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安置房交付遥遥无期,货币补偿买不起房,你该怎么选?

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导读:经常有被拆迁人咨询我们,征收公告已经张贴出来公示,自家的房屋即将被征收,但是补偿安置方式不知道怎么选合适,似乎选哪一种都不符合咨询者的心意:选择安置房吧,听说还没建好,交房日期遥遥无期,而且交的房位置不太好,质量好不好也还是个问题;选择货币补偿吧,标准又比市场价格低,在房屋同一片区连一套像样点的房子都买不上。那么,安置房和货币补偿是选择题吗,被拆迁人是否只能妥协接受?


  一、安置房产权调换和货币补偿不是选择题,而是最优解

  被拆迁人纠结的根源在于,一开始就陷入了拆迁方的诱捕式固定思维模式,被误导只能在既有的安置房产权调换或者货币补偿中选择其一,忽视了两者也许都不够合理合法的情况。

  而有一些被拆迁人抱憾签订补偿安置协议之后,发现同一拆迁项目有人签的比自己理想,又开始后悔,试图从头再来,殊不知已经失去了维护自己权益的机会。

  

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

  法律赋予被拆迁人的权利,是使其选择最适合自己的一种补偿方式,而不是只能选择一种低补偿的方式。

  从合理抑或合法的角度,无论是选择房屋产权调换即安置房,还是选择货币补偿,都应当保障被拆迁人的生活水平不能降低,不能辛辛苦苦半辈子,到头来碰上拆迁一夜回到解放前。

  故此,被征收人要理解的一点在于:问题很可能不在于怎样选择补偿方式,而在于涉案项目的补偿方案本身就不合理,评估结果本身就值得质疑。那么,我们就需要针对评估报告、调查登记结果等去想想办法了。

  二、最优解:签署补偿协议注意事项和货币补偿的有法可依

  关于签署补偿协议注意事项:

  除了老生常谈的忌签空白协议问题外,被拆迁人在签署补偿协议时还需要逐一、仔细确认谈好的重要事项是否都已按照约定写入合同,比如安置方式是现房安置还是期房安置,安置地点是否明确,安置房交付标准是带装修还是毛坯,安置房交付时间及超期交付后的违约责任等。

  其中,需要特别说明也是实务中出现频率较高的一个问题,就是“公摊面积”。例如,曾有一位咨询者拿到安置房之后才发现套内建筑面积与协议约定安置房面积差距过大,缩水达到百分之三十之多。

  故此,所签协议中的“建筑面积”是一回事,到手安置房的套内建筑面积又是一回事。被征收人有权在签订补偿协议前就将这一问题弄清楚,而不是靠“撞大运”去盲目签协议。

  如果发现补偿安置协议约定不明确,或者与事先说好的情况不符,应当及时要求对方修改完善,防止一时大意导致权利受损。

  关于货币补偿的有法可依:

  还是以前面这位咨询者为例,其被拆迁房屋是国有土地上的房屋,房屋周边的商品房房价已经达到16000元一平方米左右,但是拆迁方给的货币补偿只有10000元。

  

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

  在公平补偿原则及不降低被拆迁人生活水平视野解读前述规定,被拆迁人在拆迁时的货币补偿标准应该与16000元一平方米持平或者略多。

  遇到货币补偿标准不足以就近买房的情况时,实际可以进一步考虑通过法律手段审视补偿方案的合法性、合理性,维护正当权益不受侵害,以免日后追悔莫及。

  在明律师事务所的黄艳律师团队最后要提示大家的是,房屋拆迁时,被拆迁人选择安置房产权调换或者货币补偿,应该充分依法享有补偿方式选择权。如果选择权不被尊重,或实际上没得选、怎么选都不合理,一则需要在补偿方案征求意见阶段积极提出修改意见,二则在拆迁协商阶段不要过于“骆驼”心态一味妥协。如果合理诉求协商不拢,不妨及时咨询专业法律意见,进而选择对征收方下达的补偿决定诉诸法律。(王韶东 黄艳/文)

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