网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

非常信号!深圳又有大动作!这次,买房更难了

0
分享至

  

  作者:李宇嘉

  01

  深圳,房贷利率提升

  深圳从来不缺调控,每一次的举动都备受关注。但我们注意到,上面对深圳楼市政策的要求,已不再局限于“短期应急”,而是“长效机制”。

  所以,深圳的每一项政策,都会成为其他城市效仿的对象。

  近期,继“二手房指导价”后,深圳又憋出了大招,房贷政策也创新了。

  

  5月6日,建行深圳市分行下发通知,首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷款利率执行标准为LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。

  另外,为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

  这是什么信号?又有多大影响呢?

  02

  为什么要调整房贷利率?

  首先,本来就有这个规定。

  2019年8月启动LPR改革时,央行就明确规定,首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60个基点。

  要注意,这只是不能突破的下限。但人行各省级分行,可以在“一城一策”的框架下,因城施策制定本地的“加点水平”,即在上限原则上没有规定。

  也就是说,在国家的下限基础上,各个地区可以对首套房贷、二套房贷提高加点的水平。

  比如,今年前后,广州楼市火爆,调控政策还在酝酿中。

  于是,自上而下监管的央行、国有大银行开始行动了。从1月份开始,广州首套房贷利率连续3个月回升,加点的幅度很明显。

  到4月份,广州首套房贷利率水平达到5.26%,成为一线城市中首套房贷利率最高的城市。

  

  当然,我们认为,广州的做法与过去无差异。也就是,调控来了,不管是不是首套房贷,都一刀切地收紧,额度和利率都紧。

  新一轮楼市信贷收紧,额度管控很严格,目的就是让资金进入“中小微”。但是在房价再创新高的情况下,这一收紧对刚需的冲击太大了。

  所以,其实政府需要在差异化上下功夫。

  其次,深圳房贷差别化、精细化有信号意义。

  深圳这一轮调控,金融上的问题最大。

  特别是在控制杠杆炒作、经营贷和消费贷违规流入楼市的问题上,可谓屡屡被诟病,金融监管部门的压力很大。所以,一边整顿,一边要构建长效机制。

  但是,面对深圳当下的高房价,刚需本来就很受伤了,现在又遇上了信贷收紧、利率攀升,买房会更难。所以也需要差异化执行。

  03

  本次调整,有风向标意义

  我们注意到,此次深圳房贷利率调整,有几个特征:

  一、首套房贷和二套房贷利率,同步上调

  首套房贷利率从4.98%上调至5.10%;二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。

  在楼市热度比较高时,说实话,根本分不清首套房是不是投资需求。比如,去年外地人落户深圳炒房,基本都是首套房购置,但毫无疑问都是投资客。

  根据央行深圳市中心支行的数据,2021年一季度,深圳市人民币贷款增加3601.07亿元,同比多增了443.16亿元。

  其中,以按揭贷款为主的居民中长期贷款增加1056.73亿元,企业中长期贷款增加1952.61亿元。考虑到消费贷、经营贷流入楼市,居民房贷和企业贷款等量齐观。

  

  看到这个数据,监管层能开心吗?

  所以,为控制楼市热度,增加“中小微”贷款,首套房贷、二套房贷利率只能全部上调了。

  当然,这样做可能会错杀“真刚需”购房的积极性。

  所以,这次上调的幅度不一样,首套房贷利率只上调了15个基点,二套房贷利率上调了35个基点。

  二、首套房和二套房贷的利率差扩大

  之前,深圳二套房贷款利率只比首套房利率高29个基点,现在扩展到了50个基点。

  而4月份北京首套房利率比二套房低为50个基点,上海为59个基点,广州去年11月份为34个基点。

  这么看,调整前的深圳首套和二套房贷利差是最小的。

  

  另外,在利率调整前,4月份深圳的二套房贷平均利率,在一线城市中也是最低的。

  04

  长期低利率,背后有猫腻

  很多人就纳闷了,深圳房价这么高、涨得这么快,“刚需”最受伤,也最受冲击,难道不应该降低利率,把宝贵的住房信贷资源向首套房倾斜吗?

