囚徒困境：成都二手房疲软的背后是购房者和房东的焦虑与相互拉扯

囚徒困境是博弈论中非常经典的例子：囚徒困境是指两个被捕的囚徒之间的一种特殊博弈，说明为什么甚至在合作对双方都有利时，保持合作也是困难的，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护、人际关系等方面，也会频繁出现类似情况，同样，在楼市也会如此。

成都当前二手房市场就出现了这样典型的情况：二手房市场在经历一波短平快房价上涨行情后，出现疲软的情况。这与3.22新政不无关系，但也与新建商品住宅供给增加息息相关。

但成都的二手房市场价格与深圳一样，并没有因为新政受到太大的影响。深圳的整体二手房价格没有因为住房指导价而受到影响，搭配家具、增加装潢、阴阳合同等方式让房源价格依然坚挺，而房东中除了少部分急于出手的调低了价格，其余大多数房东都依然坚挺，大有一副逼空的态势。

而对购房者而言，信贷依赖者被资金充裕者所取代，对有实质需求的购房者而言，新政并没有对他们带来多大的好处，反而因为估值的降低导致首付比例上升，在短期来看，并不利好刚需购房者。

成都也是如此，尽管住房指导价没有出台，但新政还是限制了二手房的信贷条件，直接反映在楼市数据上：二手房价巍然不动，交易量略微降低（因3、4月是历年购房高峰期，绝对值还是远高于1、2月份）。而二手房市场实际发生的情况是：免5政策执行后，部分核心优质二手房反而成了抢手的香饽饽，多人追逐的情况时常发生。

房东的惜售与购房者的哄抢让这部分房源在市场上显得更加紧俏，而另一方面：地铁核心区域的老破小，由于还未充分享受中优带来的增值价值，当前依然呈现不好卖、卖不掉的情况。大成都14万的挂牌量背后是巨大的库存去化压力，再加上新建商品住宅的供给增加，无疑给本就艰难的去化之路雪上加霜。

在这一时期，购房者和房东之间出现了微妙而短暂的博弈平衡，似乎双方都在坚持。优质核心二手房源房东坚持的是：万人打新的背后是住房的焦虑，即使有剪刀差，在性价比新盘稀缺的当前你能确定买得到吗？而购房者的角度出发则认为：房价早晚会降，只要等待，就有更多的房源价格下降，与此同时我还能摇摇新盘，两不耽误。

但这样的博弈背后，看似是个人利益最大化的抉择，实则是双方拉扯后的焦虑。急于周转的房东，房价会被迫降低，这也是熬不住的笋盘会陆续上市的原因，而对购房者而言如果迟迟不能下手买房，时间带来的房价上涨隐患只会加重目前的焦虑。

房产市场正在经历去金融属性的过程，对房地产商资三道红线的严监管、对购房者经营贷款购房行为严查都会让整个二手房市场举步维艰。

建树认为当前最合理的情况是：房东适度让价，这对紧绷的二手房市场未尝不是一件好事，可这种局面并非房东和购房者利益最大化的共同选择。不过没有关系，监管的重靴会持续落地，大浪淘沙的市场上总会有先上岸的人群。

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