冰火两重天的房市与学区房的终结

1 房市冰火两重天

今年以来，一线城市、省会中心城市房地产市场交易异常火爆，但是，可能很多人不知道，在三线以下城市——特别是大部分县城的房地产交易却异常冰冷，丝毫感受不到中心城市那种火热的激情。

为啥在中国不同地区房市出现这种冰火两重天的巨大分化？

这是我们宏观金融政策导致的结果。

2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了对金融机构的贷款集中度的规定。

根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。

具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；

中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

这个政策对房市有何影响呢？

我在历史文章《央妈修改了房地产的逻辑》中做出过这样的分析与预测：

首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。

怎么降低房地产融资占比？

中小型银行迅速扩大自己的存款数额。但这是非常困难的，一方面，三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的；另一方面，就是中小银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。

所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。

不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。

所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。

现在这个预测正逐渐在房地产市场兑现。

在三线以下城市，特别是在县城，目前商业银行基本没有房地产贷款额度——连按揭贷款额度也没有！

对于城市商业银行与农村信合，则因为房地产贷款额度标准太低，过去贷款已经超过央行规定的标准，所以放不出贷款；

而对于大中型银行，则更愿意把房地产贷款的额度给予中心城市的房产——毕竟中心城市的房产相比县城房产保值能力更强，抵御风险的能力也更高。

按：银行对不同地区不同类型房产的贷款有一个鄙视链，这个鄙视链在《央妈修改了房地产的逻辑》里有详细的阐述。

房地产本质就是一个杠杆的游戏，没有金融机构提供杠杆，自然三线以下城市的房市就变得如同寒冬一样冰冷。

在小城市住房需求被封杀的情况下，这些需求就加速向中心城市转移！

去年因为疫情的原因，让房市需求压抑了整整一年，今年中国经济已经基本恢复正常，压抑已久的住房需求加上金融政策的导向，让一线城市与省会中心城市的房市变得异常火爆！

中心城市房市交易火爆还有一个潜在的逻辑。

这个潜在的逻辑就是在中心城市购买房产可以最大程度规避房产税。

房产税是一个热门的话题，虽然大家对房产税实施的时间表有各种争议，但是房产税未来终究是会落地的。

未来的房产税大概率是会制定一个免税面积（各地区免税面积会有差别，但是大方向是不会变的），由于中国各地区房价差距很大，所以这个免税面积也是大有文章可做的。

假设某省会中心城市房价是5万，而在这个省某卫星城市房价是1万。我们假设未来推行房产税后中心城市与卫星城市免税面积都是每人50平米，也就是说一个三口之家免税面积就是150平米。

所以，对于一个三口之家，在房产税落地之后，将出现这样的局面——

如果他的房产是在卫星城市，那么他的家庭就只能获得150万金额的房产免税，但是如果他的房产在省会中心城市，那么他可以享受750万的房产免税！

大家知道这意味着什么吗？

任何人都有趋利避害的本能，所以，对于在卫星城市生活的人而言，他最好的方式就是将自己在本地多余的房产置换到省会中心城市！这样，他就可以最大程度地规避房产税！

你看看，从当下的金融政策到未来的房产税，都在加速催化中心城市与中小城市的两极分化。

当下中心城市与中小城市冰火两重天的巨大分化只是一个开始，未来在很长一段时间都将延续这个趋势。

按：我在知识星球交流问题时多次强调，三线以下城市房产未来长期看空，这些地区房产任何时候卖出都是正确的决策。

房地产全民红利时代早已过去，未来不能洞察趋势，大部分人多半会掉进房市结构性分化的巨坑里。

2防止以学区房炒作房价

接下来我们讲一讲学区房，这是在中心城市关注度最高的房产，同样也是一个巨大的投资陷阱！

首先我们来看一则新闻。

这是中国最高层面会议首次点名“学区房”。

那么，你觉得管理层的目的是什么呢？

为学区房炒作降温？

这样理解当然不会有错——但是有没有更深层次的含义呢？

我们再看一则新闻。

这是一个异常重要的信号！

重庆闪电般将一大批民办学校转为公立学校之后几天，我们最高层会议突然点名“学区房”！这两件事情绝不是孤立的偶然，而是要联系在一起来分析的。

给大家捋一捋其中的逻辑。

本次重庆民改公的学校主要针对重庆优质公立学校与民间资本合办的民办学校。

这些民办学校大都属于某个大型房地产开发项目，只要购买这些楼盘的房子就能获得这些民办学校就读资格。

由于这些民办学校的背景是重庆最优质的公立学校——连学校名称都是某某南开中学，某某巴蜀小学，所以，这些楼盘就成为重庆人追捧的“学区房”。

现在政策突然变化，这些民办学校统统变成公立学校！

过去这些学校每年都要收取上万甚至几万的学费，现在民变公就意味着未来在这些学校就读不用缴纳一分钱学费（义务教育），学校经费统统由财政拨款——听上去很美好是不是？

但是问题没有这么简单。

因为本次重庆民改公力度很大，政府担心引发社会震荡，所以给了2年过渡期，也就是到2023年6月之前，这些民改公的学校教师不允许调动，前期购买楼盘获得就学指标的政策也保持不变。

