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3.6万平方公里的海南岛,买房有很多学问

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  海南自由贸易港在2023年将实现重大突破,楼市的量能在积蓄过程中。针对很多拆哥粉丝对于海南买房的疑问,拆哥挑选一些干货,以供收藏学习。

  【海南岛南北差异】

  以海口和三亚为例。谈起海口的冬天,很多人都会用“湿冷”来描述。

  海口的湿冷是冷空气南下伴随着阴雨天气,空气中含水量较高。而冷空气受到中部山脉的阻挡,三亚在冬天仍然比较温暖。

  但每年5月以后,就十分酷热了。但海南800多万本地人口,置业的理想居住地是海口,配套最全、自贸港的核心之一是在海口。

  北部是行政和经济中心,南部是气候和风景地,这个规律在亚洲一些岛屿(台湾岛、济州岛)上都适用。很难做到两全其美结合气候+配套、自住+投资,海南全岛进行排序。

  【拆哥版海南片区混合排序】

  第一梯队:三亚海棠湾、海口观澜湖核心区

  第二梯队:海口市区一类地、三亚市区一类地

  第三梯队:清水湾、海口西海岸、澄迈盈滨半岛

  第四梯队:万宁神州半岛、博鳌、三亚市区二类地等。

  

  【三亚海棠湾】

  定位规格最高:国家海岸。集合度假酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、豪宅、国际会展、文化体验、人大附中、301医院,顶级配套。但房价不菲,是不争的事实。

  【海口观澜湖核心区】

  海口买房一直被忽略的区域就是观澜湖,区域的IP还在不断丰富中,水岸商业、电影公社、高球、丽思卡尔顿、巴萨学院等等。现在推出来挨着商场与在建的重点高中,只有19000。

  

  这个片区目前二手房均价1.7万,未来四年看到2.5万。核心组团能看到2.7-3万。但片区范围太大,2018海南全岛限购前夕,人迹稀少的球场内部,房卖到20000多,着实站岗。

  所以你会注意到,拆哥用的词是“观澜湖核心区”,度假区范围20平方公里,冠以“观澜湖”的一二手楼盘众多,但最光鲜的只有一小块,有的位置甚至是坑。

  

  买房位置与价值差之甚远,排序是新城(1)>观邸(2)>观园(3)>观悦(4)。如果以北京西部举例,1相当于新首钢,2相当于门头沟新城,3相当于潭柘寺镇区,4相当于进山了。

  【海口市区一类地】

  海口国兴大道,原来是大英山机场的跑道。它就是海南岛的金融街(宇宙中心),如果是本地人,住在这就是身份的象征。但对于旅居来讲,外地购房者比例不高,富力首府是接盘海航的地块。乍一看,东侧的立交桥有影响。

  但在传说中的大布局看,立交桥及两侧道路的构图,正好是龙头和龙须。国兴大道一系列建筑物仿佛骑在龙背上。

  原来海口双子塔,完全对称(紫色圈),正好形成了龙的犄角。

  但海口塔目前暂停施工了。打动CEO的是,原来机场起飞方向是自西向东(蓝色箭头),它家的位置刚好是飞机腾飞的那一点。

  【清水湾】

  清水湾的气候适宜,房价相对于海棠湾要便宜许多。但不适合买豪宅,总价300万以内为宜。

  比如电影《受益人》的标的是钻石海岸,在陵水县清水湾,珊瑚宫殿的隔壁。价格非常贵:60000/p。这种CEO盘在旅游景区出现,一般应该避免。

  【海口西海岸】

  海口买房选江东新区还是西海岸?江东新区定位是商务区为主,尽管开始卖住宅地了,但若干年内都是办公楼工地,自住性削弱。

  西海岸相对成熟,且海南最大免税城在新海港。海口西海岸,有几个边缘集团,其中澄迈的部分也算在内。

  拆哥版房产价值排序是:盈滨半岛(澄迈)>老城(澄迈)>海口火车站>美安科技城(海口)。

  【澄迈盈滨半岛】

  澄迈环境挺好,长寿之乡。气候和湿度还行,火山岩有除湿功效,对人体好。最为精华的地段在盈滨半岛。如果说,海口相当于北京,西海岸相当于通州(至少目前是),澄迈相当于北三县。

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