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早来迟来,迟早要来,房产税最快今年开征,5个重点与你利益攸关

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  房产税:早来迟来,迟早要来

  一项政策的发布,通常需要一到两年的时间,进行内部意见整合,以及相关行业调研。而房地产这种涉及全体国民的政策,与每个人都利益攸关,还会在上海、深圳特区进行先行试点,出台时间花费大致需要3~5年时间。

  早在2016年G20税收高级别研讨会上,原财政部长楼继伟便表示,应积极推动房地产税改革。如今已经5年时间过去,房地产税还是“犹抱琵琶半遮面”,迟迟不见踪影。

  不过,4月7日消息,财政部相关负责人表示:“积极稳妥推进房地产税立法和改革”,算是实锤了。虽然还暂无确切的征税时间表,但行业内预计房产税会在“十四五”期间出台,也就是2021~2025年间,最快今年便有可能出台,各路新闻媒体也相继进行了预热。


  早来迟来,迟早要来

  对于拥有多套房的“炒房客”来说,本身就是依靠贷款进行“囤房”,房租的收益能够覆盖每个月的贷款已经算不错了。如果持有的房子没有涨价,加上房产税的征收,将会大幅加剧他们的债务额度,房子就会变成巨额的“负资产”。

  欧美日韩当前之所以房价没有泡沫,很大程度上是因为他们征收了1%~3%的房产税。以美国得克萨斯州为例,如果在房产税为3%的城市,那么就相当于缴33.3年房产税,便相当于又买了一次房。眼看炒房无利可图,也就自然没人再炒房。


  刚出生就有房的10后、20后

  据央行最新报告统计,我国当前城镇居民住房自有率高达96%,如果房地产税全面开征,这就意味着,所有人都逃不掉“被征税”的命运。

  房产税与每个人都利益攸关,那么,我国的房产税会怎么征收?首套房会免征么?征收了的税收会怎么用呢?房地产税是各城自征自用,还是“大锅烩”统一征收,统一调度使用呢?

  根据我国当前试点的城市,或许我们可以推测一二,有5点非常重要的关注点,需要大家提前了解,关乎我们的切身利益,或许还会为大家省下不少钱。


  房产税将对房价形成打压

  一、按评估价格征收,还是按购买合同价格征收

  以进行了房产税试点的上海为例,当前对二套房试点的税收计算公式为:每年应纳税额=房屋面积*住房单价*70%*税率;

  上海的房价,如同上海的巍巍高楼一般高,房价作为征收房产税的一个计算因子,是按照买房的合同来征收,还是按照房产评估的市场价来征收呢?

  在试点房产税征收中,上海参照了日本的征收模式,也就是实行“适当的时价”。日本3年评估一次房屋价格,评估的那年被称之为基准年,评估价格被称之为基准年度价值。上海则是每年评估一次,征税则按照上年评估市场价计算,而不是按照购房合同的单价计算。

  全面征税后,其它城市及地区大概率也会如此,评估价格乘以70%便是住房单价,房价越贵的地区,征收的房产税相对越高,这也是相对公平的。


  炒房客要慌了

  二、有没有免征的面积,或者免征的套数

  还是以上海为例,上海本地居民首套免征,对于二套或以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房),以及非上海市民家庭,在上海市新购的住房,均需缴纳房产税。

  这也就意味着全面征税后,外来打工人员没有获得该城市户口,但是又在该城市买了房的人(没限购前买房,或买房后户口迁出上海的人群),即便是首套也会征收房产税。

  其中,房屋征收的面积,会按照上海居民家庭人均60㎡进行扣除,也就是:征收面积=房屋实际面积 - (家庭人口数*60㎡),所以现在上海和重庆,绝大部分人达不到征收的标准。


  首套免征

  对于豪宅和大平层,房产税将来会是个额外的负担,极有可能每年凭空多出几千至上万的房产税,所以还想买豪宅、大平层的,要考虑周全了。

  这也就决定了未来豪宅、大平层的房价走势,大概率会比一般性住房略差。如果不在乎这三瓜两枣的税费,以追求生活质量为第一目标的神豪,可以随性而为。

  至于是否会对自住的免征,当前还无说法,又或者对拥有3套及以上的“房哥”、“房姐”,进行累进制高额征收,拥有房子越多的人征税越重,对他们来说可能会是个“噩耗”,也要政策落地后才能知晓。


  对豪宅将会产生利空

  三、我国的税率估计不会超1%

  当前上海试行的税率,按照市场交易价格的70%计算缴纳,即适用税率为0.6%。至于住房每平的市场价格,低于当地上年度新建商品房平均销售价格2倍(含)的,税率减至0.4%。欧美日韩国家税率普遍为1%~3%,我国大概率会以稳为主,税率估计不超过1%。

  对于一家3口的刚需家庭来说,房屋面积很难超越180㎡,也就是免征。但对于炒房客来说,则不那么让人开心了。如果以上海一套140㎡,每平单价为12万的房子计算,炒房客找人代持的房屋,基本只有户主一个人,每年的房产税则可以计算出为:

  120000*(140-60)*70%*0.6%=40320元;

  这就意味着,此套价值1680万的房产,每年要缴纳的房产税为40320元,房价每年必须要上涨0.24%,才能保证不会产生亏损。对于杠杆原本就加到极致的炒房客而言,每多一分钱的支出,都是在其庞大的债务上又加了一根稻草,随时有可能压倒这匹骆驼。


  40起征,还是60起征

  四、交不起房产税怎么办

  最近几年在大城市买房的人,有可能一边背负着房贷,一边还着车贷,说不定连买房首付都是借来的,这就意味着一些购房群体的财务流水已经到了极限。每个月刚发工资就还各种贷款,钱包已经空空,根本无力再负担房产税,那该怎么办呢?

  如果参照美国的做法,对不缴纳房产税的屋主,会宽松一个期限让其补缴。对长期不补缴的屋主,欠税会被记录下来,征信、工作、生活都会受到影响。同时,法院会告知其房屋将被拍卖,并给予补缴的时间。

  对于实在没有能力缴纳的低收入群体,当地政府也会进行适当减免,并有法律保护其不被“赶出家门”。如果全面征税,我们自然也会进行人性化的考虑,但对于恶意不缴纳的,欠税记录上征信在所难免,说不定被定性为老赖也是可能的。


  不交税,则可能成为老赖

  五、征收的房产税怎么使用

  摸着石头过河,参照其他国家的样本,我们大概率也会采用地方分级征收房产税的方式,如同房价一样因城施策,房产税将逐渐替代卖地的收入,成为地方政府的主要财政来源。

  同样,房产税也会“取之于民用之于民”,将用于征收地区的教育、医疗、公共卫生、道路修建等,与当前别无二致,只不过是以前卖地的收入,将逐渐替换成房产税。

  以上均是通过国外和国内试点城市,做出相对严谨的推测,仅作为意见参考,不能作为房产交易的依据,实际情况还需以房产税征收落地的政策为标准。


  试点变全面开征

  炒房客的噩梦:房产税

  房产税的出台,无疑是对炒房客“嚣张气焰”的迎面痛击,对房价的走向,也将产生决定性影响。同时,房地产税关乎到每个人的切身利益,必然会以稳妥为主。至于这次还会不会“只闻打雷,不见下雨”则不好说,狼可能真的要来了。

  人生4大倒霉事:炒房炒成房东,炒股炒成股东,泡妞泡成老公,练功练成自宫。各位还在想着通过炒房赚钱的人,且行且珍惜吧。

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