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佛山为首的次一线城市的房子矛盾问题,从韭菜的角度的分析一波

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矛盾1:土地价格与人的矛盾

土地出让金通俗的讲就是政府的卖地给开发商的收入,而土地财政依赖度是指一个城市在一年内土地出让金占一般公共预算收入的比例。

以厦门市举例,2020年一般公共预算收入是783.9亿,而土地出让金是637亿。2020年厦门市土地财政依存度为637÷783.9=81.26%。

根据格隆汇购股大数据在4月所发布的报告:《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》,该报告主要统计了44个城市的土地依赖度数据,其中有20个城市是对于土地财政的依赖度已经超过了100%,而佛山、长春、南京等大多次一线城市更是最高达到180%。


  • 市民韭菜的角度

普通公共预算收入就是我们生活中的经济活动所缴税给予政府的收入,例如我们每月所交的个人所得税、增值税、营业税、消费税等等。而土地出让金几乎是这些正常收入的1.8倍。通俗的逻辑理解来说,就是我们这些生活在次一线城市的普通人生活、工作中所产生的经济活动包括吃饭、睡觉、上班等等(生产、消费才产生税)跟土地价值相差有点大。举个例子,我们学生时代通常放学会去买小零食,会买5毛钱的辣条,2块钱可乐等等这就是学生消费生活水平,可是突然有一天有个房地产中介却打电话来要给我这小学生推销我买房。这些次一线普通民众消费在这里只是开个玩笑比喻成”小学生买零食“这个经济活动所产生的税,可实际来说从就土地财政依赖度这个数据来看,这两者根本相比不是一个”次元“的经济活动。

那么既然土地相对我们普通民众都卖这么贵,房子必然是不会便宜的。这里的”便宜“和”贵“是相对我们普通民众”小学生消费“的水平来说,并不是对比其他城市。可毕竟房地产商也不是慈善机构,他们怎么都不会高价买地回来又低价出售卖房搞慈善吧?所以从一个小市民的角度来看,房子离我们的生活真的很远。

  • 宏观的角度

分析完小市民的影响,下面是宏观角度方面。众所周知土地是有限的资源,无节制地开发总有一天会开发到没地可用。上面提到,我们生活在次一线城市的普通人的经济活动价值与卖地收入相差这么多,也就是说收入对于这高企的地价所衍生出来的房价可以说是遥不可及的。可我们实际的居民经济活动、需求价值仅仅只是”小学生买零食“,没有达到这个“买楼买房”的这个级别。为什么还要卖出这个价格呢?

按照这个逻辑,这些卖地实则就是透支土地未来的价值换取现在的收入。政府觉得未来的这城市居民可以买得起,所以他们就用”未来的价格“,现在卖给开发商,现在得到收入。投资未来的消费力、和有限的土地来得到财政收入。可”未来“人们能不能对得起这个房价楼价呢?那么又是另外一个故事了,毕竟:长远来看,我们都已经死了。

矛盾2:因为本地人买不起,所以就干脆“不让买”了
  • “我知道本地的韭菜买不起,可也别来贷款”

上一段我们提到,在这些次一线城市的本地居民的消费水平相对于楼价来说是“天壤之别”这个问题。其实当地镰刀不是不知道这其中的逻辑问题,而且还针对性地推出政策“应对”这个问题。


在3月31日,佛山住房公积金管理中心宣布调整公积金贷款政策,主要是有几个调整变化:

这篇文章最主要解读是个人住房公积金抵押贷款的额度从之前的50万元降为30万元。这个政策从2021年5月1日起执行,受委托银行受理的贷款也会按照这个新政策来执行。

个人贷款至高额度,50万降到30万,根据实际缴存的情况分为3个情况:

1.累计缴存公积金大于1年小于2年,个人贷款最多不超过20万元。

2.累计缴存公积金大于2年小于3年,个人贷款最多不超过25万元。

3.累计缴存公积金大于3年,个人贷款最多不超过30万元。

这里就有个矛盾地方,上文谈到,以当地普通人消费水平来看,这房子是“买不起”的,想买房子的途径无非是贷款,就是“公积金贷款”或者“商业贷款”,可这政策怎么还反常地降低贷款的额度?其表示出来的意思也相当明显:防范房贷的金融风险。正是因为知道大多数人买不起,而且这些大多数人还需要更高更多贷款的贷款,这样房贷的金融风险杠杆泡沫将会吹得相当可怕;所以公积金就降低了最高额度,让想买房的人给出更多的本金,降低这杠杆的风险也会大大降低。可此举只会造成更大的马太效应,给了那些“更多本金”的人更加多的购买机会渠道,而大多数的普通居民因为“买不起而更买不起”。

矛盾3:资本流入次一线城市推高地价谁能买单?
  • 一线城市的限制导致资本的转移



大多一线城市或多或少都实施了,限购、限贷、限地等政策。这一定程度上面会加速常驻于的开发商的目光转而投向次一线城市。以佛山为例,周边有深圳、广州这样的超一线城市,实际像广深已经先后实施了二手房指导价、集中供地的限制措施。在这样的限制措施下,房地产开发商是有充分的动机将资本转投去次一线城市的。这些次一线城市并没有跟进推出这些“房住不炒”的政策仿佛是在对这些资本说着“欢迎光临”!


  • 除了资本,人口会来到次一线城市吗?

在在这些限制条件下,根据深圳住建局房产信息平台预录的网签数据,深圳二手房网签896套,环比下降16.5%。在深圳的二手房指导价实施后,二手房的交易市场确实就持续低走。可见这些限制措施无论是对于买家还是卖房方来说都是一个相当大的影响。上面我们提到因为限制措施资本愿意转移到次一线城市的,人口愿意转移到次一线城市吗?


在经济学中有一词叫“生产要素”,指所有用于生产商品或提供服务的资源。通俗理解来说就是经济发展的要素。传统古典经济学中的观点是,经济发展是3要素分别是:“土地/资源、劳动力、资本”,可在在不同学派中有所分歧,例如,奥地利经济学派认为是要有主要因素是“土地/资源、劳动力、资本”与其它因素“企业家管理才能”结合的,决定到产出商品与服务的是企业家能力,但其它经济学家认为“管理才能”并不存在,只是劳动或人力资本中的一类,不应被分开;马克思学派则认为,主要生产因素是劳动力,其中劳动力包括了“管理能力”,因为它生产资本与运用自然馈赠。但这里并不是学术讨论创新或者管理能力,而是我们发现这些无论什么派别,都同时认为“土地/资源、劳动力、资本”是经济发展的关键,没有什么派别的异议,所以这里只针对这三点讲讲具体这些次一线城市是否能够经济发展起来。

有人会说这经济学派的经济发展跟我们有什么关系呢?其实是有的,也就是可以预见这个城市的房价会不会涨的“基本盘”,举个例子:当经济景气,人人都有钱人人都买得起房,不断想换大房子时后房子的需求自然会变多房价自然增长,而不景气时谁又会想买房呢?

土地或自然资源 - 在第一段中我们提到过,这些次一线城市在透支土地开发,有多少是用于房地产开发?又有多少是用于生产的?如果这些透支的土地是用于投入生产,而不是单纯只是房地产开发,的的确确给予了企业相应生产空间,是有助于经济发展的。

资本(资金) - 在第二段中我们也提到过,一线城市的资本确实有流向次一线城市的动机,但是大多都是房地产。用于经济开发其他行业的资本究竟会不会流入次一线城市造更多的就业机会给到经济发展呢?这就看具体城市具体政策分析了,如果企业搬到次一线城市能够减少生产成本那么一些生产企业是会转移。但无论如何企业都是要开门做生意,消费力无可厚非确实都在集中在头部的一线城市,所以大多数我们看到的服务业可能都不太愿意转移。

劳动力 - 也就是人们的生产活动是否愿意流入次一线城市呢?这里讨论只是普通居民,这些普通人在深圳、广州之类等一线城市会转移到次一线城市吗?


