如何观察置换房产的时机？

本文选自“上海房姐”粉丝提问

壹

提问：房姐，你好，本人单身，14年在上海买了二手房小户型的房子，今年想把这套卖掉，置换一套大的房子，想问一下老师，现在是不是置换的好时机呢？感觉太多政策出来了。

回答：你好，目前上海又推出了网签新政，预计4月初正式生效，不论你是上海户籍单身客户，外地户籍社保满5年的家庭，还是上海户籍名下有两套房的客户都会受到影响。尤其是上海户籍单身人群，现在你有换房需求，就不能边卖边买了，只能将名下的房子完全过户后再买房子。不过，估计你现在也清楚现在的按揭审批的速度，比较麻烦。哪怕你是已婚的上海户籍，只要你名下有两套房子，也只能乖乖卖掉一套，等过户完成后再入手新的。整个流程可能需要半年甚至更长的时间，这样一来，房东肯定更愿意接受全款。不论是买房人也好、卖房人也好，都缺少安全感，而更多人可能只能观望了。

贰

提问：你好呀！房姐，现在我们买房好困难啊，要掏空六个荷包勉强可以在二线城市凑个首付，每个月还得苦哈哈还贷款，日子过得都被买房降低了等级，一线的房子更是不敢想，这种还贷的苦逼生活要过多久啊，是不是要等到我们成为了发达国家，才能轻松一点，生活在发达国家的人民买房是不是已经不是他们的问题了？他们买房是不是很容易？

回答：你好，买房都没那么容易，不要抱怨生活，你已经比中国大部分人强很多了，要记住，中国还有6亿人平均工资低于一千。好好努力，房贷的苦逼日子其实不长的。发达国家，买房比我们其实也难得。看看各国买房的平均年龄，中国位居前几，整体偏年轻。不说发达国家，看看咱们的香港，人均收入排名世界前列，社会福利好，但买房，对于大部分人来说，简直不敢想象，很多人奋斗一生，不一定能买到一方属于自己的天地。

叁

提问：房姐！你好，请问贷款转单的成本大概是多少？几个点？按揭转抵押经营贷。成本在多少下适合转？

回答：你好，按揭是按揭，抵押贷是抵押贷。整个流程相当于还清按揭，然后抵押贷。目前抵押贷利率比按揭还低，属于优化操作，正确可行。正常办理抵押贷1%-1.5%。

肆

提问：房姐，你好！我们是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，曾叔建议一下买哪个地段的房子合适，买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。

回答：你好，在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！所以子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，而且今年时机还不错。上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了，尽量买2室。浦东内环，一个是浦明路一代，世茂滨江、江临天下，另一个是源深板块，陆家嘴花园，第三个是联洋，联洋花园。这些都比较适合自住。

伍

提问：房姐好：我是看的您的文章跟您一起去长沙买的房，出于对您的信任，也没参与您办的长沙项目考察团，只通过您的秘书就买了两套房子。但现在长沙因为疫情给了我们延期交房通知，请问您，我们交款是否也该顺延？

回答：长沙那个项目因为梅溪湖限价线提升，实际是产生浮盈了，所以尽可能确保这个房子不要有因为你单方面的瑕疵影响到房企解除与你的合同，这样就因小失大了。你看下延期交房通知里的约定，如果没有约定你要延期交款，建议你继续交款，避免违约，拿到房子，锁定浮盈才是主要目的。

陆

提问：房姐，虹口北外滩附近还有值得最为投资的房子么？600万左右～可以接受一部分贷款。

回答：北外滩总体价格都比较贵，600万买不到好房子的，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果你纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。