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在中国搞次贷危机,深圳炒房团差点就成功了

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  35岁,突然就成了一个坎儿。

  找工作,要求35岁以下;连买房,都被限制在了35岁以下。


  最近,合肥一条购房新政策,引发广泛争议。



  政策制定的初衷,当然是为了实现“房住不炒”这个大方针。然而,这样简单粗暴的用年龄来划分,是不是过于刻板了?毕竟,很多人等攒够首付的钱,就已经过了35岁了。


  实际上,“35岁”这条线的提出,折射出的是当前社会面临人口红利消失、以及老龄化的焦虑。社会需要富有创新精神的年轻人,而年轻人需要有一个稳定的住所。

  近日,统计局发布了一则消息,称我国人口依然在增长。我们可以理解这句话的意思是“目前的出生率依旧大于死亡率。”


  但是根据世界银行数据,中国人口增长率从1970年巅峰时期的2.8,2019年降到了0.36,仅为印度同期的1/3


  微妙的是,统计局在后面含糊的跟了一句:具体数据将在第七次全国人口普查公报中发布。

  目前,大家都在翘首等着悬在空中的普查结果尘埃落定。不过,据1500万年薪的前恒大研究院院长任泽平称,全国各地不少地方披露,当地出生人口较2019年下降10%-30%

  根据世界银行数据,中国的出生率已经从巅峰时期的6.4,降到了不足1.7。相比而言,印度现在是2.22。


  北京市卫健委信息统计中心数据显示,北京2020年户籍人口出生数量仅10万人,创下十年来新低,比2019年减少24.3%。


  仅仅一年,出生率就下降这么多,到底是什么原因引起的呢?4月14日,央行罕见的发表了一篇论文,引发舆论热潮。


  也就是说,高房价逼走了年轻人的同时,也成为年轻人不愿意生孩子的原因之一。



  2021年的政府工作汇报中,有142个字提及房地产


  自从2016年12月,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,至今已经快4年半了。这4年多时间里,?国家一共3次提到了“房住不炒”。按理说,炒房现象应该得到了极大的遏制。最近几年,“炒房”这个词已经很少出现在公众视野。

  可就在今年,国家刚刚才发出第三次“房住不炒”的要求,就爆出了“七部门查处深房理”的消息,牵扯出深圳一个隐藏多年的“资深”炒房团


  为什么一个炒房团能惊动七部门一体严查?深房理炒房背后潜伏着多么可怕的隐患?

  01

  在讲深房理之前,我们需要先回顾一个十几年前从美国爆发、进而引发全世界金融海啸的事件:次贷危机


  1938年,美国大萧条,大批企业破产,民众流离失所。为了帮地方政府提供联邦资金以扩大房贷业务,美国国会创立了房利美,成为美国最早的抵押贷款二级市场机构,后被拆分成吉利美与房利美。

  房利美是Fannie Mae的音译,全称是“美国联邦国民抵押协会”,一般也缩写为FNMA。虽然房利美后来变为了一家私营企业,但也被定义为政府支持企业。


  为了打破房利美一家独大的局面,1970年房地美(Freddie Mac)成立,初期也是“国企”背景,两家公司的商业模式基本类似,后也进行了私有化。


  这本该是一个麦当劳 vs 肯德基的故事。

  彼得林奇1993的《战胜华尔街》一书中,这样描述房利美的盈利模式:“房利美以相对较低的利息借入资金,然后用他们买入抵押合约长期持有,并收受较高的固定利息,从中赚取差价。”


  房地美主要是利差收入与担保费收入,二者经营模式雷同。

  听起来没什么问题,就是中间商赚差价而已。然而这样的模式对两家公司来说,有一个极大的困扰。因为公司盈利依靠的是利率差,所以收益极度不稳定。今年赚的几百万,明年可能就全赔进去了,而且这种波动比天气预报更难预测。

  绞尽脑汁后,他们研究出了一个在当时非常创新的方式:先将买入的房产抵押合约进行捆绑,打包成不同的组合,再卖给银行、风险投资、储货协会等金融放贷机构。

  这样一来,两家公司就利用放贷机构,在全世界的投资者和买房的房东之间建立了联系,房地产投资直接转变成有价证券形式。这种模式被定义MBS,即:房产证券化。


  两家公司背后都有(隐秘的)政府背书,自带信任光环。两家公司只需要给出资产支持证券,做出令人信服的保证,就可以收取担保费,旱涝保收

  随后,证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产,并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。

