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蛋壳公寓退市,租客被套牢,租金贷到底有多疯狂?

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  暴雷、跑路、限消、破产……蛋壳公寓最终走到了退市这一步。

  日前,纽交所宣布,其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序,将长租公寓运营商蛋壳公寓从纽交所摘牌,蛋壳公寓的美国存托股(ADS)也将立即暂停交易。

  作为曾经国内最大的长租公寓品牌之一,蛋壳公寓的惨淡收场背后,是长租公寓目前的困境的缩影,其他倒下的中小公司更是不计其数,而他们几乎都染上了一种恶习——租金贷,这也不得不让我们重新审视这个金融游戏背后的利与害。

  走上“歧途”的蛋壳

  2015年,蛋壳公寓诞生,彼时它和另一家长租企业自如一样,以“分散式”长租公寓为主,从各类社区业主手上盘下大量住宅房源,统一装修后对外出租,这种出租形式直击年轻租房群体对拎包入住、交租省事的需求,以及提供Wi-Fi、保洁、维修增值服务,因此在过去几年大受追捧。

  对于创立蛋壳公寓,创始人高靖的本意是“解决房东和租客之间面临信息不对称、彼此不信任等问题”,为年轻人能够有一个更好的租房环境。

  一开始,在长租风口的加持下,蛋壳公寓获得了大批资金的青睐,仅在2017年,蛋壳公寓就吸引到了数亿的投资。随后几年,有源源不断的资本融资蛋壳,其中就包括我们熟悉的蚂蚁金服。

  2020年,蛋壳如愿以偿登陆纽交所,成为国内第二家赴美上市的长租公寓品牌,而这个历程仅仅花了5年的时间。

  在招股书中蛋壳公寓表示,自己是国内发展最快、最大的共同生活平台之一,截至2019年9月30日,已在国内13个城市布局,其公寓数量已有406746套,与2015年底时的2434套相比增长了166倍,入住率为86.9%。

  

  敲钟那天,高靖表示,上市是对蛋壳过往五年拼搏发展的总结,也是全新的起点,并表示“蛋壳能做的还有很多”,将继续深耕租房市场。

  然而高靖的一番豪言壮语发表后没过几天,突如其来的新冠肺炎疫情冲击了人们生活的方方面面,并波及了住房租赁市场,出现大量空置房屋。

  据知情人士透露,蛋壳公寓在2020年下半年出现了几千万美元的资金缺口,导致了接下来的一系列危机。

  2020年下半年,房东、租户矛盾加剧,多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题,甚至多个城市办公室也被曝出人去楼空。

  即便蛋壳公寓称“我们没有破产,也不会跑路”,外界再清楚不过——蛋壳公寓暴雷了。

  纸包不住火。最后,蛋壳公寓方面终于说出实话,公司没有钱,无力支付欠款和薪水。其实,资金链断裂正是蛋壳公寓危机全面爆发的导火索。换言之,蛋壳公寓之所以沦落到这步田地,都是缺钱惹的祸,根本原因在于商业模式存在严重缺陷。

  基于以“高进低出”+租金贷为核心的无序扩张,在做大规模的同时也埋下巨大隐患,即综合成本居高不下,加上盈利模式不清晰,使其长期处于亏损状态,随之而来的是高负债和现金流吃紧,造血能力不足,资本一撤手就顷刻土崩瓦解。

  本应缓慢发展的蛋壳公寓,被资本强行“催熟”,遭遇疫情黑天鹅,进而葬送了美好的前程。

  变形的租金贷

  从本质上来看,租金贷就是一种消费贷,中国社科院金融研究所研究员蔡真认为,租金贷本身没有问题,比如刚工作的大学生,他有工作有收入,征信没有问题,用租金贷解决流动性问题,租到房子来居住。

  但问题是这笔贷款的放款,却是给了长租公寓,而并非给到贷款人租客的手中。

  我们都知道,房租通常需要“押一付几”,一些刚毕业的年轻人可能一下子拿不出这么多钱。那好,平台就说,你签个租金贷,跟第三方的金融公司借1年的租金,每个月给金融公司还月供。

  于是乎,平台通过杠杆、ABS之类一系列复杂的操作,至少得到了你一年的房租,但是,她只需要每三个月付给房东一次钱,也就是说,剩下9个月的钱,都沉淀在平台的手里,也就是说成为了平台的“资金池”。

  他们用这个钱来干什么?

  高价收房、疯狂扩张。这也是很多长租公寓非常热衷于诱导租客办理租金贷的原因。有的长租公寓还给出了租金打折、返现、甚至补贴租金贷的利息等方式,诱导租客办理租金贷。

  可一旦遇上资金链短缺等情况,长租公寓暴雷,本应该支付给房东的租金早已被挪用,无法给房东了。

  

  尤其是疫情的影响下,房屋的空置期延长了,这就意味着更多的投入打了水漂,同时很长一段时间收入来源不足,资金链也必然崩溃。

  总而言之,透过租金贷的现象,看到其本质,看似是为了帮租客解决资金不足的问题,实质上则是为了长租公寓疯狂扩张作为融资需要。换句话说,就是借用租客的信用,来成为长租公寓扩张资本和经营的手段。这里面,长租公寓固然非常可恨,但房贷的银行,对于贷款资金的监管也是形同虚设。

  值得注意的是,“巅峰”蛋壳的杠杆率甚至达到80%,比国家住建部要求的“不超过30%”高了好几倍。如此高的杠杆率,即使上市也很难救场啊。

  加杠杆这种操作,在商业上很常见,它可以让生意迅速扩张,也可以让人瞬间暴富。但,杠杆总是有个度的。

  从去年9月至今,从住建部出台《住房租赁条例(征求意见稿)》到各地政策加码,房屋租赁市场稳定发展已经成为共同的愿景。

  中国指数研究院认为,市场面临最大的问题是没有企业摸索出长期稳定的盈利模式,但长租市场的未来是值得期待的,只要市场需求依然存在,终会走出一条合适的发展之路。

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