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深圳楼市,再遇大地震!

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  来源: 功夫财经

  01、深圳小产权房上央视前奏

  2019年11月11号,深圳正式吹响房价上涨的号角!为了有效控制房价,深圳市住建局先后筑起多条拦截大坝,2020年7月15号,住建局联合7部门下发715新政,把结离婚买房和落户买房两条最主要炒房的途径彻底关闭!

  2021年2月,住建局出台二手房指导价(指导价约为真实成交价的6成),并要求银行只能按照指导价发放贷款,同时严查经营贷资金去向,直接导致买房几乎没有杠杆。

  这一系列的政策直接导致2021年3月份以后深圳真实二手房成交量直线下滑到每月4000套以下,二手房市场遭遇冰封。然而躁动的情绪并没有因为二手房市场的冰封完全冷静,资金依然在寻求新的突破口,小产权房因为不限购成为资金热捧的对象。

  准确来看,深圳小产权房在2020年7月15日后崭露头角,交易开始活跃,于2021年2月份商品房交易被冰封后彻底爆发!

  “300万买入,350万卖出,紧接着350万买入的人400万卖出”,这是小产权房市场近两个月的真实写照,小产权房的上涨表现同样惊艳了整个地产圈,许多地方比如金蚝小镇、凤凰岗等地本名不见经传,房子破烂不堪却因为有拆迁概念一炮走红,价格一路上涨,还有些地方小产权房价格的时效性缩短到2小时,一房难求。

  2021年4月27日下午,深圳房价因为涨幅离谱再次登上央视舞台,不过这次的主角从商品房变成了小产权房。

  02、深圳小产权房的真实现状

  小产权房到底是什么?深圳到底又有多少小产权房?又有什么人再买小产权房?小产权房在深圳真实存在且数量庞大,占到住房总量的一半。

  深圳小产权房又分为私宅和村委统建两种(不讨论军产等特殊产权性质的和部分小区比如龙珠花园、月亮湾花园等)。除了部分符合转红本条件且已经转过红本的,其余都是小产权房,这些小产权房的总套数超过500万套,楼栋总数超过35万栋,数量非常庞大。

  私宅和村委统建被人们购买的原因也并不一样,其中私宅买家基本为投资客,大部分目的在于博拆迁,而村委统建楼因为价格便宜且居住体验好比如有空中花园、地下停车场、空中泳池等多数被刚需客购买,主要用于日常居住。


  03、深圳小产权房被爆炒的原因及相关部门的反应

  为什么深圳小产权房在今年如此火爆?通常情况下,买房的钱是不会用来做其他投资的,买不了商品房就买非商品房,非商品房一样有涨幅,也是一种出路,于是有大量买不了商品房的资金就进入了小产权房市场。

  其实除了寻找出路的资金,还有另外一个很大原因是大量从事商品房的中介转行做小产权房生意。 2019年深圳成为中国特色社会主义先行示范区后,很多人就认为深圳楼市有机会于是先后加入了中介大军,从业人员总数逐步上升。

  在商品房交易受限以后,这股力量被迫进入了小产权房市场,他们手里面有大量的客户,口口相传导致小产权房的热度也被很快点燃。

  而且还有更重要一点,就是在这个市场中一旦有能交易的小产权房,整个片区会被全体中介集体炒作,导致这些片区的热度也离奇的高,报道也会接踵而至导致人们普遍认为深圳小产权房涨幅离谱。

  一位深圳中介表示,沙井荣泰园一套一房一厅业主最近出手价125万,去年只要70-80万。还有龙华某小产权300套房子,一天清光,再比如沙井的金蚝小镇,价格天天不一样。


  当然,这些行为也很快被相关部门知道,于是相关片区街道办张贴风险提醒,深房中协也发布公告提示中介机构不得为产权不明晰的房产提供服务。 尤其在央视播报后,深圳各大街道办快马加鞭重拳出击,不仅严查严打,还联合执法队一口气封了几十家中介门店和律师楼,抓了一些相关负责人,让小产权交易瞬间歇菜。



  04、深圳小产权房到底涨了多少?

  那么,这么火的小产权房到底涨了多少?说实话,到底涨了多少不仅是一个敏感话题,而且小产权房因为没有价格基数,也不好统计。

  央视说最高涨幅是50%,我们就姑且按照50%去评估,或许大家会想,最高涨幅50%平均也有30%涨幅吧,其实这种想法完全不对,这个不能按照字面意思理解。

  说小产权房涨了多少和说中国房价涨了多少一样,几乎没有参考价值,毕竟中国600多个城市构成太复杂了,深圳小产权也一样,一共有500多万套,商品房数量的3倍,体量太过庞大,构成太过复杂,全深圳都有覆盖也很宽泛,所以单讲数字没有意义。

  可以负责任的说,大部分小产权房只是趁热卖,基本谈不上什么涨价,比如有些没有旧改概念的村民自建房,涨幅就很微小。 涨幅大的是带有旧改概念、或已经立项的村子,或地段比较好的片区的小产权房,从真实成交来看,只要符合这几点的涨幅才比较多,20%到50%的都有。

  如果从去年现在到今天算同比涨幅,可能有的已经翻倍,比如金蚝小镇、凤凰岗、臣田等有旧改概念的城中村,再比如沙井等地方的一些村委统建楼等等。

  深圳小产权房到底涨了多少,要具体看片区,不能一概而论。因此深圳小产权房到底涨了多少的结论应该是:大部分片区原地踏步或略有水涨船高,个别片区涨幅夸张。

  05、乱象之下,必然险象环生

  首先必须说一下,小产权这个市场,在深圳存在已经很多年,对于专业的投资公司已经驾轻就熟,因此流出来的房源大部分是被包装过的, 当然这里面更多的是虚假房源、虚假拆赔和胡乱画饼等行业乱象。

  比如某投资公司声称有小产权房源,承诺拆赔比1:1.8,相当于100平赔偿180平,3万买1平方,到时候能赔1.8平方,核算后相当于1.6万每平方,或者承诺几年后如果不拆迁多少按照150%回购的,画一个大饼引来大批投资客,先收钱,反正承诺的基本都实现不了。

  再就是买卖双方的违约也层出不群,矛盾可谓五花八门,因此这种案件在深圳的法院直接不予受理。 因此,建议小白和散户就不要瞎凑热闹了,这种认知以外的钱真心不好赚。

  最后总结一句话,诱惑再大,也要谨慎选择,利润再高,也要本金安全。投资的精髓不是为了追求最好,而是为了避免不好。

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