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今明两年,楼市将突破“三个下限”?专家:这两类人应该做好准备

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  对于今年的楼市来说,和往年有着很大的区别。因为在今年1月1日的时候,我国也出台了两个政策,分别是“三条红线”和“限贷令”。对于三条红线来说,就是要求房企们降低自身负债率,从而达到减少金融系统性风险的几率。具体内容如下:“1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。”

  对于这三条红线来说,房企们将根据突破红线规则的数量被分为4类,如果一家房企三条红线均已突破,那么该房企在接下来的一年里,不得上涨有息负债;如果是突破两条红线,有息负债年增速不得超过5%;如果是突破一条红线,有息负债年增速不得超过10%;而如果三条红线皆没有触碰,有息负债年增速不得超过15%。这对于房企来说,也是很大的影响,如果不能降低自身负债率的话,就会被限制有息负债的增长。

  

  这就使得很多房企开始想办法回笼资金,降低自身负债。而对于房企来说,回笼资金最好的办法无疑就是卖房了。而且因为大量的房企都存在着负债率过高的问题,所以房企们之间的竞争比较激烈,因为购房需求只有这么多,如果抢不到购房需求的话,就没办法回笼资金,这就使得这些房企纷纷推出了打折促销的活动,吸引购房者们来此买房,从而达到回笼资金的目的。

  而对于“限贷令”来说,就是房地产贷款集中度管理制度,将银行分为五个档位,分档设定房地产贷款的额度。在这次规定当中,即使规模最大的银行,也只能贷给房地产行业40%的额度,而对于个人住房贷款来说,上限是32.5%。这就使得资金流入到房地产行业的“水龙头”关小了,也不会出现房企大肆扩张,不断建房的局面了。可以说在限贷令出台后,房企们已经进入到管理红利期,对于那些管理方面不行的房企来说,到最后可能会遇到资金链断裂的问题。

  对于这两个政策来说,都是在2021年1月1日正式开始实施。而且“三条红线”是从需求端来限制资金流入楼市,而“限贷令”是从供给端来限制资金流入楼市。对于这两个政策来说,出台后,无疑又是调控政策的进一步收紧,使得今年的楼市也是和往年出现了很大的差别。对此而言,今明两年,楼市可能将突破“三个下限”。

  

  部分城市的房价将突破下限

  随着城镇化的不断推进,在2020年时,我国的城镇化率已经达到了60.6%。而随着城镇化的不断发展,我国的城镇化发展方向也有了改变,对于以前来说,是农村人口不断涌入到小城市当中,而对于现在来说,是小城市人口不断涌入到大城市当中,发展城市群、都市圈。这就使得小城市的人口一直在不断流失,涌入到大城市当中。对于这点来说,相信大家都深有体会。

  因为对于现在的年轻人来说,在毕业后都会选择到大城市当中工作,很少有人会选择留在小城市当中工作。但对于小城市的房价来说,自从2015年货币化棚改出台后,这些小城市的房价就在不断地上涨,使得小城市的房价也已经达到了非常高昂的地步,使得很多本地的居民买不起当地的房子。但随着今年旧改的全面推行,货币化棚改政策也是落下了帷幕。这对于三四线小城市的房价来说,也是非常大的打击。而且这两年来,随着调控政策的不断收紧,小城市虚高的房价也是逐渐回落。这就使得现在的楼市出现了两极分化的局面,对于这些人口不断流失的小城市来说,房价也会慢慢下跌。

  

  新生人口数量会突破下限

  对于现在来说,有一些家庭还没有选择买房,但实际上对于城镇局面来说,大多数都有了自己的房子。根据央行给出的数据显示,我国城镇居民拥房率已经达到了96%,这就意味着大多数城镇居民都有了自己的房子,而且根据数据显示,城镇居民拥有两套房的占比31.0%,而拥有三套房及三套房以上的占比10.5%,户均拥房1.5套。可以说,对于现在而言,我国城镇居民,已经不缺房子居住了。

  这就导致现在选择买房的,大多数都是年轻人。而根据数据显示,近十年来,我国的新生人口数量一直在不断地下跌,在2019年时,我国的新生人口数量达到了1465万,而到了2020年时,进行户口登记的新生人口数量达到了1003.5万。可以看出,新生人口数量出现了断崖式下跌。要知道,对于房地产行业来说,长期发展看人口,如果新生人口不断减少的话,也就意味着以后的购房需求会不断减少。

  

  
人们投资房产的意向会突破下限

  大家也知道,我国调控政策这几年来一直在不断地收紧,而且对于调控政策来说,一直是按照“房住不炒”的长期定位进行调控,这就使得现在这些炒房客在房地产行业已经逐渐失去了生存空间。所以这些炒房客纷纷开始变现离场,抛售自己手中的房源。这就使得现在二手房市场的挂牌量也是急剧上涨,但大量的房子涌入到二手房市场当中,冲击了原有的二手房市场,使得现在的二手房市场处于有价无市的局面。

  这也使得很多投资的家庭,不敢轻易投资了。毕竟现在的二手房市场房源较多,使得大量的房子都很难出售,如果急于出手的话,只能选择赔本销售了。这也就导致了现在人们投资房产的意向在不断下降。

  对此而言,你有何看法呢?

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