那么2年后会发生什么变化？

首先学校不允许再收学费，这就少了很大一块收入。假如某小学每年级有500学生，6个年级就是3000人，每人每年学费2万元计，这就是每年减少6000万的收入。

财政会给学校同样的拨款吗？短时间也许可以，但是长期给予少数民改公的学校巨额的财政拨款是很难的——因为其他公立学校无法平衡，而且地方财政也没这么大的财力。

财政拨款不足，必然带来教师收入下降——那么两年后这些民办学校的优质教师资源会出现怎样的变化，这就存在比较大的变数。

3 公平优先

我们站在全国的层面来看，大城市优质学校资源与民间资本合办学校的情况非常普遍。

结合4月30日最高层会议点名“学区房”的信号来看，重庆民改公大概率不会是局限于重庆的孤例，后续其它城市也会陆续跟进。

现在问题来了。

为什么国家教育政策出现如此重大的变化？民改公背后存在着怎么的决策考量呢？

两个原因。

第一个就是落实“公平”。

过去我的文章多次强调，19大之后国家层面的决策考量出现了重大变化，从过去的效率优先变成公平优先。

这里给大家罗列一下19大以来，政府工作报告提到的“公平”。

2017年政府工作报告

我们要咬定青山不放松，持之以恒为群众办实事、解难事，促进社会公平正义，把发展硬道理更多体现在增进人民福祉上。

2018年政府工作报告

要坚持以人民为中心的发展思想，从我国基本国情出发，尽力而为、量力而行，把群众最关切最烦心的事一件一件解决好，促进社会公平正义和人的全面发展，使人民生活随着国家发展一年比一年更好。

2019年政府工作报告

以公正监管促进公平竞争。公平竞争是市场经济的核心，公正监管是公平竞争的保障。改革完善公平竞争审查和公正监管制度，加快清理妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法。

依法打击制售假冒伪劣商品等违法行为，让违法者付出付不起的代价。用公正监管管出公平、管出效率、管出活力。

2020年政府工作报告

以公正监管维护公平竞争，持续打造市场化、法治化、国际化营商环境。

2021年政府工作报告

持续增进民生福祉，扎实推动共同富裕。坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，制定促进共同富裕行动纲要，让发展成果更多更公平惠及全体人民。

要在整个社会落实“公平”，自然就会牵涉一系列的重大变化。

从扶贫攻坚到赖小民被判死刑，从社区团购被点名批评到阿里被重罚，这些都是一盘环环相扣的大棋。

这盘大棋其实就是管理层向外界传递的一个声音——

公平优先！

防止以学区房名义炒作房价同样是落实公平。

所谓学区房的溢价本质就是其捆绑的教育资源的价格，教育资源与房子捆绑，有钱人可以通过购买学区房来获得优质教育资源，这本质上就是对弱势群体的一种不公平现象。

所以，优质教育资源必须与房子解除捆绑状态，这就是未来的趋势！

优质学区房民转公就是治理学区房的第一步，毕竟如果是民办学校，政府也不大好过多直接干预，但是转为公立学校之后，国家就可以在编制、招生等等各个层面直接制定政策并且能落实执行。

4 适应出生率下降需要

第二个原因就是针对我国出生率急剧下滑的一种应对措施。

2017年我国新生婴儿等级户口人数是1500万+，2020年这个数字变成1000万+，4年时间我国新生婴儿出生率锐减40%，这可是了不得的事情。

新生儿出生率锐减40%意味着不但对关联的市场（婴幼儿产品、各种培训）将产生巨大的冲击，更为重要的是，意味着我们整体教育资源将出现严重过剩！

除非我们中心城市不控制人口，放任城市人口加速膨胀——这是不可能的，任何城市能承载的人口规模终究是有限的。所以即使是人口净流入的中心城市也将面临严峻的教育资源过剩的问题。

我们假设某区域有两所学校，一所重点小学，一所普通小学。每年各自能招生500人。两者合计就是1000人。现在因为新生儿出生率锐减40%，也就是在未来这个区域只有600人的生源。

如果政府不干预，只是让市场自主选择，那么会出现什么情况？

重点小学依然能保证500人的生源，普通小学就只能招到100人。

这就很尴尬了。

这还是比较理想的假设模型，最可能接近事实的情况是重点小学生源爆满，大家挤破头想去重点小学，而很多普通学校连两个班的生源都招不齐。

怎么办？

唯一的办法就是大量合并学校，并且裁撤一批学校，同时在全市范围内进行生源的综合调配。

在这样的背景下，将优质公立学校参与的民办学校进行民转公就是一种必然。

否则，这些有优质公立学校背景的民办学校就是生源的黑洞——它们源源不断地吸纳大量生源，导致大量普通学校迅速倒闭。

所以，让房子与教育资源分离，优质公立学校在全市范围内按照一定标准统一进行生源调配不仅是适应了19大以来公平优先的需要，也是适应我们出生率急剧下降的需要。

学区房从此将走向终结。

这个趋势我在去年就已经看到，并且在特定的小范围（知识星球）内多次强调——不要去买（投资）学区房，学区房隐含的教育资源溢价终究会归0的，现在买学区房大概率会成为高位接盘者。

知识星球内部交流问题的回答

还是那句话，房地产全民红利的时代已经结束，你不了解政策趋势、城市发展趋势，普通人很难把握房地产结构性分化的机遇，房地产投资同样存在巨大的风险。

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