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​郑州彻底膨胀了,有新盘3个月要清盘

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  原创 花满楼 郑州楼市


  这几天,我跑了金水区,中原老城,高新区,经开等郑州主城,第一感受就是:

  对不起,郑州膨胀了!

  首先来看,瀚宇天悦城的开盘:


  2万的价格,清盘,100套房,300人抢,刷屏朋友圈。

  于是各种文案也就出来了:


  涨价,后悔,抢不到等字眼开始霸屏!

  不仅如此,到某一个纯新盘调研,5月左右才开盘,现在都指着它的沙盘信誓旦旦地对我说,3个月一定会清盘,这一定是梁静茹给的勇气!

  新房的蠢蠢欲动,直接导致的结果就是,买房首付至少要提高6万-10万。

  不仅如此,能买到的好房子,不止楼层没了,有的直接售罄!

  1

  那么郑州的情况到底如何?看一张房价涨跌图:


  看这张涨跌图,明显可以看出,郑州市场下跌是稳住了。

  并且有些区域的楼盘开始涨价。

  未来稳定上涨已经成为趋势,而在此背景下,有一类人群买房更加的艰难!

  那就是改善,特别是刚改,拿着高于刚需的资金,逐渐要向刚需靠拢。

  这类人群的单价覆盖是1.6万-2万,那我们就来看看目前还有哪些选择?

  首先来看,冲入这个梯队的区域管南。


  区域已经分化两个部分一个是管南3.5环以内,一个是商都片区。

  商都片区的价格在1.2万+,处在这个单价梯队的楼盘是没有的。

  3.5环以内,主要是两个楼盘:一个是富田九鼎公馆,另外一个是盛澳金尊府。

  富田九鼎公馆房价一直是区域内比较贵的,这次小阳春依旧是带头与北三环片区的楼盘相抗衡。

  目前面积段包括95-142平,均价17000,旁边有运动公园,还有规划的商业,以及地铁4号线的开通又加分了不少。

  盛澳金尊府,位置非常好。有地铁,有学校,但是开发商是个问题,后期交房宣传可能要打折扣,目前价格是1.8万左右,面积130-140平能选择的还多些。

  盛澳金尊府的工程图:


  这两个对比是非常明显的。一个是均好楼盘,一个是开发商不太好的楼盘。到最后形成的3环外,碾压3环内价格的趋势。

  能不能买?还是那句话,盛澳不怕开发商,富田九鼎公馆可以去北三环看看了。

  再来看,在2万徘徊的北三环。


  北三环容积率比较高,区域内的楼盘,距离突破2万就差临门一脚。

  但是区域内楼盘价差也是比较大的。有溢价加持的楼盘相对比较坚挺。比如:

  瀚宇天悦城,美盛教育港湾,保利海德公园,还有和昌优地,融创中原大观,国泰观邸悦峰。这些基本在1.8万-2万徘徊。

  虽然有些不属于一个行政区域然而同一个片区内,华瑞紫金嘉苑,明天香槟花园,丰乐奥体公馆等价格在1.6万左右,有两千多的价差。

  在这里,一分价格一分货体现得淋漓尽致。

  在这里,北三环片区直接把刚改的需求变成刚需。

  目前这里值得关注的项目就是保利海德公园,华瑞紫金嘉苑,美盛教育港湾。

  而待入市的项目就是万科老鸦陈,也就是万科翠湾中城,或许会给改善一个机会。

  这个楼盘预计6月份开盘,产品面积段是98-143平,虽然规划有学校,但是未确定,目前这一期只能上周边学校。不着急不妨等等看。

  2

  第三,还在纹丝不动的滨河。

  每次去滨河,每次都有新感觉。在郑州的新区中,滨河的城市界面是改变最大的。由于城改的集中安置,这里的地块网格状是最清晰的。

  不过在这里,我见到了所有新区该有的模样,路宽,楼盘建设比较多,唯一就是人少,没有什么生活氛围。

  滨河的城市界面:


  滨河规划图:


  从这张图中,我们可以看到,滨河的发展已经进入2.0时代,即将迈入3.0。

  滨河北部以康桥悦城为代表的区域也就是经南八路以北,相对比较成熟。几乎没有新房在售。

  目前只要集中在经南八路与经南十五路之间的区域,但是在这之间的地块大部分已经名花有主,现在滨河在售的楼盘也主要分布在这个区域。也是分为两类:

  亚新海棠公馆,高层精装以及洋房毛坯价格在2.5万,少量房源在售;绿城明月滨河1.9万;

  金地滨河风华,中交滨河春晓,华发峰景湾等精装1.7万。

  青风公园,大面积在售123-159平,毛坯1.5万,精装1.8万,有特价1.4万;

  基本均价在1.6万以上。

  目前地块比较多的就是蝶湖附近的,以及滨河南部片区。滨河南边大多是厂区,居住舒适度不好。

  蝶湖未来规划是按照北龙湖打造,比较高端,置业顾问都在说这里是北龙湖第二板块。

  片区内楼盘选择是要沿着地铁3号线购买,然后均价尽量不要超过1.5万。

  超过1.7万,就要考虑是否要去北三环。

  第四,基本无房可买的中原老城。

  2020年真的算是中原老城改善的元年,而现在这个片区又陷入了尴尬的境地。

  康桥玖玺园售罄,万科山河道一期基本无房,二期还需要等待。融创御湖宸院三期在售,但是位置比较远了,价格在1.55万。

  恒大云玺二期,也需要等待,昆仑望岳大面积在售。

  想要三环内买房,要么等待,要么就只能选择融创御湖宸院,只能将就。

  虽然在西三环内还有一个碧桂园天悦湾,但是在行政区域上属于高新区。

  这是一个新盘,规划有18层和34层的楼栋,2t4户,面积是89-143平,对外释放价格1.6万-1.7万。

  这个地块位置不错,有地铁8号线,也规划有学校。显然碧桂园也把它当作天字系列在打造。

  碧桂园天悦湾施工图:


  那个跌跌不休的郑州已经距离我们远去了,希望的种子正在发芽。

  3

  最后想说:

  冷热不均的市场,有的真涨,有的涨得没有价值,一定要学会判断,不要盲目跟风。

  挑选楼盘,一定要走出自己的区域去看看,不要高位站岗。

  超过2万,就往高铁片区去看看,这里或许可以淘到你想要的。

  今年郑州入市的新盘并不多,再加上供应量已经连续3年减少,我们的选择会更加难!

  要捡漏是难上加难!

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