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地产项目限额设计,哪个指标才是控成本之王?

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  |房地产为什么要控成本|

  2018年万科高呼“活下去”,房地产白银时代到来。

  吴建斌说,地产依然是目前最好的行业,只是躺着赚钱的时代已经结束。

  2016年,全国土地市场暴涨,2017年到2018年土地市场上收割了一大批高价拿地的开发商,地货比过高已然成为目前开发商的“窘境”,抛掉土地价格,唯有“建安成本”可控,所以对建安成本的成本控制能力已经成为各家开发商发力的点,成为了开发商核心的竞争力。

  当项目区位价值相同,当拿地价格相差不多,当可售比控制难分伯仲,开发商除了比拼产品力,更在建安成本控制上发力,正所谓我比你少100块钱的建安成本,我就比你多一分的价格优势。

  当疫情肆虐之际,我们突然发现专业的力量如此强大,假若没有医护人员的逆行抗疫,假若没有专家团队的指导,很难想象结果。

  专业永远是地产控成本的“首发名单”,营销站在前锋线,设计位居中场,施工殿后,成本守护球门,如此搞下来才能控住成本。单靠单一条线的专业力量已经远远的不足以hold全场。

  但是由于专业人员的素质有高低、责任心有差异,单靠专业度来控成本又变成了一个概率性问题,我高兴的时候多控控成本,我不开心的时候就不管了,所以开发商更喜欢通过“限额”来控成本。

  限额的好处在于:

  (1)杜绝思考,执行就好。标准化的意义在于降低基层人员的决策权利,提高执行速度和执行的准确性,没有决策思考权力,就没有了管理错误。

  (2)清晰明了,专业和非专业均可执行,均能看懂。

  (3)成本清晰明确,利于静态和动态成本的控制。

  

  |限额这件事|

  地产建安成本一直严控结构性成本,即此部分投入大于产出,需要特别严控的指标,这项结构性控制指标被分为七项:

  1、标准层含钢量/含混凝土量(两项):

  对于毛坯住宅(公区简装),其主体结构成本占建安成本的比重最大,而含混凝土成本及含钢量成本又占到主体成本的比重最高,含混凝土成本及含钢量成本占建安成本的20%左右,这些成本因素决定了开发商不得不重视含混凝土及含钢量的成本控制,成本永远是开发商不得不考虑的因素。

  2、窗地比:即外窗占地上面积的占比


  本项目位于济南,地下2层,地上11层,2018年建安成本2290元/m2,其中外窗采用隔热断桥铝合金推拉窗、平开窗、上悬窗,外窗单方结算成本为713元/m2,外窗面积为1455m2,窗地比为1455/6530=0.223;

  外窗单方成本占比=713*1455/7714.37/2290=6%,不可谓不大!

  3、地下室层高/含钢量(两项)

  地下成本与售价倒挂,成本占压越高,必须严控地下成本。

  4、地下车位平均面积

  老生常谈的问题。

  对于绝大部分地区的项目,只要车库面积占比大于15%的就已经不经济,而且车位的售价较低却往往占用大量的成本,对现金流回正的贡献小,必须严控。

  5、软硬景面积

  据经验:一个10万方的楼盘景观面积约2~3万方,20万方的楼盘的景观面积约5~6万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右,而景观造价根据不同的品质,基本在300-700元间浮动,核算到建安成本中,景观成本占4%~9%不等

  景观成本中硬景成本相对较高,需根据产品档次平衡软硬景比例控制成本。

  根据《成本致胜:微利时代再造房企核心竞争力》一书,上述七项的刚性成本如下:


  随着地产进入低速、高质量的发展时期,仅仅通过七大刚性指标控制建安成本已经难以满足精细化管理的需要,地产管理更加细化的“限额”随之而来,成本控制的前置“限额”标准也陆陆续续的产生。

  1、可售比/赠送面积比

  房地产销售中,为了提高销售溢价,一般采用赠送面积的形式,如利用设备平台、飘窗或阳台等,赠送的面积对外墙饰面工程也会产生比较大的影响,这里我们引入可售比的概念,即可售面积/总建筑面积(每个公司计算规则都有一定的差异),

  下表引入金地集团可售比指标:


  根据项目定位合理的选择控制可售比和户型赠送面积,对于不可售的面积设备平台、飘窗或阳台等要控制赠送比例,慎重控制大面积改造空间、无功能空间和灰空间的利用,减少外墙饰面工程无效浪费。

  案例(来源网络):


  此项目标准层建筑面积338㎡,赠送面积为15㎡,赠送率为5%,导致含钢量及含砼量增加5%,土建造价约增加17元/㎡。

  金地地产总结

  住宅建筑作为推向市场的产品,有时会将附赠面积作为主要卖点,常见的附赠面积方法有:楼板开洞后续补板、客厅挑空、假飘窗等。

  附赠面积会导致可售比显著降低,造成建筑面积不变的情况下,建造面积大幅提高,反映在成本维度则是按照建筑面积统计的钢砼含量远大于按照建造面积统计的含量。

  根据以往项目经验,如果没有赠送面积,高层住宅的建造面积与建筑面积的比值一般为 1.10,一般来说高层住宅按建造面积统计,含钢量约为 42Kg/m²,折算成按建筑面积含钢量为46.2 Kg/m²(42*1.10)。

