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北京下半年最值得等的新房,一次性放出来了!

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  文/猫叔

  3月份以来,很多买不上房子的改善群体,都很焦虑。

  我在文章里、还有微信群,像个免费的按摩服务员一样,一次又一次的给大家做心理大保健:不要着急,可以等等哦亲。

  你们听的不烦,我说的都烦了。

  随着土拍越来越近,关于土拍的具体细节露的也就越来越多。猫叔看了以后,最大的感受是——

  这不是把开发商按在地上摩擦么。

  5月份即将要土拍的30个地块,除了唯一一个房山的公产房之外,都被限制了土地最高价格、还有最高溢价率。

  这还不够给你们吃定心丸的吗?买房人这几年已经被地王搞成了PTSD,一听到哪里有地王就神经紧张,睡不着觉,生怕哪天不注意房价就像高血压一样蹿升。

  没有地王,就没有最大的炒作预期。

  另外,土拍细则还规定每套房子卖多少钱,浮动范围为均价的±3 %。最高的价格也做了规定。

  就连最被期待的树村地块,很多人说要到12-14万,但最高销售价格11.2万/平米。

  什么是公平,这TM就是公平啊。

  买房人最怕听到的是什么?现在不买,以后就买不起了。

  
这下好了,下半年桌面上有什么菜,多少钱,你明明白白看的清楚。

  针对自己的预算,是现在买二手,还是以后等新房,都在看你的决定了。

  我们买房人,终于把主动权攥在自己的手里,有底气了。

  什么捂盘惜售、什么临时涨价,不听你PUA。买房人从此抬头挺胸,您就跪安吧。

  你看,猫叔并没有毒奶。

  这就是政策市的好处。让买房人永远有机会。

  30个地块,共有产权房、包括远郊的6宗就不分析了。本文只分析24宗地块。

  按照地块最高限价的均价来归纳整理,方便你们根据预算做选择。

  具体的价格还要看5月8号的土拍情况。但差距已经不大了。

  一起来看吧。


  1、第一梯队:树村11.2万/平


  树村是两个地块,分别是南、北地块。单说,北五环,上地学区,距离中关村软件园一二期不远,就已经足够让多少人眼馋了。

  如果不是以投资为主,那能够得到预算的,闭眼抢吧。

  关于这个地块,很多人推测的是,要做成像四季青颐和金茂府、融创壹号院那样的豪宅,150-250平左右。但猫叔觉得未必。

  用你们财迷的小脑袋算一笔账。树村均价是11.2万/平,政府持有份额最多是20%,那么最后均价很可能是8.96万/平。

  价格和利润都限制了,你去做洋房大平层,又费时间又费成本,还免不了和旁边的圆明天颂PK。这是自己作死自己呀。

  有可能是100多平的小三居和小四居,刚需刚改产品。

  毕竟真男人不在乎持久不持久,只为了干一炮就走。坚决不能多停留,不然成本损耗太大,费心费力扛不住。

  刚需产品又快又好,是聪明人的选择。

  至于树村旁边的圆明天颂,据传175-288㎡的大四居,要卖到12万+,一对比性价比就不高了。

  2、第二梯队8W左右:朝阳崔各庄三兄弟、东坝、石景山衙门口

  除去产品因素,从地段和保值来说,崔各庄>东坝>石景山衙门口

  朝阳崔各庄的三宗地块,均价是8.8万/平,在京密路和东五环夹角位置。距离望京非常近。

  这三宗地块,都是有土拍条件的,两宗要求配建公共租赁住房,一宗和树村一样,预设了20%的政府产权份额。

  你们不是总说望京涨了太多买不起了吗?要买望京的,给我关注起来!


  朝阳东坝均价8万/平,地段上肯定比崔各庄差一些

  地块位置在机场第二高速西侧,目前旁边有限价6.9万/平的华樾国际,尾盘没太多了。

  未来还有华樾国际二期,案名还没定吧?价格肯定要比一期贵了。总体来说,买了华樾国际的还是香。

  石景山衙门口 7.95万/平,石景山马上要突破8万大关了。不过古城售楼一条街,库存还不少,不着急买。


  3、第三梯队7万+:朝阳金盏两兄弟、王四营三兄弟、通州梨园、大兴旧宫

  不考虑产品加持,从地段升值角度,依然给个顺序,王四营>梨园>金盏>旧宫

  金盏的两块地,最高均价是7.6万/平。从地段来说,周边配套差,远离地铁,很考验开发商做产品的能力。而且这两宗地,还会预设政府的产权持有份额,最高20%。

  即便是产品很好,但未来流动性也一般。想想孙河这么多年的血泪史,懂得自然懂。


  相比之下,王四营三兄弟就好多了。最高均价是7.1万/平。7号线沿线,四环外,周边的交通设施也做的很完善。

  PS:这三宗地都要配建公租房。


  通州出让的地块距离八通线梨园不远,均价7万/平,预设政府持有份额20%。看了下周边2000年左右的次新房,成交价格在5万/平左右,还是有不少溢价的。

  7万/平的价格去买运河三角区更香吧。


  旧宫7万/平,配建公租房

  旧宫都要卖7万吗?