  为什么会出现这种情况?耐心听下面的分析:

  2020年10月份,全国房贷利率终止“九连降”后首次回升。

  但对深圳来讲,自2018年8月份,首套房贷利率已连续29个月下跌,一直到去年底才开始触底,并从2020年12月份4.95%的阶段性最低位反弹至今年4月份的4.98%。

  首套房贷稳定,也就罢了,有利于刚需。

  但是在这次调整前,深圳的二套房贷款平均利率连续8个月保持在5.25%的水平,这是2017年以来的最低水平。

  而且还一直呈现下降趋势,从2020年初的5.51%降至5.25%,这一利率水平在10大城市里面排名靠后,也明显低于北上广的利率水平。

  

  楼市调控,最关键的是把住金融的闸口。

  深圳应是调控最严的城市,为何房贷利率不升反降呢?

  去年底,深圳某一国有大银行的朋友告诉我说,他们深圳分行的按揭贷款最低利率为LPR+20个基点,而广州、佛山分别为LPR+40和LPR+60。

  为什么会出现这种情况呢?

  该朋友说,深圳金融机构多,银行、小贷、私募、担保等等,金融市场竞争非常激烈,而房贷又是公认的优质资产。只有降低利率,才能获得更多市场份额,而提高利率的话,本行的市场份额就会下降。

  广州的房贷市场竞争没那么激烈,而总行也要考核分行利润。“保利润”就得提高利率,市场份额也不会明显下降。对佛山来说,更得如此了。

  

  树欲静而风不止,釜底薪火旺,怎能指望水不沸腾呢?

  所以,深圳购买力强,绝不是深圳人有钱,而是深圳人有金融这个利器。越是有钱的人,投资布局越广,越注重利用杠杆,他们算的是自有资金回报率。

  本来,住房信贷资源,应优先保障刚需购房,然后才是二套改善性购房,特别是在金融收紧的情况下,更应该如此,这是最基本的贷款逻辑。

  而且,在没有普惠性住房金融的情况下,公积金又杯水车薪,国有大行的商业性房贷,就应该发挥社会责任。

  当房地产金融政策收紧时,要保障首套房贷利率稳定,提高二套房贷利率。但如果为赚钱、为市场份额,就变味了。

  

  银行为了市场份额,为了利润压低房贷利率,购房者为买房,投资客为炒房也希望房贷利率保持低位,大家一拍即合。

  现在知道,为啥“经营贷”、消费贷进入楼市难控制吗?一样的道理。

  现在,总算开始拨乱反正了。作为最大的按揭银行,深圳建行这个住房信贷新政,具有很强的风向标意义。

  就像深圳建行率先开始贯彻二手房指导价一样,差异化的按揭政策,其他国有银行也一定会跟着执行的。

  另外,这个政策本质上也是稳定楼市的举措。

  因为当楼市去下滑的时候,如果不给刚需购房优惠利率的话,整个市场的下滑速度可能会更快。

  05

  对房价有何影响?

  综合来看,尽管差异化执行,但整体还是金融紧缩的信号。综合其他调控政策,对深圳楼市的影响比较明显,下行的趋势还会持续。

  乐有家研究中心数据显示,4月深圳一手住宅网签3435套,环比下跌24.6%,同比下跌0.32%,近3个月市场持续表现低迷;

  4月深圳二手住宅市场网签4396套,环比下跌了9.7%,连续2个月保持在5000套这个冷热分水岭的下方。

  此次金融政策收紧,将会进一步加重下滑的趋势。

  

  除利率普遍上浮外,近期深圳楼市的动作还比较多,比如严打小产权房、回迁房违规交易,比如龙岗区和坪山区产业用地调整为居住用地。

  结合此次房贷利率政策,可见深圳正在“开正门、关歪门”,在打击违法房源生存空间的同时,增加住宅供应量,同时给予刚需必要扶持。

  对深圳楼市而言,又一轮下行周期已经开启。但目前仅表现为成交量下跌,预计在三季度将转化为房价下跌。

  前期上涨快的区域,如光明、宝安西部片区、南山片区等,将可能出现明显下跌。

  对于购房者来讲,如果是刚需,建议先等等看。当下业主心气还比较高,价格上让步不大。

  同时,此轮定向去杠杆,前期加杠杆买入的部分房子,投资客可能会急着出货,建议大家多去上述几个片区看看二手房,或许会有不错的笋盘放出来,这会是捡漏的好机会。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