  首先,假设标准层未赠送时建筑面积为 “s1”,建造面积为 1.1*s1,标准层钢筋总量为 a=42*1.1*s1;

  其次,假设在建造面积不变的情况下进行赠送,假设赠送率为“y”,这种情况下建筑面积为“s2”, s1=s2*(1+y);

  s1]=46.2*y Kg/m²。
比如赠送率为 10% 时,含钢量增加4.62 Kg/m²。如以前述项目计算,成本上又将相差250 万 ~300 万元。

  据经验总结:提高1个百分点可售比,建安造价节约55元/平米

  
2、外立面率

  外立面率”(有的开发商也称为墙地比),百度百科的解释为“外立面率指扣除门窗洞后外立面装饰面积与地上计容面积比率”。

  一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:


  外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本;线条和凹凸越多越复杂,外立面率越高,越费人工和模板,用的装饰材料也多,成本越高。建筑形态不同则外立面造价及结构体系不同,结构体系影响外立面指标和外立面消耗的模板,而建筑风格不同对外饰面的标准与造价亦有影响。因而,控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加,是减少成本的重要举措。

  案例:我司开发的两个楼盘,一个刚需住宅类项目A(ARTDECO风格)和一个改善类住宅类项目B(法式风格),其代表性立面和墙身图参下图所示:


  项目A的外立面率为1.2,项目B的外立面率为1.35,以地上面积10,000m2来计,项目A总外饰面面积为12,000m2,项目B总外饰面面积为13,500m2,两个项目的外饰面差值为1500m2,如果两个项目选用同一种外墙材料时,其成本增量为1500/12000=12.5%。

  3、体形系数

  体形系数越大,建筑散热面越多,建筑平面凸凹越多,能耗成本越高;

  另外,体形系数大→外立面率高→结构布墙率高→建安成本高

  案例:绿地集团

  体形系数满足规范限值,可控制保温材料的成本投入。建筑轮廓在满足功能的前提下,适当规整、平直,可降低结构成本。



  优化后,外墙保温面积减少了29.2%,剪力墙面积减少了21.8%,有效地节约了成本。

  4、布墙率

  根据中海:《中海地产结构设计限额控制指标》

  布墙率是指住宅塔楼底部加强层以上第一个标准层剪力墙投影面积之和与本层结构面积的比值。布墙率限额控制指标表中,一般指高宽比不大于 7 的情况。

  布墙率限额控制指标表中,一般指体形系数不大于下表数值的情况。



  济南地区(6度设防时)

  案例:

  优化前:


  优化后:


  墙体减量

  钢筋减量(kg/m2)

  混凝土增-减量(m3/m2)

  10%

  0.55

  0.012

  资料来源:思优集团

  5、布桩系数

  布桩系数:桩基总承载力/建筑总荷载

  桩总承载力用来控制桩基的利用率,建筑总荷载用来控制荷载的安全储备,两者都很重要。

  根据公式定义,布桩系数越小,桩基越节省;桩基承载力利用率越大,桩基越省,反之越浪费。

  根据标杆企业的要求:布桩系数小于等于1.15较为合理;即桩基承载力利用率要大于等于85%

  案例:中南集团

  7个项目的桩基布桩系数,平均布桩系数为1.30,布桩系数最大的是盐

  城1B地块5#楼(为1.43)。当基底下土质较好(地基承载力特征值不小于100KPa)时布桩系数取1.0,当基底下为淤泥质土时,布桩系数取1.15。


  控制布桩系数的办法:

  控制上部荷载

  (1)根据建筑做法,核算结构荷载,减少过多的荷载富余。

  (2)结构计算时:设计基础时,应按荷载规范对楼层活载进行折减。设计基础时,不应考虑消防车荷载。

  勘察报告的审查

  通过与周边地块地勘取值对标验证我司项目地勘报告取值合理性,召开专家论证论证勘察报告的合理性,包括地下水位等。

  合理的布桩

  应按上部荷载在桩基础传力路径最短的原则布桩。剪力墙结构应尽可能采用墙下布桩方案,且局部墙下荷载重心和整体结构的总荷载重心与桩形心的偏差均满足规范要求。采用桩变刚调平设计,根据上部荷载和桩基承载力,采用不同桩径、不同桩长布桩方案。钻孔灌注桩应根据地勘土质情况,宜考虑采用后注浆工艺。其他等。

  试桩

  根据静载荷试验结果,要求地勘单位对地基土力学参数进行调整。

  哪个指标才是控成本之王?

  来源:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner)本文已获授权,对原作者表示感谢。

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