今年5月起，买房高峰时期已经过去，未来楼市将面临3个压力

　　如果从2021年上半年的楼市来看，买房的高峰时期已经过去，因为每年的3月和4月都是传统房地产销售热季，也被很多人称为“金三银四”，因此从5月份开始，上半年的销售高峰期已经过去。

　　如果从我们国家楼市发展的总体历程来看，如今买房的高峰时期也已经过去。过去十几年是房地产行业发展最兴旺的时期，是房价涨幅最大的时期，也是购房需求最大的时期。不过这样楼市已经逐渐过去，引用万科郁亮的一句话，房地产行业的“黄金时代”已经过去。

　　并且经济学家马光远曾公开表示过，如今闭眼炒房的时代已经过去，房子作为最好投资品的时代也已经过去。从马光远的观点中，我们也可以看出如今的楼市环境已经发生很大改变，从房价层面来看，过去房价大涨的趋势已经消失，虽然现在的整体房价依然有上涨趋势，但是房价涨幅已经收窄很多；从调控层面来看，自2016年提出“房住不炒”的理念以来，楼市调控的力度一直在不断加大，调控政策体系也在不断完善，在这样的调控政策下，楼市难以再现当初房价大涨的趋势。

　　其实从根本上来说，楼市发生转变的原因还是购房需求在逐渐减弱，过去房地产行业能兴旺发展的根本原因还是购房需求比较旺盛。房地产行业刚兴起的时候，人均住房面积非常低，同时居住条件也很差，人们对住房本身的需求以及改善型住房的需求量都非常大，另外城镇化的快速发展也使得城市人口急剧增加，这些刚进入城市的人也需要房子，因此房地产行业刚开始发展的时候，有大量的购房需求做支撑，自然能发展得非常兴旺，但是房地产行业的兴旺发展同样会消耗大量的购房需求，甚至有可能会出现“需求枯竭”。

　　因此从楼市发展的角度来说，如今房地产行业买房的高峰时期已经过去，并且随着楼市的发展，未来房地产行业还将会面临这3个压力。

　　第一：人口出生率下降以及人口老龄化趋势

　　目前公认影响房地产行业发展的3大因素分别为人口、土地和金融，也就是经济学家任泽平所说的那句话，房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融和土地受政策影响比较大，而人口作为房产地产行业长期的影响因素，是政策调控所不能决定的。

　　如今我国的人口形势不容乐观，首先是人口出生率逐渐下降，2016年算是我国新生人口数量的一个高峰，主要原因是2016年放开了二胎政策，不过从2017年开始，新生人口数量就在不断下滑，虽然2020年新生人口的数据还没有公布，但是根据各地方统计局发布的人口数据，2020年新生人口数量依然会延续下跌趋势。如果按照这样的发展趋势，预期2029年，我国出生人口和死亡人口将会迎来交汇，这也就意味着2029年之后，全国总人口数量开始下跌。

　　人口出生率会影响未来人口数量的发展趋势，除此之外，人口结构对于房地产行业的影响也非常大。如今我国已经开始朝着老龄化的趋势发展，随着时间的推移，老年人口的比例会越来越高。老年人基本上没有购房需求，最大的购房需求来源于青年人，因此随着老年人比例的增加，拥有购房需求的人也会降低很多，同样不利于房地产行业的发展。

　　因此不管是从人口数量的发展趋势还是从人口结构的发展趋势，房地产行业都需要面临比较大的压力。

　　第二：城镇化速率减慢，每年进入城市的农村人口减少

　　近些年来，我国城镇化的发展真的是有目共睹，1978年我国的城镇化率仅为17.92%，到了2019年我国的城镇化率已经达到60.60%，如今的城镇化率已经达到很高的水平。当然这并不意味着未来城镇化发展就会停滞，因为很多发达国家的城镇化率基本在70%，美国的城镇化率在80%以上，因此我们国家的城镇化还有一定的发展空间。

　　不过有专家预测，虽然未来我国城镇化进程仍然在继续，但是城镇化的发展的速度会减慢很多，毕竟我国城镇化已经达到非常高的水平，不可能一直维持过去那样的速度发展。

　　过去几十年城镇化飞速发展意味着有大量的农村人口进入城市，这些进入城市的农村人口同样产生很大的买房需求，因此过去几十年城镇化飞速发展是房地产行业发展一个巨大支撑。不过随着城镇化率的不断提高，城镇化的发展速度会不断降低，这就意味着从农村进入城市的人口会逐渐减少，购房需求也会因此降低很多，这非常不利于房地产行业的长期发展。

　　第三：住房拥有率以及人均住房面积非常高

　　如今住房过剩已经是公认的事实，住房过剩最直观的表现就是住房空置率很高，根据西南财经大学的调查报告，早在2017年，我国的住房空置率就已经达到21.4%，远超过国际正常水平（5%~10%）。

　　当然除了住房空置率高之外，如今住房拥有率也已经很高，根据央行公布的数据，我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，不仅如此，还有超过40%的家庭拥有两套以上住房。并且随着楼市的发展，未来住房拥有率只会越来越高，毕竟房子的产权年限很长，一个人一辈子只需要买一套房子，在住房淘汰率很低的情况下，未来住房拥有率只会越来越高。

　　另外如今我国的人均住房面积也已经达到很高的水平，根据国家统计局发布的数据，2020年我国人均住房面积已经超过40平方米，相当于一个三口之家拥有一套120平米的房子。事实上对于一个三口之家来说，100平米的房子基本上已经够住，目前人均住房面积已经达到非常高的水平。在住房拥有率越来越高同时人均住房面积越来越高的背景下，人们对于住房的需求量只会逐渐减弱。

　　结合以上3个方面的分析，未来房地产行业确实面临比较大的压力。从目前的情况来看，购房需求旺盛的时代已经过去，买房的高峰时期也已经过去，这对于刚需是非常大的利好消息，因为在购房需求逐渐减弱的情况下，房地产行业将会逐渐回归理性，同时房价也将逐渐回归合理水平。