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顺丰房托——首只物流地产REITs

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  顺丰房托(02191.HK),分拆自顺丰控股(002352.SZ),从今天开始招股,招股期截止至5月10日。

  4月25日,在《20亿!顺丰的又一大动作》这篇文章里,我们介绍了顺丰房托的基本面。

  

  打开招股书,首先看到的就是一片红字,港交所致投资者的重要通知:全程电子化申请,线下白表全部取消。一方面,为了环保节省纸张;另一方面,为了配合港交所FIINN的全面上线,全程电子化,查重以及遏制多户。

  一、招股信息

  

  顺丰房托的一手入场费是5212港币,价格4.68-5.16港元,一手1000股。回拨机制:(公开发行5200万股,国配46800万股)

  0-15倍回拨20%:甲乙组各分26000手

  15-50倍回30%:甲乙组各分78000手

  50-100倍回拨40%:甲乙组各分104000手

  100倍以上回拨50%:甲乙组各130000手

  

  按照目前的热度,预计一手中签率40-50%左右,10手可中一手。乙头1000手,521万港币,20倍孖展需本金约26.5万港币。按照3.5%左右利率,计息4天,10倍在2100元左右,20倍利息在2500元左右,乙头预计250手+。乙头中签市值超本金几乎无疑,注意风险。

  二、净利润过山车

  在2018-2020年,顺丰房托收购的前身集团(指金紫荆及其附属公司)的收入分别为人民币2.56亿港元、2.69亿港元和2.79亿港元,相应的净利润分别为2.98亿、1.75亿和0.27亿港元。其中,顺丰房托前身集团2020年的净利润同比骤降84.6%

  

  截至2020年年底,顺丰房托物业合共有33名租户,租金收入总额排名前五位的租户(其中三位租户是顺丰房托基金的关连人士),约占租金收入总额的80.1%,而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约94%的租户(按可出租面积计算)来自物流行业,而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。

  

  顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成,今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司(领展房托管理人)的财务总监,拥有30年的房地产及金融行业经验。

  三、REITs小知识

  顺丰房托是顺丰旗下的首只物流地产REITs,有不少想打顺丰房托的投资者表示不懂什么是REITs,我们来简单梳理一下。

  1、什么是REITs?

  REITs,也叫房地产信托投资基金。作为房地产证券化的重要手段,REITs将一些非证券化且流动性比较低的房地产投资,转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

  其实从REITs的名字就可以看出来,这是一种特殊的基金,和常见的股票型基金、债券型基金不一样,它只投资房地产或者其他不动产,然后租出去,帮着大家收租金赚钱。

  简而言之,投资上市的REITs旨在赚取固定的物业租金,依靠物业价值提升,获得长期稳定分红类似于定期存款享受分红派息

  2、只能投资住房吗?

  前面我们讲了,REITs就是大家把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,靠运营租金收入和房产增值,赚到的钱90%以现金方式分给大家。

  当然,REITs这种基金可不只能投资住房,还可以投资酒店、写字楼、商场,也可以投资收费公路、产业园等这些基础设施项目。

  本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金就属于投资地产的REITs。顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金,投资重点为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点为物流地产。

  四、总结

  房地产+金融这个版块领域还是十分看好的,REITs跟房地产私募基金不同,REITs非常灵活、标的清晰并且租金收益回报稳定,看好未来在中国市场的发展。

  虽然顺丰房托是第一只来港上市的物流地产REITs,但从成长性上来看,并没惊艳到我,并且此次发行股份占总股比65%,届时市场承接压力很大。

  最后强调一下结论,顺丰房托只有两个基石投资者,保荐人战绩也没什么参考意义。目测中签率会很高,随便涨跌一点都是大肉或者大面一碗,建议谨慎参与

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  来源公众号:贝壳投研

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