这是大家广为熟悉的马斯洛需求层次表,人需要满足需求的重要性,现在假想我们是一个深漂、广漂之类的打工仔,我们推理一下会因为哪种需求而买房转而去次一线呢?

首先是生理需求,作为一个打工仔的基本生理需求,买房子对于衣食住行这个需求肯定不是必须的,因为租房就能低成本地满足生理需求,毕竟这是活着的基本需求,而不是买房。

其次是安全需求,包括了安全、事业等,如果是事业在于一线城市发展当中的打工仔,也是为了事业考虑选择继续留在一线城市继续租房,而不会流入次一线城市。难道一个正在满足自己事业发展的打工仔,会为了买房而放弃在一线城市的薪水,转移到次一线城市吗?在第一段我们也提到过,次一线城市的经济水平只是“小学生买零食”的级别。

再其实是社交需求,在早些年间,坊间流传着很多“丈母娘”说没有房子不让结婚的都市传说。那么到了这里也就破案了,为了结婚而买房的。而次一线城市就是给这些在一线城市打拼多年,事业稍微有所成就,也有结婚买房的需求,苦于一线城市房价太高,所以就到了次一线城市买房的人。

矛盾4:“我明明是一只鸭子,却在帮着想全聚德的卖点”

到了这里,我想和大家探讨一个逻辑问题,结婚买房子究竟是不是必须的呢?“丈母娘”这个传说真的自身的需求吗?

有人说买房子是为了下一代孩子的教育,但住建部已经立法明确“租售同权”,也就是说租房一样保证孩子的教育权利,而且对比教育资源,明显是在一线城市更加具备优势的。

有的人说是为了社交、家庭、情感因素需要买房,但是据我了解我们年轻这一代人,东借西筹掏空了家里至少男女双方其中一家父母和自己的两代人钱包凑来够首付,再贷款20年30年,这样东借西筹的生活是真的是家庭、情感因素吗,这样家庭会幸福吗?

最多有人说买房为了自住,自住为什么要买房而不租房呢?这里给大家再讲一个租售比的概念,以在表格是《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》,其中广州的租售比是1:567,这是什么意思?意思是我房子房租与房价之比,租客租房并且连续租567个月就等于一栋楼的房价。567个月等于47.25年,就是说租房47.25年等于买一个买一个的房子。按照通常情况,大学毕业22、23岁,如果退休不延迟的话60岁退休,一共工作37年左右。工作的37年全部只租房不买房,我还可以省出10.25年的房租,这里假设在一线城市房租每个月5000左右(甚至有的区域更加便宜,能省出更多),这样相比从工作到退休还能多得60万的存款。自住来说60万退休回到老家可能已经能买得到更好的房子,而不是在一线城市或者次一线城市的郊区房。退一步再说,在现今房住不炒的政策监管下,在未来的10年20年后,房价更应该降下来。当然这里只是纯粹的经济上划不划算的假设,抛开对于城市的感情因素、社会社交因素等等,可这里对于自住的人,建议更应该有租售比这个概念,究竟是租房划算还是买房划算。可以自己计算下还有多少年退休,还需支付多少年房租或者等到退休年龄还是再供房10年、20年?


  • 最后总结一下

在北上广深漂“鸭子、韭菜”的在一线城市不辞劳苦地存钱打工,但是还是买不起一线城市的房。而在一线城市的价值被榨干之后,次一线城市不断推出政策在欢迎一线城市的劳动力光临。

镰刀们好像有一个奇怪的逻辑,镰刀们好像在觉得“鸭子”一定要是得买房,就是在一线城市的“全聚德”在赚了劳动价值之后,次一线城市的“全聚德”早已磨刀霍霍等着这些“鸭子/韭菜”伸脖子。以上只是本韭菜的个人观点,这些镰刀的如意算盘能够打得啪啪响,事情的发展会如何?我们拭目以待吧。


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