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盈利动力不足,贝壳易碎

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阿里巴巴被罚182.28亿元之后,58同城CEO姚劲波也站出来控诉贝壳,希望能以“反垄断”制裁后者,罚款40亿元。他还表示,安居客将作为挑战者,全面进入新房交易领域,希望能为行业带来良性竞争。

显然姚劲波在为自己的安居客发展“铺路”。事实上,无论是贝壳,还是58同城、安居客,这些平台大多乱象丛生,用假信息忽悠消费者的事情屡见不鲜,真可谓两个馒头踩一脚,没一个好饼。

(与租房平台销售的聊天截图)

贝壳作为行业的龙头企业,更是问题不少,让同行、消费者都非常头疼。

出生即被烙印上“资本”的标签

出生三年的贝壳在自己的路上一骑绝尘,但方向只有一个——资本。

去年八月,贝壳赴美上市。三年累计31.5亿元的亏损相当刺眼,2020年Q1更是亏损12.31亿元,相当于2019年的一半。

而且当时的中概念股情况也不乐观,但在这样的格局下,贝壳依然选择逆势上市。

一方面因为连年亏损导致资金压力巨大:2017年-2019年,贝壳找房净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元。

另一方面,或许也和曾经链家签下的对赌协议有关:2016年4月,链家接受了腾讯、高瓴等机构的投资,投资金额高达64亿元的同时,链家也签下了对赌协议。若链家在融资完成后的五年内无法上市,则投资人有权在任何时间按照8%的单利率进行回购。

64亿的融资金额相当于一笔利率为8%的贷款。

而导致贝壳出现连续亏损、签下对赌协议,甚至被迫上市的根本,都是由其前身——链家的业务模式所造成的。

当时的链家为重资产运营模式,定位是主打线下市场的房地产经纪公司。业务范围除了房屋租赁以及交易之外,还涉及到资产管理、金融理财等方面,重资产特点非常明显。

这种模式注定链家的发展需要一步一个脚印,只能快不能慢。但随着对赌协议约定的时间越来越近,左晖所承受的上市压力也越来越大,而且链家涉及的金融业务在上市时带来了很大的审核压力;外部方面,随着链家的疯狂扩张,负面新闻也是层出不穷。

迫于各种压力,左晖只得被迫转型,于是贝壳应运而生。

2018年4月上线的贝壳找房,其定位是质量居住的服务平台,主要提供二手房、新房、租赁及家装等居住服务。

随着贝壳的出现,链家也成功转型,脱胎换骨成为互联网型企业,整合了产业链增值服务,使自己的资产性质变得更轻,IPO也相对简单一些。

当时的贝壳承载着左晖的全部希望,已经是箭在弦上不得不发。为了填补疯狂烧钱的漏洞,贝壳甚至缩减了员工工资,调整基层经纪人的薪酬架构。按照当时的薪资标准,一位级别高达A10的链家员工,若单月完成业绩为4万元,其到手薪资仅仅为1万元,而在这之前,他最多可以拿到近3万元的工资,缩水近2/3。

选择赴美上市,除了有贝壳业绩不佳的原因外,也与其“同股不同权”的股票架构有关。当时的贝壳创始人,左晖拥有28.9%的股权,拥有占比46.8%的投票权。可以说贝壳的开始,就在骨子里烙上了“资本”的印记,从今天的发展来看,贝壳所做的一切似乎都是在印证这个标签。

难以兼容的双重身份

不知使用了什么办法,贝壳让自己在上市前实现扭亏为盈,截至去年6月底,贝壳获得了16亿的净利润,但在上市后的三季度,其净利润仅为7500万,同比下降80%。

贝壳找房究竟能否撑起它的高估值?2020年11月,贝壳股价升至79.4亿美元,市值突破900亿美元大关。但2021年2月23日起,贝壳股价连续大跌,从79美元/股一路跌至52美元/股,短短9个交易日,市值蒸发近283亿美元,由此可见投资者对贝壳的信任程度。

这也是借助资本的副作用,烧钱抢占市场,负债压力过大,利润空间一缩再缩,如果无法实现大幅盈利,资本的翻脸速度比谁都快。

对此,贝壳的解释是付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高,2019年为347亿元,相较2018年的218亿元,大幅上升。这也是明摆着的烧钱模式,通过烧钱补贴代理商、经纪人进行线上成交,这种套路背后本就存在着相当大的风险。

反映到财报当中,也有诸多问题存在。

2020年,贝壳的业绩看上去还是比较亮眼的,全年营收达704.81亿元,较之2019年的460.15亿元同比增长53%;

经营利润与净利润方面,2020年分别为28.42亿元与27.78亿元,相比于2019年的亏损状态好了不少;

经营性活动现金流方面,贝壳在2020年高达93.62亿元,同比增长81倍之多。

这样看来,贝壳在上市后取得的成绩还是不错的。但在这份财报当中,新兴业务带来的营收只有19.79亿元,占比不到3%。更重要的核心指标,移动端月活跃用户增速、经纪人数量变动、线下门店数量变动等,可怕的是:增速都呈现出疲软之势。

  • 月活用户,贝壳于2020Q3财报披露为4790万人,截止到年末,最新数据也仅为4818万人,环比增速仅为0.58%;
  • 线下门店方面,贝壳在Q3、Q4分别增加了2636家和2063家;
  • 经纪人方面,贝壳在Q3、Q4则是分别只增加了21763人和15278人……