女子被三人强奸后,使出堪称教科书式的连环计,成功让三男子获刑

以身说法
2021-06-18 16:55:59

他是苏联狙神,潜伏4天不开一枪,4天后一粒子弹带走德军狙击之王

维生素
2021-06-18 14:59:12

不等光刻机?中科院宣布结果,国产芯片或“变道超车”!

科技续航官
2021-06-18 22:23:39

网红新娘走红,堪称“背影女神”,看到身旁伴娘后,网友:真心机

浩浩家居
2021-06-11 17:47:45

淮海战役中,孙良诚被围后欲起义,解放军严词拒绝,只许投降

我们的百变生活
2021-06-19 00:50:50

离婚后前夫常来看儿子,我主动让他留下来睡,他的话让我心如刀绞

快讲故事
2021-06-16 10:45:58

前夫爆料她欲望很大,一天要两次; 亚洲皇后杨宝玲三婚今如何

九弦子
2021-06-18 11:24:09

潘石屹,还是跑不了!

包不同
2021-06-18 21:15:41

俞灏明远去韩国整容?32岁帅颜回归,终于恢复端木磊形象

社会de记忆
2021-06-18 12:55:21

吃这类药物疫苗会失效!美国9万人打完无抗体!白打了!

微悉尼
2021-06-18 15:47:49

南海局势紧张之际,一艘神秘巨船现身长江口,美国急了:立即停止

辰龙军事
2021-06-18 12:47:37

主持人邱启明疑开火锅店维生,店开路边装修朴素,曾花十块钱缝衣

正能量瓜总
2021-06-18 18:19:34

突发利空!9.4万股东周末难眠,100亿芯片股拟被控股股东大手笔减持,网友:“幸亏今天出来了”

每日经济新闻
2021-06-18 18:48:06

为什么那么多女孩喜欢嫁给黑人?这个姑娘说了大实话!

胡杨映月
2021-06-17 19:38:18

休闲风穿搭,长款风衣+格子围巾,优雅大气尽显高级时尚感

炫舞时尚
2021-06-17 16:12:05

石油储备只够用100天!面对美国的能源封锁,中国将如何突围?

柏年说政经
2021-06-18 20:47:16

“高中女教师“因教学照片走红,看到身材后,网友:我承认我爱了

明星八卦club
2021-06-18 01:51:56

那天和她发生关系,她竟没有拒绝我,我对不起妻子应该怎么办

飞跃故事汇
2021-06-18 09:01:34

回顾1981年东北边疆凶案:男子开玩笑被扇两巴掌,一怒连杀19人

微社评
2021-06-18 16:18:02

疫苗失效?接种率高达58%的智利再次封城

烽火崛起
2021-06-18 15:49:42
2021-06-19 04:28:52
功夫财经
功夫财经
解读财经事件,透视财富生活。
1986文章数 92751关注度
往期回顾 全部

房产要闻

[上海]顾村地王盘终于熬不住了!价格真实惠?

头条要闻

深圳新增2例新冠肺炎确诊病例 1人系机场餐厅服务员

头条要闻

深圳新增2例新冠肺炎确诊病例 1人系机场餐厅服务员

体育要闻

他把1200万身价踢出了4000万的感觉

娱乐要闻

海涛有福气 沈梦辰穿纱裙秀性感身材

财经要闻

科技要闻

未来公开课第九期|凌至培

汽车要闻

全新奥迪A7L配置公布 标配空气悬架/全轮转向

态度原创

家居
健康
旅游
教育
游戏

家居要闻

海天一色豪宅250㎡卖7300万 可以边吹海风边烧烤

厨房的污染因素有哪些?

旅游要闻

越南繁荣的城市,一座游客关注的东方巴黎

教育要闻

网易教育携手学而思网校直播解读2021高考

《怪物猎人物语2:毁灭之翼》新实机演示公布