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“二次房改”要来了?楼市迎来关键转折点,未来两类人群将会受益

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  1998年以前,我国一直按照实物分配的原则来分房,但住房发展一直相对缓慢。相关数据显示,1949~1979这30年间,国家投入了374亿元巨资建设住房,但仍不能满足城镇职工居民的住房需求。1978人均居住面积仅3.6㎡,缺房户达869万,占城市总户数的47.5%,相当于一半的人口没有房子居住。与此同时,在长期实行低租金的福利分房制度下,也让国家和企业背上了沉重的包袱,延缓了我国住房建设的进程。

  因此自1978年起,我国开始探索住房制度改革,历经20年的摸索与实践后,1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。也就是所谓的“房改”,住房制度改革距今已过去22年,取得了巨大成果,相关数据显示,截至2020年我国人均居住面积已达40㎡,且城镇家庭住宅持有率已经超过96%,且楼市发展一定程度上也助推了我国经济发展。

  

  但与此同时,当前楼市也出现了一系列问题。当房子被赋予了“商品”属性后,其价格将由市场供需关系决定,随着城镇化进程的进一步加速,大量人口流入城市,市场供不应求导致房价上涨,而早期楼市缺少相应的调控措施,很多人开始投资房产,进而出现一系列炒房客、炒房团,进一步加速了房价上涨,最终导致房价过高,与居民收入不匹配、与经济发展不协调、百姓消费能力降低、实体经济边缘化等问题。

  根据社科院发布的数据来看,当前我国整体城市化率已经达到60.6%,但与发达国家仍然存在一定差距。而国家统计局发布的《2020年国民经济和社会发展统计公报》显示,未来30年我国城市化仍有20%的提升空间,到2025年,整体城市化率达到65.5%左右,未来将有8000万农民工进城。

  对于进入城市的农民工群体来说,显然无法支撑如此高的房价。不仅如此,高房价也带动了房租的上涨,因此很多农民工连租房都成了问题,当连生活都无法满足的时候,这类群体进入城市意愿就会降低,城乡壁垒加深,城市缺少劳动力流入,同样会影响经济发展。因此过高的房价还影响了城镇化发展速度。

  

  为了解决这个问题,近些年一直有专家学者提出了“二次房改”的建议,比如北大教授徐远认为,中国经济转型的底层逻辑是从工业化到城市化“二次房改”与“二次开放”并举,推动新一轮经济增长。“二次房改”是一举三得的政策抓手,短期、中期和长期都有战略性的利益。从短期来看,能够快速恢复经济;从中期来看,能保障未来10~15年的经济增长和社会稳定;从长期来看,能够彻底打破城乡二元结构。

  不难看出,“二次房改”的核心内容,就是解决进城农村职工以及困难家庭的住房需求问题。对此,徐远教授认为,每年可在大都市、都市圈和核心城市兴建1000万套安居房。安居房也就是安居工程住房,是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房。而相关工程建设也能够带动大量关联投资和生产,解决短期经济问题,按照这个建设速度,未来10年可安置两亿农民工,将两亿农民工转变为两亿新市民,推动城市化建设,久而久之,一举打破城乡二元结构,解决过去40年未能解决的历史遗留问题。

  

  为什么近些年来很多专家学者都在建议“二次房改”呢?主要原因是与“房住不炒”的政策基调高度一致。对于炒房客来说,利润主要来源于还没有买房的家庭,而这些家庭很多都是进城农民工以及困难家庭,买房相当于为炒房客之间击鼓传花形成的房价泡沫买单。因此通过安居房与房地产调控配合,可以很好地满足中低收入家庭和外来人口的居住需求,从根本上改变房屋供求不平衡的局面,抑制购房恐慌,也从根本上杜绝了炒房空间。

  可能有人会认为,如果现在才提出“二次房改”,到正式落地还需要等待很久。但真实情况并非如此,事实上,国家早就注意到这点:2009年10月,以住建部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。探索住房制度该走一个什么样的模式。也就是说,“二次房改”探索至今已经过去12年,结合第一次房改的经验来看,在“十四五”期间“二次房改”出台概率比较大。

  

  可以确定的是,“二次房改”生效后,两类人将会受益:

  第一类农民工以及低收入困难家庭。对于这类人来说,未来无论是租房还是买房都将变得容易,一般来说,安居房的价格大约为商品房的40%~50%左右,40~60平方米的小户型为主,相当于买一套房能节省几十万元。与此同时,按照徐远教授的建议来看,安居房处于大都市、都市圈和核心城市,符合人口流动大趋势,并且地段不会离工作地点太远,否则会增加交通支出成本。

  第二类是无房刚需。对于还没有买房的刚需来说,“二次房改”能有效填补楼市住房需求,有利于市场进一步向买方市场转化。随着楼市的不断调控,炒房客的空间会越来越小,因为未来将有更多的炒房客退出市场,也就意味着住房将从投资属性转换为居住属性,房价会变得更加合理。对于刚需来说未来不仅购房多了选择,还能以更加亲民的价格买到合适的房子。

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