  很快,为了追求更高的利润,一些次级贷款金融公司开始降低贷款审核门槛,甚至推出了“零首付”、“零文件”的优惠政策,越来越多不具备还贷能力的人,也参与到了这场“全民买房”的狂欢中。这些公司在推荐获取更高利润的同时,也将风险推向了无底深渊。


  那么问题来了,万一全民都还不上贷款怎么办?两房除了暗示自己有政府支持外,还有什么终极武器,给让他们不惧雪崩风险的底气吗?没有。

  两房只是将风险转嫁给了放贷机构和新买主,他们自己则赚取着高额的利润,进而拉动股价上升,进一步获得投资人的青睐,

  他们卖给房贷机构的资产包之间,你中有我我中有你,环环相扣相互纠缠,只要中间有一个包出现了问题,马上会牵扯到跟它有关系的所有其他包。

  2006年,美国房市狂热到了顶点,仅这一年美国次级贷款就高达6400亿美元!占到美国全国房贷市场总规模的20%,金融公司、对冲基金次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。

  很多人后悔自己买房买少了,此前60万美元的别墅如今已经涨到150万美元!然而,他们不知道的是,当时13%的次级贷款已形成了坏账。

  溃堤,仿佛就在一夜间。


  2007年,超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购,次贷危机正式拉开序幕。2008年,当中国笼罩在迎奥运的喜悦中,金融海啸却在全世界范围肆虐。

  现在,我们再来讲深房理。

  并不是所有人都能加入深房理的。首先,你需要加入深房理的会员。


  加入会员后,你就有资格跟着“房产专业投资者”炒房了。而且,会员当中会有像“美妈陈小泉”这样名校毕业的法律硕士。以一个高知分子的身份,耐心的给你“答疑解惑”,进一步增加可信度


  深房理有一个所谓的“代持人”的角色,可以通过招募“股东”“合伙人”的方式,分摊掉抵押贷、信用贷等贷款额度即可。

  接着,深房理就将买房所需的资产,拆分成一些资产组合包。比如,你可以只买一间房子里一平米的股份,也可以每个房子买不同额度的股份,对冲一下。

  “专业人士”会根据你的实际情况,为你量身打造信用卡套现、经营贷、消费贷、社保贷、信用贷等各种贷款的组合。

  最绝的是,即使你连信用卡、花呗都没有,银行都不愿意贷款给你,深房理照样能让你实现“买房梦”,秘诀就是一个名叫“帕累托值”的东西。


  帕累托法则本来是一个经济学术语,其实就是我们熟悉的二八法则。深房理用这个术语来组织会员之间的P2P贷款,把不是急需的钱拿出来,用法律规定的最高利率,贷款给其他急需钱的会员。

  越来越有内味了

  深房理炒房的套路,像极了房利美模式。甚至有人评价“这已经不仅仅是房地产证券化,而是房地产期货化!”深房理都不用进行标的物交割,简直就是把房价炒成了期货。不同的是,房利美背后是美国政府,而深房理背后,只有散户。

  美国政府都搂不住,深房理就更别说。那么,是谁给了深房理这么大的勇气去炒房?

  这就要说到炒房界的鼻祖:温州炒房团

  02

  温州是个神奇的地方。

  它紧邻海边,是全国最大的台风最喜欢光顾的地方。改革开放之前,温州人均耕地不足0.41亩。而且温州处于对台前线,没办法吸引国家投资。

  生存环境这么恶劣,逼得温州人不得不很早就开始自谋出路。我们都知道改革开放是从深圳开始的,而中国的第一张个体经营执照,却是在温州诞生的。

  那个年代,人们总是将个体户和无业游民、刑满释放人员画上等号。

  1980年,19岁的温州姑娘章华妹,从温州市工商局领到了一张,用毛笔填写的“个体工商户营业执照”,标志着中国个体经济时代的开始


  可以说,温州人的骨子里,就有一种不安分的基因存在。最早干个体经济的是他们,最早开始炒房的,也是他们。

  1998年,福利分房制度终止,当时大部分的中国人,还没有习惯房子成为能够在市场上买卖的商品,温州人就已经开始炒房了。短短3年时间,他们把温州房价从2000元/平,炒到了7000元/平。同年北京的房价才4716元/平,上海3658元/平。

  2001年,中国成功加入世贸组织,上海各大开发商掀起了一股建楼潮。盖这么多楼卖给谁呢?上海开发商第一个想到的就是温州人,于是他们选择在《温州晚报》上投广告。没想到广告一出,火爆程度远远超出预期。由于报名人数过多,温州晚报干脆直接给组了个团,包了三节火车车厢。


