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顺义,今年刚需最后的机会?

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5月8日,北京将集中出让29宗宅地,分布于12个区,起拍价就高达1035.81亿,其中不乏海淀树村、朝阳王四营等几大热门。

而此次不管土地收入还是话题度,顺义的贡献值都是,零

其实过去几年,顺义存在感都不强,给购房者普遍的印象是,有网红户型,没有成交热盘。

但感觉是会骗人的,顺义楼市到底怎么样,还是要看真金白银的销量。

01

顺义:有过高光,也掉过队

确切的说,在限竞房时代,顺义曾经掉过队

早年间以中央别墅区而闻名的顺义楼市,区域标签是高端、大户型、别墅。转换到限竞房赛道,顺义受聚焦程度,对比近两年的丰台、大兴等区域相当“不惹眼”。

具体表现有:

①限竞房整体去化率仅39%,14个区域里顺义为倒数第四名(东西城没有限竞房成交);

②限竞房成交均价逐年下跌,一次降不到位,那就再降一次。

上一次顺义吸引全城目光,还是金茂北京国际社区。但150万起住北京,低总价低门槛才是其主要竞争力,区域属性并不强。

另一方面,买房不积极,买地也不积极。

2020全年北京平均土地溢价率是18.8%,但顺义只有5%。像8月成交的顺义仁和三宗地,打了67折重新上架之后,才卖出去。

不仅楼市,顺义在全北京16区中,存在感也不强。

偌大一个顺义,至今只有1条地铁15号线,直接导致11个限竞房,就没有一个正经临铁房。刚需购房者普遍存在的交通顾虑,一直没得到解决。

房山线都先有燕房线,后有北延线了。密度虽也没变,至少线路更长,可达性就更高。

02

截流,朝阳先请

重新聚焦在楼市,顺义为什么在限竞房市场掉队?底层逻辑,还是在于供应。

同样的价格段,朝阳没卖完,顺义别开张。

顺义除了本地购房人群,主要依靠朝阳外溢。限竞房时代,朝阳有房,顺义自然难卖。同样首付200万,买房人普遍首选朝阳。

这种截流作用,正如石景山之于门头沟,丰台之于房山。对买房人来讲,可以城六区,又何必郊区县。

共有产权房的大量供应,还拉了一把顺义的后腿,分流了部分刚需购房者。

光博裕雅苑、蓝境佳园、金港嘉园、雅筑佳苑、水映兰庭5个共有产权房,就提供了7000多套房源,相当于顺义2020年新房网签总量(3996套)的1.75倍。

好在朝阳区域截流效应正在弱化。不仅限竞房房源所剩不多,购房门槛也上升了不少。

目前仅有华樾国际在售,也只剩30余套房源,总价920万/套起,产品为126㎡楼王产品,以及少量89㎡及上下跃层。

被戏称为“华樾国际二期”的东坝地块,是目前朝阳最后一个尚未入市限竞房。不仅限均价比华樾国际每平贵了1578元,套内7090的设定,让产品面积也上了一个台阶。两相作用下,总价直线上升。

再看未来供应,朝阳新房销售指导价也是6.5万/平起步。

此时再回头看,顺义去年整体43574元/平的成交均价,是不是开始觉得有点儿香了?

03

起风了吗?

所以是顺义楼市的机会来了吗?

三年前,限竞房时代,关键词是五环-六环,均价5万,首付200万,顺义多数限竞房也是如此。

同样的价格段内,购房者先买走的是,要么环线更好,比如国风长安,橡树澜湾;要么临铁优势,比如江山风华,招商雍合府;要么政策加持,比如亦庄和未来科学城。

顺义本身地段受限,限竞房项目楼面价偏高,售价上也没法像房山一样打骨折,走价格战路线。

三年后的今天,商品房全面回归,六环房价变6万,我们说,北京,没有500万的新房。

顺义的优势,有了。

从价格看,顺义去年成交均价4万+,新入市项目价格甚至更友好,这在整个北京都少见。除顺义外,北京4万档新房基本都在六环外的大兴、房山、怀密延平。

跟这些片区比,顺义有望京辐射、地铁15号线、空港产业、国际教育资源加持,楼市基本面并不差。

关键,顺义,有房,还有的是房

11个限竞房,库存量还有约7000套。

光2020-2021年一季度,顺义就拍出8宗住宅用地,都是不限价商品房地块。截至目前,已入市房源近6000套,主要分布在马坡、仁和板块。

风,已经吹起来了。

04

今年,顺义会火吗?

火不火,成交数据最直观。

2020顺义新房成交3996套,同比上涨136%,涨幅领先全北京;截至4月25日,2021新房网签已达1241套,明显在升温。

其次,操盘手们对市场最敏感。各路房企进驻顺义,本身就是对区域的认可。

但在距离约10公里的范围内,7个纯新盘先后入市。谁能借着“风口”,先飞起来,就是对操盘手的考验了。

价格下探。价格低,才能跑得快。


以仁和镇片区为例,4万/平的区域售价,龙湖·云河砚在首次开盘推广中打出3.58万起的优惠价格。

产品上探。同样为容积率1.6的低密社区,路劲御和府、龙湖·云河砚与公园都会三个项目,户型各有亮点。

  • 路劲御和府产品会有一定赠送面积,整体得房率约为80%至90%;

  • 龙湖·云河砚为大面积偏改善产品,除了“五面宽”叠墅的亮点外,90平三居也做到南北通透+三面宽;

  • 公园都会户型均格局方正,且都做到了南向阳台及飘窗设计,89平三居还创新实现了南北双台。

超万套房源集中供应,对于购房者来说,有更多选择空间。另一方面,小片区的集中供应,还推动了区域城市界面的完善。

比如,买房人最关心的商业、教育资源。仁和板块公园都会就配建有公园,商业,包含幼儿园、小学、初中的12年一站式教育资源等等一系列配套。

我们一直说,买房就是买预期。换句话来说,这房子买的值不值,要拉长时间线来看,才能算好经济账。

互动时刻:

对于顺义楼市你怎么看?你准备在顺义买房吗?欢迎文末留言讨论。

责任编辑:袁倩_NBJ9605

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