2021年上海张江买房，应该这样买！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问：

提问：沪叔你好，我跟女朋友在一起几年了，都在张江上班，明年计划结婚，现在买房预算在300-400w的样子，最好有好的学校，周浦怎么样呢？有哪些合适的楼盘推荐呢？？

沪叔：你好，周浦板块是工作在张江的上班族一块不可错过的居住板块。板块在浦东的外环以外，周边有康桥，三林等区域。随着张江科学城被规划为科学中心，各大科技产业迅速发展，涌入的人流量也增大，这位周浦带来了新的发展。

交通方面，目前没有通过板块的地铁，不过18号线在建设中，出行基本只能通过驾车走外环线。等到18号线开通后，通过中转到达上海的核心区域都在30分钟内。商业方面的配套比起交通则十分突出，板块主要产业依靠服务业，商业发达，有永乐广场等大型商业综合体，也有步行街等小型商业体。医疗方面，周浦不算很强，板块内只有二级乙等的周浦医院，复旦附属肿瘤医院。教育方面有二梯队学校澧溪小学、澧溪中学。这个预算板块内买房选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，本人在陆家嘴工作，家里的小孩现在3岁了，主要为了后面孩子的教育问题，想要买带学区的房子，新房二手房都可以，预算是1800万左右，不知道该买哪里比较好？

沪叔：你好，可以考虑在 源深板块买，位于陆家嘴的附近，周围是洋泾，联洋和杨东，发展中逐渐成为国际金融中心。交通方面有2，4，6，9和即将开通的14，18多条地铁经过，乘车出行也较为方便。商业配套方面源深也是比较强大，有华润时代广场、世纪汇、百联世纪等大型商业综合体，以及部分小型商业体。这个板块教育资源比较厉害，预算在1700-2000w的可以考虑内部推荐的小区，对口是福山外国语小学。

提问：沪叔，你好，本人通过上海人才落户在张江，今年想在张江买房，可是看了一下张江的二手房房价太高了，都快15万+呢？买张江值不值得呢？

沪叔：你好，张江房价高主要原因就是张江集团学校由民办转为了公办，众所周知该校一直被称为是浦东第一牛校初中，如此一来，整个张江板块的房价都上涨了，而且就算有钱也没用，几乎没有挂牌房源了，市场也一直处于房源有限，不断涨价的过程中。根本原因就是供求关系影响了张江的房价。虽然板块面积很大，但是产业园区要比住宅房源多很多，所以住宅供应量非常稀缺。再加上张江入职人群的平均收入水平较高，也导致了房价的上涨。除此之外，张江开发较晚，整体的城市规划界面也比较整洁，住宅也比较新。张江在政策上也受到了重视，由于集成电路和医药产业的发展强劲，使得张江成为了最受浦东重视的板块，将张江科学城建设为主题城市的同时打造特色园区。从上海的落户政策也能看出，张江的人才落户也非常放松。那么为什么张江能够得到经济发展和城市资源的倾斜呢？这就要从张江的产业说起了，首先张江拥有集成电路最完善、最齐全的产业链布局；医药也是张江的王牌，在成立之初，张江的路线就是“药谷”，如今的张江已经成为了中国医药研发的核心布局；再加上地铁2号线的延伸，张江做出的种种努力，成就了如今让其他板块望尘莫及的样子。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：沪叔，您好，我前二天去中介公司看二手房，感觉价格好高啊，有的都比周边的新盘还贵，感觉不划算，请问老师这种情况正常吗？该如何解释？

沪叔：你好，买二手房时购房者们通常会有的一种误区就是只关注二手房的价格而忽略其他一些重要的因素，其实一套房子的成本包括了房子总价，贷款金额和利息，中介费，交易税费和其他的一些杂费。不同地方的税费是不同的，像上海税费相对就要高一些，包括了增值税，个人所得税和契税。除了税费以外，还要学会计算那些有赠送面积的房子真实的房价。一般是在均价上增加15%～30%，具体的则要看赠送的面积是多少。如果赠送的是斜顶房，则一般超过小区均价1-2w为合理，对于赠送面积是地下室类型的，最好的一般按照地上面积的15%来计算，超过的话就不划算了。最后就是不要轻易相信中介的报价，真实房价永远是掌握在卖家手里，最好的办法是和卖家妥善沟通。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问沪叔精力有限，无法一一解答。

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