这些数据都呈现出疲软的态势,结合贝壳在股票市场的表现,不被投资者青睐、出现大跌的情况也就不足为奇了。

除了自身经营风险以及商业模式的风险外,贝壳也面临着整个行业的围追堵截。

贝壳找房建立 ACN这种经纪合作网络,旨在成为房地产中介的网络平台,成为所有房地产经纪品牌的“京东”。

但和京东不同的是,贝壳无法平衡好自营与第三方的关系,它始终在扶持自己的亲儿子——链家。

所谓ACN,是一个中介共享客户信息系统,由不同的成员分别负责房源和客户,这种跨店成交的方式使得房产成交率大大提升。这让很多小企业也套用了链接的模式,得到了更多的客户和房源。于是很多和贝壳抗争的小企业纷纷倒戈,加入贝壳。这也是为何贝壳能在短短三年内,力压58同城、安居客,成为霸主级别存在的原因。

逐渐,贝壳拥有了其他企业所没有的行业话语权,逐渐形成自己的垄断地位,定价、支配市场甚至支配消费者。

2019年,由链家带来的佣金收入达存量房佣金总收入的95%,平均佣金率为2.56%,而第三方经纪平台的佣金率仅为0.26%。

今年2月,重庆贝壳服务平台将中介费由2%调整为3%,相比于其他中介,贝壳系的高佣金无论是在行业内,还是在消费者眼里,都饱受争议。2017年,一位清华大学的教授曾表示,贝壳的模式就是两头骗,骗完了房东骗购房者。

最重要的是,贝壳的服务与其他中介平台相比,并没有什么独到之处,甚至服务水平、服务品质还有很多待提升的地方。

2020年,广州的一位市民在贝壳网看中了一套位于珠江新城价值1680万的房子,签约后仅佣金就支付了20余万元。但时隔不久,该市民却被通知无法交易,房子已经在其与贝壳签约的三天之前,被法院查封,协商多次后,虽然返还了定金,但中介的佣金却始终不予偿还。

短短的案例,却说明两个很严重的问题:贝壳在服务、房源的把控上都非常差劲。

那么如此差劲的服务,如此高的服务费,在北京上海等城市,交易成功一套房动辄几十万,难免有割韭菜的嫌疑。

恣意妄为,也难怪贝壳遭到了众多房地产经纪品牌的抵制,称其为“既是运动员,又想做裁判”。

试想一下,当整个行业就只剩下贝壳以及几家名不见经传的房产企业时,你会如何选择?如果你为了尽快将房子卖出去,那就只能选择贝壳,任其宰割。

这就像是一场比赛,贝壳既是运动员,又是裁判,同时还是售票员,形成垄断地位后,消费者甚至企业都会被其得团团转,而且它手里掌握的,还是真正关系到民生的房子。

若贝壳执意逆风“飞翔”,结局只会摔成粉身碎骨

虽然占据市场的半壁江山,但目前的贝壳还是面临着诸多严峻问题,用内忧外患来形容一点不过分:

1、自身股价、财报以及商业模式,并不能真正获得投资者的信任和青睐;

2、外部竞争,反壳联盟的成立、阿里京东等巨头的加入,行业其他竞争者对贝壳的仇视,使其陷入了四面楚歌的状态;

3、隐隐有着垄断行业趋势的贝壳,在宏观调控方面,很有可能步阿里巴巴的后尘,毕竟这是一个关乎民生的行业,任何企业都没有资格形成垄断之势。

截至2020年上半年,贝壳已经连接了超265家经纪品牌,超4.2万个门店以及超103个城市的37万名经纪人,这对行业当中的其他玩家打击相当大,各大房产平台自然也不希望自己的生存空间被一压再压。

面对这种局面,无论是“反壳联盟”还是其他巨头企业,都不希望贝壳一家独大,纷纷有所行动——

  • 2020年6月,字节跳动旗下房产平台“幸福里”推出成长计划;
  • 2020年9月,阿里成立“天猫好房”,宣布未来三年内不以赚钱为目标,将所有收入100%补贴给购房者;
  • 同时,京东也在不断推进“自营房产”业务,推出双向补贴等等福利,尽可能抢占市场;
  • 许多房地产龙头也看中了市场潜力,中国恒大集团联合全国152家中介成立了房车宝集团;红星美凯龙也成立了子品牌“美凯龙爱家”,正式进入房地产经纪行业。

这意味着,如今的贝壳,不仅要面临着同行业玩家的围堵,还要应对跨界巨头的抢食。

竞争加剧的同时,贝壳也面临着强监管。今年年初,住建部门就对贝壳找房等网络平台进行约谈,要求各机构不得对未获批销售许可的项目发布房源、代理销售。

这些年来,为了遏制房价上涨过快,宏观调控一轮接一轮的出现,而调控房产中介也是房价调控的重要组成部分。

2020年11月,国家市场监管总局发布了《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》。其中二选一、大数据杀熟、捆绑交易等现象都被定义为垄断,贝壳正是踩了“二选一”的雷。

而且和电商领域不同的是,房地产领域太过于垂直,且具备着深刻的金融属性,牵一发而动全身。所以当一个贝壳站起来的时候,很难再有第二个贝壳崛起,形成“拼多多”式的挑战。这也是为什么成立不到四年时间的贝壳,能够在规模上媲美阿里的原因。

很多互联网企业都是打着互联网的幌子,垄断传统行业,贝壳也是如此。在减费简政的大环境下,贝壳逆风而上,虽然简化了房地产交易流程,但越来越多的收费、越来越少的消费选择,无疑都是很危险的信号。

巨头企业降维打击、同行玩家虎视眈眈、负面舆情源源不断……如此严峻的局势下,即使贝壳已经占据了房地产中介市场的巨大份额,也依然会感到头疼,觉得自己很碎。

脆易

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