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昆明叫停“高低配”想要家里有院子只能越走越远了

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  昆明对楼市中的“高低配“现象踩了脚刹车。近日公布的《昆明市城乡规划管理技术规定(2016版)》修订版意见稿(以下简称“《规定》”)中,关于建筑设计规定中新增了一条,“同一地块内不应采取低层与高层住宅建筑组合的形式。”

  

  某“高低配”楼盘效果图(图源于网络)

  高低配是个地产术语,一般指在同一地块中规划了多种产品业态,形成如高层+低层(洋房、合院、别墅)的组合形式,形成差异化的产品类型组合,其出发点在于高层产品回款更快,低层能提高产品溢价,兼顾不同类型客群需求。这种规划在早些年较多,近年已较为少见。

  

  《昆明市城乡规划管理技术规定(2016版)》修订版意见稿中地块主要指标规定

  根据此次修订版《规定》相关内容,低层住宅主要指建筑限高18米的1-3层产品,也就是以合院和别墅为代表的低密产品;而高层住宅是指建筑高度54米以上、高于10层的产品,对应到市场上是以小高层、高层住宅为主的住宅项目。

  高低配的优缺点都很明显,不过高低配的出现也是有原因的,多半与地块朝向、周边环境、景观等因素有关,由于资源分布不平衡,容易导致需求冲突、隐私暴露等问题,出现不同业主群体之间的矛盾,往往很难做到两边讨好。

  

  昆明纯高层与高低配项目鸟瞰图对比

  目前昆明市场上高层配别墅的高低配项目并不多见,更多是高层+多层组合,并不在限制之列,不过还是可以从中看出不同设计思路带来的居住体验也不同,比如上图两个住宅项目,容积率均为2.5,建筑密度和绿地率等规划指标也相近,一个设计为纯高层,一个为高层+小高层+洋房的混搭组合,其楼间距、景观、空间都差异很大。

  高低配往往是兵营式整齐布局,楼间距小,公共活动和景观空间被压缩,而纯高层设计采用围合式布局,业主都能够享受到中央花园和水景。

  除此之外,还有资源分配的不均衡,作为高低配项目承担溢价任务的低密产品,往往被安排资源最好的中庭部分。在较极端高低配案例中,某些楼盘是将公共绿地计入低密产品的赠送面积中的,即使数据上项目绿地率很好看,但绿植鲜花长在了别人的私人花园里,实际能享受的人却少了。

  而对于低密业主来说,楼间距减小带来的尴尬感也难以通过院子得到缓解。试想一下,房子四周被高层围绕,对采光产生一定影响是其次,更为重要的是自己在庭院里或露台上的一举一动,都可能会被在隔壁高楼邻居或路过的行人围观,高端住宅最看重的品质大大打了折扣。

  

  昆明某200余亩规模的高低配项目

  高低配项目也不是完全没有可取之处。当项目达到了一定体量,不同地块设计不同类型产品,有了足够的缓冲和拓展空间后,就能展示出一定优势。

  单宗土地面积越大,越具备做高低配的条件,而昆明对单宗土地出让面积的规定是不得超300亩,主城区出让的单宗住宅用地实际上要小得多,这也导致了高低配往往出现在远郊项目中。

  而昆明主城不多的高低配项目满足了在主城住院子的愿望,市场需求是客观存在的;对于高层业主来说,有了低密产品的加入,感官上楼盘品质也会提高不少,如果再有学区或其他稀缺资源的价值加持,后续升值空间也会比较可观。

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