新政后，合肥买房，刚需应该这样买！

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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提问：合叔，你好，名下有房有贷，孩子3岁，预算在400万左右，想在蜀山置业学区房，不知道选择什么位置，有什么推荐吗？

合叔：你好，蜀山的50中学区热度很高，可以看看以下学校附近的房子：1.安居苑小学（本部）+50中西校。2.安居苑小学（天鹅花园校区）+50中西校。3.西园西村+50中东校。以老旧小区为主。4.五十中新望岳校区+稻香村小学岳西路校区。学区组合虽然不算顶级配置，但兼顾地段、房龄、房企品牌的优势，学区与自住兼顾。合肥各区域性价比高的学区房，详见内部分享.

提问：合叔，你好，近期出台的新政会导致合肥房价下降吗？对买房人有什么影响？

合叔：你好，新政出台，合肥房价不会下降。原因在于影响房价的核心因素是供求关系，新政并没有改变供求失衡现状。从新房来看，滨湖等热点区域供不应求，但受限价政策影响，房价基本不变；从二手房来看，热点区域的二手房价格上涨，主要是是由于优质二手房资产稀缺。新政对购房群体的影响主要体现在投资客身上，对刚需影响不大。二手房限购限制了投资客，降低了市场流动性，打击了市场乱象，但对房价只能造成短期影响。由于限购是针对政滨高的，刚需一般只会关注瑶海、新站，首要问题是解决居住，所以说影响不大。

提问：合叔，你好，滨湖的房子越来越少，新房二手房均价上涨，新政发布，这种情况下，楼市未来会怎么走呢？

合叔：你好，新房受限价机制影响，价格基本不变，二手房分化加剧，部分价格高涨的热门区域受新政影响有降价趋势，多数区域二手房价表现平稳。在这种背景下，合肥楼市可能会出现以下情况：1.热门楼盘启动摇号，减弱投资属性。受限售条件影响，投资客可能不会选择这类房产；2.市场乱象减少。房源内定等现象减少，买房流程规范化；3.置业门槛抬升。原因在于小面积房源缺货；4.市场趋于稳定；5.短期内限购区域二手房成交量会下跌，虚高的房价会回归合理区间。

提问：合叔，你好，现在17所名校学区限购，想投资不限购学区，有什么建议呢？

合叔：你好，合肥17所名校学区房限购，但也存在一些名校没有被划入限购范围：一、包河四十八中。学区分为两档，一个是48中和青年路小学学区，另一个是48中和屯小学区，这两档学区受限购政策和滨湖外溢的影响，都会迎来利好，建议选择房龄相对较小、面积不超过60平的学区房。二、瑶海38中，置业38中学区房，建议选择38中+和平路的双本部、房龄较小、面积够大的房子。三、50中望岳。50中望岳+稻香村小学的组合，房龄小，离政务区近，品牌房企打造，既能满足学区需求，也能兼顾自住，但稻香村小学限购；50中望岳+宁溪小学的组合，配套不足，距离较远，投资价值稍逊一筹，但宁溪小学不限购。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：合叔，你好，本地人，在合肥已经套自住房，预算有200万，限购后不能再投资政滨高和一部分学区房了，请问我接下来想置业的话应该选择什么位置呢？新站值得投资吗？有什么推荐吗？

合叔：你好，合肥楼市出台新政，可以预见以下情况：1.政滨高和17所学区房降温，投资客受打压。受限购政策影响，政滨高需求会外溢至瑶海、新站，瑶海、新站迎来补涨；2.热盘首付拔高，新政对首付比例没有作出规定，首付门槛提高会进一步促进需求外溢至瑶海、新站；3.瑶海、新站热度攀升，其中新站热度更高，库存锐减。新站最值得考虑的项目是少荃湖板块，原因在于新站迎来发展机遇，将被打造成功能新区，少荃湖作为发展中心会被重点打造，规划有各类商业建设，高端优质配套在陆续入驻中，交通也逐渐完善。具体板块内买房选筹，详见内部分享。

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