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美国要加息?“炒作学区房”被点名!2021年楼市最坏的2个消息

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  摘要:到底会如何?(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  不知道五一假期,杆友过得咋样,但可以确定的是,炒作房子,特别是炒作学区房,2021年的五一前和后,完全是两个样子了。

  五一假期前,4月30日的月度重要会议,如日常一样,说了房住不炒,同时要求增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,以及“防止以学区房等名义炒作房价”。

  

  图表来源|海通证券(特此感谢)

  这是高级别会议,第一次点名“炒作学区房”。

  接着大洋彼岸,美东时间5月4日,美国财政部长耶伦在讲话时提到“为确保经济不会过热,可能必须提高利率”,引发市场关注,也使投资者对美联储货币紧缩的担忧增加。

  大家都知道,如果美国加息,我国货币政策会受影响,对楼市相对利空。

  加上此次重要会议,首次点名学区房问题,2021年楼市是否横盘,未来有何变化?杠杆游戏今天多角度阐释、澄清、分析、研判。

  

  1、2021年房地产政策收紧,是主基调

  这次措辞,在此前类似“房住不炒”的基础上,更加明确了房地产的治理方向:

  “增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价”。

  保障性租赁住房、共有产权房,在过去10来年,以及最近几年的分别尝试看,上头可能觉得是有价值的。

  比如上一轮调控、10来年前开始的公租房大步走,今天回头看,如果一直坚持,效果不错,且利于新市民落脚,推动城镇化。

  共有产权房,北京等城市也做了实验,今天还不好评判。但无论保障性租赁住房还是共有产权房,只要增加,同时调控维持,总供应加大,楼市局面相对缓解是可以办到的。

  

  图表来源|海通证券(特此感谢)

  这是调控、社会意义角度。

  换个思维看,经济和金融角度,如上图,2020年特殊的情况,让房地产对经济的拉动贡献,飙升回2009年水平。

  这样搞下去,肯定要出大事。

  恰好,目前经济局面其实不错。

  

  如这次通稿提到的:

  “要用好稳增长压力较小的窗口期,推动经济稳中向好,凝神聚力深化供给侧结构性改革,打通国内大循环、国内国际双循环堵点,为“十四五”时期中国经济发展提供持续动力”。

  那么,着眼于长期,重点会放在调结构,而非短期经济刺激。地产夜壶,2021年干嘛,不用杠杆游戏说。

  因此2021年,调控收紧,是主基调。加上个别城市,前1、2个月已经嚣张过了,该歇歇了。

  

  2、学区房投资回报下降,但问题不会一下子解决好,主要打击问题严峻的学区房价格

  接着杠杆游戏说学区房。

  如上文所述,第一次提出要整治炒作学区房价格问题。

  回忆近期北京、上海、重庆等地的义务教育、学区改革,可以发现,这是上层考虑社会公平、人心世道、普通人晋升机制的综合举措。

  主要直辖市,先于重要会议,都有动作,这本身就是信号。

  这类城市接近权力核心,接近核心信息和政策源头。从过去4年的调控就可以看出,直辖市几乎都是领会调控精神最好的城市。

  上海也是压了足足3年后,2020年才有点异动的。

  我们观察会发现,学区房价格问题,越来越突出,是楼市调控的短板之一。

  “防止以学区房等名义炒作房价”这句措辞,意味着从教育部门到金融监管部门、到住建部门,必然都要出台政策,协调治理。

  

  图表来源|东吴证券(特此感谢)

  不久前,杠杆游戏写文章说,学区房这东西肯定永远有。详见《上海、合肥、重庆!多地改革学区房,还值得买吗?》(4月8日),但投资回报下降是大概率。

  所以不同人,出于不同目的,应该客观考虑。

  从过去一些年的调控看,房价总体来说,不是拿来降的。学区房短期内利空,是一定的。但这并不意味着跌太多,问题严峻、炒作大的可能跌,多数学区房,其基本价值还是有。

  毕竟,一个学校声誉、教育质量的形成是日积月累,学区的调整多数地方也是循序渐进,不会太冒进。

  对于问题严峻、炒作太嚣张的学区房,可能要被抓一些典型。

  从策略上说,起码今年要回避那些价格太高、涨太猛的学区房。

  对了,如上图,东吴证券制作的3类贷款增速对照,这其实也是上层对资金、资源配置的想法。

  所以楼市的大趋势要看明白。

  

  3、美国2021年加息是小概率,2021年末、2022年初货币政策逐步正常化几率大

  耶伦很有意思,以前是联储主席,现在是财长。

  她从财政部长角度认为,美国要加息。当然,美国财政部不是美联储。

  但这是个信号,财政部停止“发钱”,然后联储逐步收缩QE,最后加息……

  美国财政、货币政策正常化的基本流程,大致如此。

  就当下而言,耶伦的话不必认为美国货币政策会急转向。

  有趣的是,更早几天,美东时间4月28日落下帷幕的美联储决策会,表述还是很温和。甚至美国媒体评论说,和3月17日结束的上次会议声明比,没什么变化,是“历史上措辞改动最少”的声明。

  此其一。

  

  其二,耶伦不是美联储官员,货币政策她可以施加影响,但作为财长维护经济增长,也希望低融资利率。

  她的话,更多是预防和未来的建议,做惯了中央银行家,喜欢指手画脚可以理解。

  这件事其实更大的意义,不是当下,而是告诉我们,美国一定会加息,只是时间问题。

  第一美国经济的恢复,很多朋友可能低估了;第二大宗商品,包括芯片的全球紧缺,全球大放水,统计意义上的通胀,在很多国家出现是大概率。

  中美或许不一定,但下半年一定传导有可能。

  

  图表来源|华融证券(特此感谢)

  从趋势看,美国经济在大放水呵护下恢复增长,疫苗慢慢会控制住黑天鹅,2022年美国货币政策正常化有望。

  到时,我们何去何从?

  正常的经济、正常的货币政策,恰恰让我们楼市容易横盘。

  国内调控一直维持、对学区房炒作的打击,国外物价因素、美国的未来经济形势,可能是2021、2022年楼市投机者不愿意看到的2个坏消息。

  即便非投机者,普通投资者也应该从中看到:不仅楼市总体回报在降低,最热的学区房投资预期,也在发生深刻变化。

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