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一家被低估的房企收紧了拳头

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  如果一家公司销售规模2238.3亿元,占据行业TOP20的位置,而市盈率只有3!

  年末还拿出21.26亿分红,分红率达30%,股息率接近8%了。

  你会不会觉得很吃惊?

  而这,正是中南建设2020年报披露的部分数据。

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  中南智在云辰

  在2016至2020年里,中南建设的归母净利润复合年增长率达到 97%,而其市值五年来复合年均增长率却仅为8.47%。

  令人困惑。

  只让人感慨这就是神奇的A股。

  2020年,行业环境趋紧,新冠疫情干扰,很多房企高位负债,甚至不乏个案暴雷,给整个板块带来估值压力,可以说是中南建设是被拖累了。

  根据年报披露,2021年3月31日中南建设股东户数为5.43万户,比上期(2021年2月26日)增加1.04万户,增幅达23.75%。可见股民对于中南的长期发展还是看好,不然不会用脚投票。

  业绩不错,分红水平高,中南建设被低估了吗?

  市值的低迷反映的是地产行业在经济生活中的现实处境,而中南地产的业绩数据则体现出逆势生长的战术。

  地产的黄金时代已经过去,迈入2000亿梯队的中南建设,既要保持TOP20的地位,又要在政策面合规,还要在时机成熟时追赶下一个周期。

  为了完成这些可能相互重叠又彼此冲突的目标,中南建设要做的不是激流勇进,而是收紧拳头。

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  西安無山居

  中南建设一直以来都是高歌猛进的黑马,从200亿到2000亿,中南集团只用了5年。也正是一年前的年报业绩会,中南建设感受到了形势的变化。

  彼时,在谈及对地产未来的预判时,中南置地总裁陈昱含表示:“在地产新常态下,房企熬得过去就出众,熬不过去就出局。”

  未来,中国的人口红利和整个城镇化进程的红利将会逐步见顶。政府还将继续坚持“房住不炒的”准则不会放松,房价将整体保持不再显著上涨的预期。

  过去那种规模化扩张模式将不会有未来,如果不能在三道红线的限定条件下降档,企业涉及到有息债务的规模还会被限制。绿档时,有息负债规模每年可增加15%,而红档将不能增加有息负债规模。

  三道红线相当于一次体检,在体检之后,才能够分组进入赛道,而无法进入赛道的选手将会被淘汰。

  除了政策之外,资本市场也会变得更加没有人情味,不再简单的以大为美,而是你能创造多少价值,就给你多少估值。杠杆和周转效率阶段性见顶,边际效益也会下降。

  当时中南建设给出的答案是,依托“稳增长、出利润、优报表”的经营主张,来优化财务。

  积极推进卓越运营下的战略变革,来节约成本。

  通过房地产、建筑双主业协同发展,来控制风险,确保经营业绩连续稳健增长。

  时间来到2021年,当初的战略规划到了验收的时刻了。

  3

  

  海门足球小镇

  2020年,中南建设实现营业收入786.01亿元,同比增长9.43%;同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元,同比增长70.01%,大幅超越同业平均水平的增速。

  三道红线方面,2020年公司净负债率降至97.27%,扣除受限资金之后的现金短债比1.04,均转为绿档。剔除预收账款的资产负债率为79.76%,也转为黄档。在业绩发布会上,中南建设董事兼总经理陈昱含还特意强调:“我们有信心最晚明年实现三线全绿”

  而由于此前规模化扩张的历史遗留问题,中南建设的项目布局过于分散,集约化管理效益并不够,尤其在谋求融资的过程,难以与当地银行融资机构配合。但今日不同往昔,随着新周期到来,融资压力显著上升,分散式布局反倒强化了中南的项目资产安全,在各地占比都较小的项目免于地方融资规模的限制。这使得中南不需要承担像“重仓环京”的华夏幸福那样的风险。

  2020年一年,中南建设从黑马路线改走白马路线,从成长型的战略方向转为稳健型的方向,指导思想从“高增长”转为“有质量”。

  面对着2020年在行业TOP30内都算优秀的成绩,在业绩发布会上,中南建设的管理层对于未来的预期却极为谦虚,甚至可以说相当谨慎了。

  “在未来的几年里,中南希望维持每年10%左右的复合增长率;确保产品稳定和具备改善型产品的竞争力,从高周转转入高品质;平均年综合回款率维持85%的水平。”

  这并不是一个很高的要求,如果对比前五年高歌猛进的中南,就会觉得如今的中南判若两司了。

  不是中南变了,而是形势真的比人强。

  4

  

  z-lab研发基地

  收拳是为了出拳,作为一家曾经积极作为的2000亿规模房企,如今的做法用管理者的心态转变来解释并不一定精准。

  中南的扩张是为了得到什么,那么中南的收缩也是为了得什么。

  中南并不是一家依赖于有息负债发展的公司,其2020年有息负债799.0亿元,与销售额的比值远低于行业同规模企业。而中南一直在扩充自己的融资能力和现金水平。

  公司在手现金余额328.6亿元,相比2019年末增加29.3%。公司银行贷款和债券等债务融资工具占全部融资额的78%,公司共获得各类银行授信额度1725亿元,其中未动用授信额度为1312亿元。

  可以不用,并不能没有。

  2020年稳健的财务表现,也让中南建设收获国际评级机构的认可,公司主体评级稳步提升。2020年9月,穆迪将中南建设的主体信用评级从B2提升至B1;10月,标普将中南建设的信用评级从“B”上调至“B+”。

  融资成本进一步的降低。

  在土储方面,中南一直开始执行紧平衡策略,2020年,新增的项目规划建筑面积合计1523万平方米,其中通过公开方式获取占比88%。新增项目平均地价约5,002元/平方米,比2019年平均水平有所下降。

  截至2020年末,公司在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米,在这些土储资源中,一、二线城市占比约36.4%。其余分散于广大三四线城市中。这些土储资源,可以确保未来的几年里,中南在慢速发展的过程中,也可以维持经营安全。

  如果说中南在地产界的特色,就是他的建筑板块了。中南的建筑板块在全部收入中占比26.8%,提供了222亿的营业额。建筑板块和中南的地产板块采用的是内部市场化的方式在进行管理,彼此各自独立。但是这项特殊技能,使得在未来国家的新基建项目中,中南具备一定的供应链优势,这可能将会是一条新的蓝海赛道。

  无论中南是否会参与到国家新基建的规划中,亦或者在等待着其他机会。

  但是财务上更健康的中南拥有更便宜、更多的钱,在这个地产冬季里,他已经为机会的到来准备好的干粮和子弹。

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