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人口负债,才是中国楼市的最大利空!

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  今天,一老朋友找我咨询卖房子、换房的事情。

  最近,人口问题,闹得越来越猛烈。

  老龄化和少子化,已经在外面开始敲门。

  昨天,北京卫健委公布数据,去年北京户籍人口少了3.2万,创下十年新低。

  户籍人数变少,除了有高层引导,还有新生人口降低。

  今年春节期间,公安部公布2020年新生儿数据户籍登记数,只有1003.5万。


  2019年国内还有1465万名婴儿出生,而去年下滑15-30%,是70多年以来历史最低水平。

  毫不夸张的说,人口危机真要来了。

  1

  仔细关注,近期信息,你会发现:

  所有关于人口的报道和数据,几乎都是负面的。

  说明这事,真的有点严峻。

  很多人不知道,全国第七次人口普查数据,本应该4月上旬就发布的。

  结果现在快到五一,也一直没有公布。

  对此,官方的回复是,信息量更多,力争早日公布。

  所以,迟迟不公布,到底是信息更多,还是数据难看?我们不得而知。


  反正,最近高层有意无意,都暗示喊话人口的事。

  “十四五”规划,都已经明确说了,我国将进入中度老龄化阶段。

  4月15日,央行转发工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》。

  4月16日,央行货币政策委员会委员发文,“我国人口老龄化已经到了又一个转折点”。

  仔细一品,多少有点提前打预防针的意思。

  现在中国有多少的老龄人口?

  答案是,超60岁的老龄人口已达2.6亿人,占总人口的18.5%。


  所以,不管普查数据公不公布,有一个共识已经确定,那就是:

  老龄化危机,正在路上!

  作为一个14亿人口的大国,当老龄化来袭,所有经济规律都会转变。

  人口周期,就是最大的经济周期。

  回顾过去40年历史,中国之所以快速发展,有一个主要的原因,就是人口红利。

  65-73年和86-90年,是我国建国后的两大波婴儿潮。

  这群人成家立业后,带动了房地产、汽车、家电的黄金二十年。

  而最近十年,随着出生人口不断下降,少子化和老龄化程度越发明显,周期大转向很快要来。

  对此,前段时间央行报告,有句话描述得特别贴切:

  人口红利当时用得舒服,事后是需要偿还的负债。

  而现在,就是还债的时候!

  2

  为什么会有人口负债?

  我觉得,其中有很多原因,比如教育、科技和房价等等。

  先来说说教育。

  全世界都有个普遍规律是,教育水平越高的国家,生育率越低。


  现在欧美国家的人都不太愿意生,而非洲墨西哥的朋友们,却生得特别带劲。

  这一点,放到个人身上,也依然适用。

  教育水平越高,生育意愿也会降低。

  一方面,受教育程度高,家长对于生娃,也越来越抗拒。

  另一方面,由于父母切身享受到教育红利,所以对子女的教育要求,也大大提高。

  幼儿园、补习班、学区房,每一个都很烧钱。


  仅上学一项,就足以掏空家底,更不用说由此带来的晚婚晚育。

  再来说说科技。

  科技其实是一把双刃剑,改善了质量,也降低了数量。

  以前中国人家里都很穷,省吃俭用,都要生好几个兄弟姐妹。

  现在物质发达,不用担心养不活,但大家却不愿意生了。

  由于医疗技术提高,人们的寿命越来越长,老龄化局面进一步加剧。

  另外,由于科技发展,现代社会对知识要求非常严苛,教育水平太低,很难追上时代的红利。

  所以人们对科技的追求,会演化为对教育的狂热,然后进入内卷死循环。

  房价对生育的影响不用多说,高房价也是最好的避孕药。

  房价涨的越猛,生育率下降的就越快。


  中国人所有的人生大事,几乎都和房子有关。

  结婚需要房子,生孩子需要房子,养老还是需要房子。

  房价这么高了,还房贷都是问题,还养得起娃么?

  为什么深圳年轻人,不想谈恋爱,就专注于搞钱?

  我觉得,多少跟房价有点关系。

  3

  所以,要怎么应对人口负债?

  高层早就有所行动。

  全面放开生育限制,马上就会推出,所以“二胎概念股”表现普遍不错。

  至于科技、教育和房价?

  科技,是押注未来的核心战略,这个方向不会变化。

  只有搞定科技树,才能走出老龄化不断加深的地心引力。

  为什么中国要搞产业转型?为什么美国要锁死高端芯片?中美竞争的核心要点是什么?

  其实就是在抢高薪机会。

  高薪机会决定一切,谁垄断了核心技术,掌握了生产资料的上游,谁就能拿走利润大头,让其他人为他打工。

  如果不是技术受制于人,我们根本就不用这么累。

  所以,科技创新是国运,这个不得不去做,也不得不成功。

  对于,教育成本变高,国家的解决办法是——减负。

  比如免费12年义务教育被提上日程,不允许各种考试筛选,不得公布名次等等...

  还有就是打击学区房的不确定性,比如多校划片,分配到校,核心素养打分等等...

  总而言之,就是降低孩子升学过程的竞争,不让竞争被提得太前。

  对房子,为什么国家一直主张“房住不炒”?

  我觉得,这不是政治问题,这是希望问题。

  想想看,如果现在年轻人一毕业,就发现自己花一辈子也买不起房,他会怎么想?

  会不会逃离?会不会愤青?会不会佛系?

  不管哪种,都不是好的结果。

  所以,高层的态度已经很明确,既要发力搞科技,又要照顾年轻人。

  对于楼市,一定是整体偏空的。

  当然,调控房地产,不只有这个原因。

  不过,可以确定的是:

  房住不炒,一定是长期战略,房价肯定会被稳稳按住。

  未来,房地产市场是分层的。


  有钱的,可以继续买商品房,没钱的,要通过保障房和租赁房来解决。

  目前来看,发展租赁,才是解决房价问题的核心思路。

  4

  接下来,楼市会有什么变化呢?

  大的方向是——分化。

  由于老龄化和少子化,未来中国的房子只有三类:资产、房子、砖头。

  1.一线城市、大城市、省会城市及部分大地级市的房子,还可能是资产。

  当全国年轻人口打6折时,这些城市的年轻劳动力数量足够,好的资产仍然不缺接盘人群。

  2.普通地级市、县城的房子,只是房子。

  未来全国年轻人口变少,这些城市接盘人数量腰斩。

  人口普遍净流出,北方快速老龄化的惨状,会继续出现在这些城市,这里只能住一住,有使用价值,但难以原价卖出。

  3、偏远的县、镇、村,这里的房子,大概率都是砖头。

  没有年轻人,老龄化非常严重,放在那里也没人住,只能被当历史记忆来怀念,即使送给人都不一定有人愿意住。

  当然,不止有城市分化,还有区域分化。

  即使都叫深圳的房子,核心地段的核心资产,跟偏远地段的CEO盘,命运也完全不同。

  大家也不用过于担心,短期来看,深圳的人口红利依然足够。

  即使数据下滑,也有实力虹吸其他城市。

  人口负债对深圳影响,短期并不强。

  宏观上,人口是个问题,这个确实应该跟你住。

  但微观上,比起人口下滑,你有多少钱,买什么样的房子,可能会更加重要。

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