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住建部信号:“拆迁户”成过去式,这两类人睡不着了

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  一直以来,拆迁被看作是发财的“象征”,只要谁说家里有几套老房,那一定是“大富大贵”的象征,说不定看似普通的人,家里有几套等着拆迁的房子呢。之前有报道称,广州一村落拆迁,一夜之间多了无数千万甚至上亿的富豪,可见拆房能得到的钱,并不是一笔小数目。

  过去十年,为加快城镇建设,全国都迎来了以棚改为主的旧城改造热潮,尤其是2015年棚改货币化安置政策推出后,房屋拆迁以现金补偿为主,很少进行实物安置。拆迁成本虽然提升了30%,但对应的老旧小区的居民的房屋补偿款也支付得多了;

  伴随着全国拆迁如火如荼进行的,还有全国如雨后春笋般拔地而起的,专囤老破小“赌拆迁”的炒房投资客——他们大量购买老城区老破小,不为居住,更不为房价上涨赚差价,唯一图的就是老房子拆迁,然后坐收巨额补偿款。

  只不过,这个“梦”在今年终究还是破碎了。在4月14日的国务院常务会议中,明确指出今年各地会计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年年底前建成的住宅区。也就是说,老旧小区在接下来并不会拆迁,更多的是通过改造来翻新,从而改善居民的居住条件。

  这个举措其实在去年的时候就有提及,现在看来,今年将会着手实施。具体的改造包括刷外墙、装电梯、改善供暖、建造停车库等等。总之,在旧改之后,很大一部分小区的基础设施和居住条件都会得到提升。这也就意味着,很多老旧小区居民梦寐以求的拆迁已经成为了过去式。

  住建部确定,未来老房子统统“这样”办

  大规模棚改停止,未来老房子将如何处置?未来老旧小区将统统实行基础类、完善类和提升类三类改造。详细点说就是城市建成区范围内建成使用20年以上,或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。

  过去二十年的“棚改”政策确实对我国的城镇化建设起到积极的作用。首先我国的城镇化率从2000年的36.22%快速发展到今天的60.6%,这期间棚改政策起到了关键的作用。其次棚改政策让城市的土地资源更加合理化配置,促进了土地的合理化利用。让城市能容纳更多的人口,让一些从农村走向城市的人有了在城市买房机会。最后“棚改”解决了老房子出现的破旧、烂房、危房问题,建立了外观更新的房子,让城市的外貌焕然一新。

  棚改拆迁会否停止,其实过去这两三年里,国家已经给出了诸多暗示。

  2018年国开行收回地方棚改拆迁的审批权限;

  2019年国家明确棚改不再一刀切,未来棚改拆迁政策将执行“因地制宜”,即房价上涨压力大、库存严重不足的城市直接停止拆迁;

  2020年10月份,住建部房价传来重要信号,2020年是棚改的“收尾之年”,而且明确在未来改造中,会避免“一拆了之”和“大拆大建”

  言外之意,未来即使棚改拆迁不立即叫停,也会逐渐压缩规模

  直白点说就是,从2021年起,棚改拆迁的总量将迎来大幅下跌,比如2018年棚改开工总量是580万套,到了2021年可能不足80万套。重点值得一提的是,很多库存不足、房价有压力的三四线城市,棚改拆迁真的会“就此停止”。

  结论就是,从国家层面释放的信号来看,从2021年起,对于那些有棚改拆迁需求的老房子,未来还会继续推行棚改拆迁政策,不过对于库存和房价都“卡死”了政策的城市,棚改拆迁真的会立即叫停。

  

  “旧改”取代“棚改”,也会让两类人失眠

  第一、大量购买老破小“博拆迁”的专业投资炒房客可能要失眠了,因为老旧小区不再拆迁,这意味着很多人的“拆迁暴富梦”将彻底破碎。从棚改规模减少的城市看,山东、安徽、河南等地的影响最大。

  第二、大量翘首以盼拆迁获得巨额补偿金置换房产的老业主要失眠了。很多已经苦等了很多年,就盼着老房子拆迁获得巨额赔付,再购买新房。住建部确定,未来老房子将全部旧改,这类人的心理落差可能更大。事实上笔者身边就有不少“拆迁梦”破碎的人已经开始失眠了:现在就低价抛售换房,还是等改造完毕后再作打算,很多人举棋不定,彻夜难眠。

  综上而言,目前国内楼市已经有从棚改时代走向旧改时代的趋势;而到了旧改时代,就不再是大地块般地整拆整建,而是针对于具体小区的精修细化管理;城市开发与管理将从大肆扩张,进入到精细化运作阶段。深远想一想,不管你买没买老破小,如果城市全面走向精细化运作,那么以后即便是买新房子,是否也应该考虑房屋周边的环境,以及这个小区未来升级的趋势呢?

  盲目买一套房就等赚钱的时代,开始画上句号了。

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