  来到上海后,买房现场简直就跟抢超市打折白菜一样火爆。据说,最终交易额5000万元;2个月后的国庆节,交易额变成了8000万元。

  上海开发商的激情也被点燃了,他们开始在温州三大报(《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》)上疯狂投放广告,报社也纷纷变身“看房导购”,3年间组织温州看房团近百次,次次爆满;《温州晚报》甚至趁势成立购房俱乐部,会员一度超过6000人。

  2004年,地产商干脆把房展会办在温州。4天时间接待了10万人次,5000平米的展厅每天都挤满了来买房的温州人。最终,成交金额近15亿,楼市进入了狂欢时代。



  温州人骨子里有三个特别突出的品质:万物皆可炒、抱团,以及拼命。温州人独特的炒房模式,把这三个品质展现的淋漓尽致。

  首先,炒房团会举全团之力,拿下几个楼盘。到手后,他们并不急着卖出,先统一商定出一个较高的价格,然后才去当地二手房市场挂牌。一旦挂牌,房价就焊死了,炒房团里不论任何人,不管手头有多缺钱,都不得以低于该价格出售,否则就会被清理门户。

  坚挺不降的房价,最能刺激接盘侠的购买欲望。而为了能够加入炒房队伍中,温州人甚至敢于让自己先成为没有房子的人。据称,温州苍南县一位机关干部,为了拿下上海一块好地,把自己的房子卖了100万,汇入到炒房团的“炒房基金”中,一年收益1000万,简直比贩卖军火还要暴利。

  不过,像这位干部这样亲自下场炒房的,并不算炒房的中坚力量。炒房团的主力,是“太太团”,而提供资金供她们炒房的丈夫则躲在幕后,默默承担着血库的角色。


  在温州,丈夫负责赚钱,太太负责理财,因此温州太太们的手中普遍握有大量资金,甚至在温州农村,一度盛行过“老太太银行”。这些连自己的名字都不会写的老太太,堪称温州农村的“金融枢纽”,把持着当地的金融命脉,拿个数百万出来,眼皮都不眨一下。

  开发商和温州媒体看上了太太们手里的钱,为太太们大开VIP通道,太太们炒房的热情也空前的高涨。


  甚至有人在陪父亲来杭州住院观察期间仍然不忘“炒房”,利用空闲时间和几个在杭州的炒房姐妹一起,跑了十几个项目,仅她自己一下子就入手了五套,总价近千万。

  温州炒房团,成了造富传奇。此前,一个温州老板腰挂35把钥匙的新闻火遍全网,传言这位身价几千万的老板衣着朴素其貌不扬,会在一年中的某个月,挤着公交去收租,一天两家,收齐60家就算完事。

  于是,越来越多的温州人加入炒房大军,似乎全温州只干一件事情:炒房。温州炒房有多疯狂?给开发商十个胆子也不敢卖的价格,温州人却敢再加杠杆,并且营造出“哄抢”的效果。

  疯狂上涨的房价,带动整个房地产市场向着失控边缘飞奔,引起了国家极大的关注和担忧。从此,监管部门和炒房团的正面交锋开始了。

  03

  2003年,国家阻击炒房团的斗争正式打响

  先是出台831大限,控制过热的炒卖土地行为;接着927房贷新政出台,提高二套房首付款比例;随后要求二手房转让征收个人所得税。

  2004年10月10日,央行首次提高购房信贷利率,随后每年不断加息,2007年更是创纪录的1年6次加息。上海、深圳等地银行叫停“一年内转按揭”,要求短炒卖家必须先付清银行贷款。

  第一轮的调控,成功的抑制住了投资热,土地市场购置面积增幅逐年下降。


  房价疯狂上涨的势头得到了缓解,一线城市房价进入稳定期。


  上涨势头是稳住了,可房价依旧居高不下。炒房团在和国家政策的对抗中,从未放弃过寻找可乘之机。

  针对“转按揭”,涌现出一批地下“垫资”公司,通常抽取楼盘总价的2%-5%作为“垫资”费,之后就可以帮助客户“还清贷款”。上海的几十家贷款中介,或明或暗都在从事这一业务

  后来又研究出升级版对抗手段,甚至可以规避掉政策风险和交易税费。他们先抱团和开发商谈一个7.5-8折的折扣,此时炒房团并不急于付款,而只是付个定金。然后,他们开始物色接盘侠,一旦有人接盘,立刻转手,简直就是购房合同的搬运工。

