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小区车库淹水导致业主车辆损毁,物业公司是否应承担法律责任?

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  【基本案情】

  付青在其所居住的小区购买了地下车位,该小区《前期物业服务合同》约定:物业服务收费实行包干制,不含停车费、停车管理服务费;停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人按照车库机动车位120元/个/月的标准缴纳停车管理服务费;停车场服务内容及标准为:1、停车场共用车位和共用部位的维修养护,要求正常使用;2、停车场配套设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)的维护、管理,要求运行正常,维修养护及时;物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同,明确车辆的基本情况等内容;车位使用人对车辆有保管要求的,应当另行与物业公司签订车辆保管合同。

  

  2019年夏季,该小区所在地区连日暴雨,物业公司通知小区业主挪车,并采用沙袋围挡车库入口防止雨水灌入车库。但因部分业主家中无人或家中人员不会开车等原因致部分业主未能挪车。次日,付青所在小区地下车库因附近河流决堤被淹,致付青的车辆报废。此后物业公司采购了十几台潜污泵,对地下车库进行排水。

  付青认为物业公司有义务和责任负责小区安全及管理,未采取有效措施避免车库被淹,未及时通知其挪车,存在管理失职,造成其财产损失,要求物业公司就车辆购置税、车辆残值与保险公司已赔付款项的差额进行赔偿。

  

  【法律评析】

  1、物业公司是否按照合同约定尽到了相应的管理注意义务?

  根据《前期物业服务合同》约定,物业公司与付青之间存在物业服务合同关系,而物业公司对涉案小区相关设施设备和场地进行维修、养护、管理、维护物业管理,但不具有提供涉案停车场配套设施系统的义务。

  当险情发生时,物业公司通知了业主挪车,同时采取了用沙袋围挡车库入口防止雨水灌入车库,以及采购水泵积极排水等措施,已经完成了物业服务合同相应的义务。至于业主是否挪车、如何挪车、挪往何处应由业主自行判断,在连降暴雨的情况下,业主亦应对险情有所判断,不可将未及时挪车而被淹的责任归咎于物业公司。此外,地下车库被淹系恶劣天气导致的突发事件,一定程度上难以抗拒和避免,并不能归责于物业公司。

  

  2、物业公司与业主之间是否成立有偿保管合同关系?

  《民法典》第897条规定,保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任。

  付青认为,停车人将车辆停放于物业公司指定的停车区域,就在事实上将自身的车辆交付给实际控制人物业公司控制,物业公司也实际取得了车辆的实际控制,故在此情形下符合保管合同的构成要件,而付青也向物业公司交纳了合理的费用,故付青与物业公司之间形成事实上的保管合同关系。

  

  《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中明确约定,车位使用人对车辆有保管要求的,应当另行与物业公司签订车辆保管合同;然而物业公司收取的车位管理费系基于《前期物业服务合同》收取,系停车管理的服务费,停车场服务内容不包含车辆保管,该费用非保管费,停车管理服务费用于停车场配套的设施、设备的维修养护。因此,物业公司与付青之间不成立有偿保管合同关系。

  【裁判结果】

  经审理判决:驳回付青的诉讼请求。

  

  【结论与建议】

  一、物业公司应加强日常物业管理,在出现突发状况时,应按照合同约定及时履行管理注意义务并做好证据固定。

  当发生特大暴雨等容易引发自然灾害的时候,作为对小区担负着物业管理服务职责的物业服务公司应尽可能做到事先提前预警通知,灾害发生时采取有效手段协助业主抢险救灾和事后积极重建修复受损设施,全面尽职地履行物业服务合同约定的义务。当业主因车辆等财产发生损害而请求赔偿时,法院会重点考量物业服务公司审慎履约的程度。

  在全面履行合同义务的同时,物业公司还应做好相关证据的固定。如本案中,原告就认为物业公司并未提交相关证据证明其履行了合同义务。物业公司应做好相关通知、文件及现场照片、视频等证据的留存。

  

  二、在《前期物业服务合同》及《物业服务合同》中应就物业公司仅承担车辆管理义务进行明示,并在相关协议中予以确认。

  在小区中管理服务与保管服务虽一般均由物业公司提供,且二者表面上较为类似,但二者所涉及的法律关系及享有的权利与义务却相差极大。在《前期物业服务合同》及《物业服务合同》中如不能将二者明确区分将极大增加物业服务企业相关责任。因此,应将物业公司承担的车辆管理义务进行明示,并在相关协议中予以确认。

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