  
这块地我认为最大的作用,就是促进和锦诚园、还有合生新盘的去化


  4、第四梯队6万+:朝阳豆各庄、丰台长辛店、昌平、门口沟

  这一梯队,已经进入大部分改善群体买房的预算区间了。

  根据供应关系和板块价格倒挂程度,我认为买房的优先级是昌平>朝阳>丰台>门头沟。

  先来说重点需要关注的昌平,三宗地,全部配建公租房。

  北京市昌平区东小口镇,限价6.3万/平,位置在8号线平西府附近,旁边的次新二手房京投发展公园悦府挂牌价在6万/平,所以地块价格还是很让人心动的。

  买就完了。


  另外,中关村生命科学园三期,地铁昌平线生命科学园附近还有一宗地,配建公租房,限价6.2万/平,也是香饽饽。

  买就完了。


  北七家地块,不临铁,均价6万/平,个人觉得性价比一般。大概率要通过改善产品提高溢价率了。

  地铁17号线未来科学城南站以西3-4公里的样子,5号线东北方向直线大概3-4公里的样子。


  再说西边吧。

  门头沟永定镇地块,最高均价6.3万/平,距离S1号线不远。但位置差一些,流动性不会很好。


  丰台张郭庄是14号线沿线,均价6.8万/平,配建公租房,周边环境虽然不错,但溢价偏高。

  恐怕卖不到这个价格,如果卖到了,就当我没说。


  张家坟地段就一般了。距离地铁比较远,没有配建没有预设政府产权份额,均价也到了6万/平,有点鸡肋。

  未来恐怕也卖不到这个价格,如果卖到了,我直播吃手机


  看东边,朝阳豆各庄化工桥附近,7号线沿线,限价6.5万/平 ,有代建配套设施。

  不远处二手房富力又一城成交在5-5.5万/平,价格上没有太大吸引力。


  豆各庄直线距离7公里以东,通州梨园临近7号线还有一宗地,配建人才住房,均价6.2万/平

  这个价格也没有什么吸引力,如果是我,我直接买几站外的次新DBC加州小镇,或者台湖次渠了。

  均价5万,不香么。


  5、第五梯队5W+:大兴新城

  终于到了刚需、刚改们的预算区间,本来有所期待的我内心一万匹羊驼呼啸而过。

  就TMD大兴新城两个地块你敢信,还都要配公租房。

  不过想想也合理。过去三年5万+限竞房的供应太多了。真正的刚需都上车了,目前还在车尾追着赶着上车的朋友,只能说错过了大好机会。

  5万+的新房,可选余地不大了。


  大兴新城核心区D、K组团,最高均价5.9万/平,距离4号线义和庄很近,旁边还有商业配套泰禾中央广场。

  周边2000年左右的二手房,成交均价是4万左右,溢价也非常明显。


  大兴新城核心区H组团,最高均价5.7万/平。直线距离大兴线义和庄地铁站也要1.5公里之外了。价格也偏高。


  对比下现在西红门的龙湖熙悦宸著、新城熙红印,两个去化一般的难兄难弟,未来这两宗地前景不看好。

  除非是对新房有情结,改善自住环境的人会选择吧。

  6、第六梯队4W+:通州宋庄

  这宗地在东六环以东,宋梁路以西,距离6号线地铁非常远,百度了下去6号线做地铁,公交需要1个小时,简直是魔鬼路线。

  与其买他,还不如看看二手房金地格林格林。不推荐。


  去年我做过一个图表,对比北京限竞房出来的价格——


  比较明显的,以前朝阳崔各庄是限价7万,现在最高价格是8.8万/平。

  石景山西黄村、古城5.5-6万,现在衙门口是7.95万。

  具体到每个新房品质和流动性都不同,单纯比价格不严谨。

  但新房价格稳定上涨确实是大家的共识。

  综合来看,有些价格是真香,有些是为了给区域抬轿子,大家要多仔细辨别。我个人认为不值得买的,也在文章里提过了。

  不接受反驳,杠就是你对。

  文章结束,给大家介绍一下我的视频号。没错小可爱,你可以看到地产十一郎真人了~

  欢迎大家关注我的视频号,你的关注和点赞,就是对一个多子女宝妈+原创作者最大的支持,起步阶段,多多支持鸭~

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