  曾经北京有些楼盘,所有房子都是这样被转卖出去的。开发商卖出了房子,买房者买到了房子,炒房团只是抬高了房价而已,事了拂衣去,片叶不沾身。

  空子越钻越熟练,温州炒房团有点飘,对政策开始掉以轻心,胃口逐渐贪婪。

  一个8名成员的“家庭式炒房团”,掌管着将近1个亿的资金,80多套房源。“国六条”出来的当天晚上,整个团队的心态还非常放松,“互相安慰说问题不大”。然而,现实给了温州炒房团当头一棒。


  “没有人能说得清还会有多少新政出台。”而实际上,新政一直没有停止过。疯狂抬高房价、炒短线的温州炒房团,倒在了监管的枪口下

  温州炒房团倒下,并不意味着炒房团被团灭。如今的炒房团,以另一种更难察觉的方式,继续影响着房价。

  和靠老乡抱团、野蛮生长的温州炒房团不同,深圳炒房团一开始就披上了“房产专家”的外衣,更加流程化、职业化


  深圳炒房团不是“家庭式”,而是“公司制”,甚至形成了一条完整的产业链。他们精于研究政策,更善于吸引“外资”。为了“发展炒房下线”,他们会手把手教你借名额,钻各种贷款、合股炒房的空子。

  他们套取经营贷、消费贷,花几千块成为一个公司的股东,将国家本来用作让小微企业和实体经济渡劫的贷款,投入到了楼市中。


  在经营贷买房中的最重要一个环节,就是购买一家小微企业,并且还要有足够的流水。接下来,中介会帮你操作,将你变更为该公司的法人,然后去申请经营贷。

  在过去的3年里,公司的经营贷利率从7%-8%,降到现在的3%-4%,基本上降了一半。然而,按揭贷款却基本没变,这中间就产生了巨大的利差。在社交网络上,充斥着教你如何套用经营贷去买房的所谓教程。


  更夸张的是,一个银行经理经手的经营贷,其中有一半以上都是用在了买房上。

  2020年上半年,深圳房价明显上涨,部分经营贷变相流入房地产市场,成为躲避监管的马甲。去年4月份以来,炒房客利用经营贷在深圳炒房的现象,就已引起市场广泛关注。

  随后,国家开始严查经营贷买房的行为。3月份,网络上流传一张上海的《个人贷款提前收回告知函》,称由于借款人“未按约履行借款合同第四条贷款用途”的相关约定,某银行上海分行宣布合同项下全部贷款提前到期,并要求借款人提前归还全部贷款本息,金额多为数百万元,其中一些告知函要求的还款日期距离借款日期还不到百天。


  与此同时,广东加紧了房贷市场的调控,房贷利率进一步提升,部分银行启动年内“第三调”。

  今年以来,全国房贷款平均利率持续上涨,最近,东莞出台新房限价细则,按成本定价,一年涨幅不得超过3%。

  一场围剿炒房的严打行动,正在不断的加码

  尾声

  炒房的人,总有一种赌徒的心里存在。


  深房理告诉不明真相的群众,来炒房吧!不用上班,只要炒房,就能实现财富自由。没有比炒房来钱更快、风险更小的赚钱途径了。

  然而这种一夜暴富的神话、却是以未来一旦崩盘就谁都承受不起的结果为代价。

  这些炒房的人,其实就是在开历史的倒车。他们蒙着眼狂奔,看不见随时砸下来的国家调控铁拳。国家的向前发展的列车,注定要把这些人撞的粉身碎骨

  与其在准法律空子上动歪脑筋,为什么不去钻研对国家、对社会更有价值的事情上呢?

  2011年,国务院提出七大战略性新兴产业发展方向,包括了节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料。


  这些领域,都非常急缺人才,而且对于保持经济长期平稳较快发展具有重要意义。

  十四五规划已经明确的表达了一个基调,那就是房地产行业全面转向去杠杆。一方面,金融要去房地产化,银行业金融机构将把经营重心和信贷资源从房地产、地方政府融资平台,转移到小微企业等实体经济领域。

  另一方面,房地产也要去金融化,将资本泡沫从房地产市场中挤出去,让房地产从投资属性,回归到居住属性,真正实现“房住不炒”。

  在这个大基调下,任何炒房行为,都将遭遇政策的铁拳!

  炒房没前途,还是去做些更有价值的事情吧!


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