，冲着名头买！

② 在这里住，走路去爬山，冲着大夫山买！

③ 你想买配套成熟，这个价格买得到吗？别做梦了，冲着这里荒郊野岭，买！

老实讲，这个价格，即使只在番禺中选，去万博淘一淘，去亚运城享受教育配套，或者直接去同样享有大夫山配套的祈福新村……

它不香吗？

不懂，真的不懂！花大几百万买你这里，咋地，看我好糊弄吗？知道市桥房价一年跌多少吗？

来来来，我们一起来看市桥西电建地产·洺悦玉府，到底是是谁给它的勇气，卖到这么贵！

市桥二手一年跌幅高达12.3%！
除了大夫山，市桥西一无所有

楼盘区位价值评级：★☆☆☆☆

从地图上看，电建洺悦玉府位于番禺东沙头街禺山大道南侧，也就是大夫山南门。总体上来说，属于市桥以西板块。

首先，这是一个很尴尬的区位。

往北走，是祈福新村，以大环境大配套大交通为主导的超级大社区，二手均价3.3万/平；往东走，可以去到3号线终点站番禺广场和番禺广场东，目前二手均价也才2.4万/平。

周边新盘中，同在市桥西，距离大夫杉也很近的龙光天璞（龙光天瀛）价格3-3.4万/平，大夫山尚东毛胚价2.6-2.8万/平。

因此，从价格而言，3.3万-3.8万一平/总价347万起步的电建地产·洺悦玉府，无论是相较于同板块内楼盘，还是番禺其它板块楼盘，都不具备竞争力。

其次，虽然说市桥中心区域是番禺区的老城区，配套方面十分醇熟，但往西走、往南走，都是商业、教育、交通等配套辐射不到的盲区地带。

从市桥地铁站出来，一路驱车往西走，仿佛走进了西伯利亚，妥妥的“城乡结合部”。

如洺悦玉府周边，环境以旧村厂房为主，还有气象局、住建局、街道政务中心等政务单位。

荒，实在是太荒！几乎零产业零政策，除了大夫山，一无所有。除了番禺本地改善客户之外，新广们很少会关注到这里。

项目周边环境

此外，市桥板块的房价涨幅后劲不足，也是大多数人不选择这里的理由。

近几年来，市桥二手小区房价平均跌幅在1~2%之间，目前挂牌均价为2.2万/平。

笔者统计了一下，大部分二手楼盘都近一年来都处于阴跌状态，甚至有的楼盘短短一年跌了12.3%……

根据克而瑞前不久的数据，番禺的市桥板块去化周期长达40.9个月，相当于3年半！而从近几年的行情来看，大概率就是配套落后的市桥西/南拖了后腿。

去化周期长即意味着这里“供过于求”，客量极少。

说到这里，笔者要说明一点：此处对于区域房价、区域配套的分析，都是从整体出发的，可以作为选择板块的参考标准，但不是唯一标准。

毕竟，哪怕一个板块再怎么不行，有些楼盘就是能凭借自身的硬实力脱颖而出，成为片区内唯一的热带雨林。

那么，电建地产·洺悦玉府，究竟有没有这个实力在市桥西板块中脱颖而出？让我们接着往下唠。

配套究极拉胯
商业教育交通全部缺乏！

楼盘配套评级：★☆☆☆☆

前文说过，虽然市桥中心板块配套醇熟，但也仅仅只是停留在一小圈区域里。

今天的主角电建地产·洺悦玉府，属于啥也不是的市桥西板块。

市桥西到底有多落后？医疗、商业、教育、交通，出奇地缺乏。

如教育方面，市桥地铁站周边有名气的几所小学，都没有辐射到这边来，市桥西基本都是村小、村小、村小！

中学也基本在市桥那边，如市桥东风中学、桥联中学、桥城中学等。

另外，现场销售有提到周边有一块政府规划中小学用地，预计配套18班小学，不过这属于后话了，都不知道啥时候能落成。

项目小区内自建了一个幼儿园，算是解决了上幼儿园的初始问题。

项目周边1公里内的小学

生活配套方面，项目本身会自带商业街，满足日常生活需求。

如果追求大型商业街，那么就只能去到市桥易发商业街、钻汇广场、祈福缤纷汇等4公里之外的商圈。

目前离项目最近的商场是去年年底开业的海乐荟广场，2.2公里左右。

海乐荟广场

至于地铁，项目距离3号线市桥站足足5公里以上……

片区内还有一条规划中的地铁线路，就是被赋予了解救死亡三号线重大期望的26号线，只是目前官方并未公布具体建设时间，还真不知道要等多久。

总体来说，除了市桥西本身匮乏的配套之外，电建地产·洺悦玉府能提供的，就是一个幼儿园+一条商业街。

起不到“天降猛男”的作用，也拯救不了市桥西。

105方纯南向，125方纯北向
周边全是双向车道！栋栋躲不掉

楼盘产品评级：★★☆☆☆

最后聊一聊产品。

作为一家世界500强的央企，电建地产产品一般偏向于富人豪宅或者改善型置业。

下面我们来分析一下产品的优缺点吧。

整体规划：住宅8栋+3栋商业/写字楼。

根据资料，项目占地6万平，总建面积约15万平，规划8栋住宅，最高32层、最低17层，合计913户。

需要注意的是，从沙盘上来看，体量不大的项目，却被周边路网割裂成好几部分。

由几条道路中，禺山西路是番禺区最主要的道路之一，车流量不小，和项目南侧和东侧的规划道路，都是双向八车道。

到时候车一跑起来，估计多多少少还是会有点影响，而且几乎栋栋躲不了。

此次主推的3栋的01/02单位，便距离禺山西路十分之近。

感受一下这个距离

虽然项目规划了园林，但只有1-5栋、8栋能享受到景观资源，6、7栋就只能退出群聊了。

产品定位：改善型，主推105方三房和125平四房两个户型。

其中，105方为纯南向，125方则是北向。

105方三房两卫

125方四房两卫

从户型图上看，105方为竖厅设计，就很普通的户型。使用率大概在80%左右（从销售填写的意向单中计算得出）。

缺点就出在厨房有点小，样板间厨房没有放置冰箱，如果加上一个冰箱，就转不开身了。

其次，105方的主卧说是带了一个衣帽间，结果衣帽间小得可以忽略掉，就是一个嵌进去的衣柜而已。

125方为横厅设计，其中让笔者比较不喜欢的一点就是主卧的卫生间，对着床，观感不舒适。

另外就是北向问题，而且3/4栋的125方还紧邻禺山西路，这个就交由购房者自行判断吧。

最后放置一个项目交标，给大家做个参考。

目前，项目的价格区间在3.3-3.8万，但据现场销售给笔者算的105方最差楼层最低价格，单价其实都已经差不多快3.4万/平了。

总的来说，这个盘无论是相对于置业市桥、还是置业番禺、还是置业广州，都不具有竞争力。

如果你就工作在附近，那么你可以考虑一下，要不然，市中心通勤+追求投资回报，还是谨慎考虑。

当然，如果你是大夫山铁粉，那当我没说。

以上就是本次对于电建地产·洺悦玉府的踩盘心得，欢迎留言分享其它讨论。

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