楼市遭遇“急刹车”，3万一套没人买！购房陷入怪圈：感觉总在涨

如今街头巷尾大家讨论的话题中几乎都离不开买房，似乎人人都是专家，哪个城市建地铁、建机场、ZF搬迁等都是大家关注的焦点，这些地方的房子被大家一致认为最值钱的！一直以来房价的涨跌跟当地的收入水平，并没有直接的联系。

一个月均收入3千的县城，房价一样能过万；深圳月均收入9千多，房价都涨到需要你垫上六个钱包也未必够得着。统计局最新发布3月份的70城数据，可以看出，其中有62个城市的新建住宅价格较2月有不同程度的上涨，还有2个城市“不涨不跌”，仅有6个城市略有下降。

其中，深圳均价已经达到了94195元/平方米，成为了唯一单价超9万元的城市，而北京、上海两座城市的房价均已超过6万。回想起2018年，知名房地产专家董藩说过的话：不用担心会站岗，未来15年内涨两三倍也是很正常。

像深圳这样的大城市，在将来均价十万以上的房子遍地都是。在当时不少网友反对，认为这根本不可能，深圳房价在2018、19年横盘，部分区域有所下跌，正当人们认为高房价要撑不下去时，突然来了个华丽大转身快速上涨，2020年太多事出乎意料，疫情突然来袭，停工、失业等等问题缠绕着我们的生活，部分捉襟见肘的家庭暂时放弃购房者计划。

的确，很多人原本想要买房，犹豫起来了。本来希望疫情过后，国内房价全面下跌，刚需可以逢低入市购房，却没有想到，热点城市的房价不跌反涨。但这波的上涨，跟以往有着不同。随着环京、天津等地的房价大幅下跌，使得我们对未来房地产市场有了更为清晰的理解，楼市或迎“新拐点”？

1）楼市分化

比如过去有一句话说买房就像上车，买不了豪华座，买一个一等座先上车，买不了一等座，买二等座，买不了二等座，买一张普通座也行。也就是说，不管怎样你先买了能上车再说，若错过了可能下一趟车你就得掏双倍的价钱，毕竟想上车的人太多，车票也会临时加价。

但是部分的房价下跌让大家发现，我今天买不起一等座，明天票价打折了就买得起了。所以楼市调控不断升级的当下，房子的上车理论并不正确。遇到车多人少的情况，那么票价可能就要下降了。其实，买房子上车并不重要，重要的是上对车，车是不是去了一个正确的地方。

如果上错车，这个车票再便宜也不能上啊，比如说鹤岗，你会在那里买房吗？深圳房价排名第一，均价突破9万，鹤岗不负众望排在最后，房价才2000块钱，还是比较好的小区。一些拆迁安置房，3万到5万很轻易就能拿下。

一个资源枯竭型城市，没有产业和就业，没有人口聚集，房价就没有支撑，这一点在不少的小县城也是一样，为何鹤岗房价就跌得那低？这点跟人口突然的流失有很大的关系，因煤而兴也因煤而衰，以前鹤岗年轻人大都从事过煤矿工作，自从2012年后矿井陆续关闭，大量的工人只能转移到周边城市，人口迅速外流，直接导致房价断崖式的下跌。

而中西部小县城的就业、工资、产业比鹤岗强不了多少，只不过人口流失的速度没鹤岗快而已，但这也是早晚的事。当然，我们不能一棒打死，城市之间各有差异，热点城市仍会有上涨的空间。

2）投资买房收益下降，成本上升

房住不炒的持续推进，炒房客的很多购房操作受到限制，那些拥有2套房以上的，普遍都可以理解为投资。热点城市3到5年的限售，直接挡住大部分短线炒房客。比如04年的房子，现在买入，限售5年，出售时至少23年楼龄；新房买入也至少在6、7年以后才能交易，这时间成本可以把炒房的人耗死。

炒房的退出，可以让房地产市场逐步回归到正常的轨道。那么现在自住购房，反而是在一个相对更加合理的环境中进行交易，是非常合适的。但投资就要谨慎，未知的因素比较多。房地产投资收益因市场分化所导致的投资收益不同，同一区域之所以价格差异是因为开发商的配套及后期的物业管理水平差异。

3）房子需求接近饱和

现在的房子，你看到这个价格，特别是一线房子的价格还非常的坚挺，这个坚挺更多的是靠什么？靠一个长期记忆在维持，大多数人都认为“房价只涨不跌”忽视了房价下跌的城市，给许多购房者的错觉：房价总是在涨。

但是这样一个过程到底能持续多长时间，不会太久。外部环境正在发生着变化，人口越来越少了。放开二胎并未有很好的效果；房子实际拥有量已经接近饱和，央行在去年发布城市家庭资产负债报告中指出，我国户均房产达到1.5套，超过40%的家庭有二套房，超过10%的家庭有三套房。

因此，闭着炒房的时代已经过去，加上“打地鼠”般的调控，房价大幅上涨已经成为一种“艰难”，而房价稳中趋降将成为主流趋势！三四线城市就不可能炒起来，因为那些地区房子早就超饱和了，根本就没有需求，居民根本不缺房子。未来5年内房产税才是“杀手锏”，一旦推出数套房变得数套“包袱”。