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真让李迅雷“说中”了?楼市趋势已明朗,“墨菲定律”再次生效!

诈骗团伙桌上放着墨菲定律

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  2021年4月18日,“博鳌亚洲论坛2021年年会新闻发布会暨旗舰报告发布会”在海南举行,本次论坛主题围绕着“世界大变局:共襄全球治理盛举 合奏一带一路强音”展开。作为多国经济支柱的房地产,今年同样提及到了,值得关注的是,在新闻发布会上发布的旗舰报告《亚洲经济前景与一体化进程》中,有这样一段话:中国2021年房价出现大幅度上涨是小概率事件。

  对于购房者来说,可以说吃下了定心丸,基本上不用担心房价会大涨。因为上述结论一定是基于现有的条件与数据得出的,除非特殊情况的出现,不然房价不可能出现大涨的情况。笔者想起了2017年亚洲博鳌论坛上,中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷的一段发言:“要么在2020年,要么在2021年,肯定要普遍下跌,房地产行业泡沫迟早要破裂,城市之间的人口流动已经无法支撑楼市的长期发展。”

  

  从当前的楼市趋势来看,楼市的种种情况都能够用“墨菲定律”来解释,墨菲定律具体内容如下:1、任何事都没有表面看起来那么简单;2、所有的事都会比你预计的时间长;3、会出错的事总会出错;4如果你担心某种情况发生,那么它就更有可能发生。结合上述四点,楼市很多情况就能够解释得通了。

  1、任何事都没有表面上看起来那么简单,投资房产也是如此

  我们都知道,过去城市房价持续大涨,主要构成原因有两个,其一是人口不断流入导致城市购房需求不断增加,其二是炒房客越来越多,加剧了泡沫的形成。在过去房价大涨的时间,基本上在一二线城市核心地段买房,都能够迎来上涨周期。我们都知道,炒房能够赚钱,所以很多人都去炒房,但事实真是如此吗?易居研究院副院长杨红旭讲过这么一则例子:某位投资者2017年在北京燕郊以均价100万元投资了20套房,但如今每套房仅售60万元都没有人愿意买,2017年限购前,房价涨到最高点2.5万元/平米,如今已经跌到了9000元。

  目前来看,无脑买房的时代已经过去了,投资房产将会受到三个方面的约束。首先是楼市的调控,随着调控程度加深,各种限售限购限贷政策纷纷出台,炒房门槛与要求不断增加。其次是房价涨幅不断收缩,地产专家冯仑说过,投资房产需要年增值9%以上才能不亏本,但如今很多城市已经不具备这个条件,具备这个涨幅的城市也无法持续保持增幅。最后是楼市需求不断减少,如今多地二手房市场挂牌量增加,但成交量却呈现下降的趋势,说明需求在不断减少,二手房出售会越来越困难。

  

  2、楼市调控的时间,也会比很多人预计时间要长

  2016年底,我国正式提出了“房住不炒”理念,在各地的积极配合调控下,房价大涨趋势止步,取而代之的是涨幅连续收缩。在经历了2020年的“黑天鹅”事件后,楼市直接跌入冰点。随着复工复产的进行,楼市进入了升温期,很多人猜测2021年楼市调控会放松,助推楼市重新带动经济增长。但事实真是如此吗?显然不是,时间刚进入2021年,楼市就迎来了两大调控政策,一是针对开发商的负债比例设置的“三条红线”,二是收紧楼市资金注水口,将银行的个人与房企房贷负债设置了上限。

  而2021年正好是“十四五”规划的第一年,早在去年“十四五规划大纲”中就已经明确提出了未来的楼市调控方略:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。这也说明了“房住不炒”不再是阶段性的调控方略,更有可能是长效机制,因此寄希望于未来楼市调控放松的人可以放弃这个念头了。

  

  3、会出错的事总会出错,该下跌的城市总会下跌

  经济学家马光远曾说过这样一句话:房价高的城市,并不代表未来不会继续涨,房价低的城市,也不代表泡沫一定小。这是一句很有深意的话,指的是当前楼市正存在两极分化的趋势,为何房价低的城市泡沫不一定会小呢?原因很简单,根据“房价轮动效应”来看,过去首先是一线城市房价上涨,紧接着周边的二线城市上涨,以此类推影响到偏远小城市,其中不乏一些投机的炒房客选择偏远城市房产进行投资。

  但最终决定房价的还是住房需求,对于现在的偏远城市来说,需要面对的首要问题就是年轻群体的不断流失,比如每年的打工季与毕业季,都有大量的打工者与毕业生前往一二线城市寻找工作,其中一部分则会选择当地定居,因此这些偏远地区的住房需求不断减少,房价缺少支撑点,这也是为何近些年偏远地区城市房价一而再再而三下跌的原因。

  

  4、正如炒房客担心的一样,楼市出现了他们最不愿意看到的情况

  设身处地地想,如果你是炒房客,担心什么问题?咱们按照轻重程度来划分,首先是门槛提高导致无法炒房,其次是房价涨幅收缩导致亏本,最不愿意看到的是房子卖不出去,自己成为了高位接盘侠。目前来看,三种情况都已经出现了,随着楼市调控不断深入,“假离婚”炒房行不通了、空壳公司“商业贷款”炒房行不通了,在各种政策的约束下,炒房客基本失去了炒房空间。

  相关数据显示,近几年房价涨幅不断收缩,根据易居房地产研究院发布的数据来看,2020年房价涨幅仅为9.2%,与上述地产专家给出的“9%”临界值十分接近,说明炒房客基本已经是悬崖边上跳舞,炒房成为了高危职业。最为重要的是,近几年多地二手房市场挂牌量出现了大涨情况,3月全国新增挂牌房源量环比2月上涨83.9%。很多炒房客意识到投资房产已经无法赚钱了,纷纷抛售房产,但成交量出现了下降情况,这也就意味着未来二手房市场竞争会更加激烈,不少炒房客会被套牢其中。

  总的来说,李迅雷在2017年的亚洲博鳌论坛上的说法可以说是“一语成谶”,现如今楼市整体趋势也符合墨菲定律。对于刚需来说则是一件好事,随着炒房客的不断退出,房产价格会加速回归理性,还没有买房的人可以放心了。

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