前几天的广州楼市,经历了一场突如其来的“暴风雨”。
新政公布后,售楼部不打烊、销售中介连夜加班、买家排队买房、网签系统直接被挤到崩溃······一幕又一幕魔幻的场景在广州楼市上演。
网签系统崩溃,购房者一夜无眠! #广州限购 #楼市新政 #视频号:广州PLUS 点击视频右下角播放键,观看完整视频。 记得双击屏幕,给我点个赞!
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风卷残云,留下一地鸡毛。
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刚需现在该买房吗?
面对广州接连不断的楼市调控,我们收到最多的问题就是:刚需现在应该买房吗?
我的建议是:即使接下来很大可能横盘,刚需也越早上车越好。
看到这里,估计已经有人开始着急了。
让刚需尽早上车的原因之一,是因为刚需对政策的“抵抗力”往往更弱。
不久前,PLUS的VIP群里就聊起过这么一个话题:现在对调控最紧张的是哪个群体?
在刚需、炒房客、二手业主、申请预售证的开发商四个选项中,大部分人选了刚需。
目前广州的调控政策,主要是针对投资客,想把这部分“水分“挤出去,但刚需在面对新政时,“无力感”却会比投资客更强一些。
用网友的话来说,就是已经有房的人办法多、路子也广,面对调控自然有相应的对策,贷不到款找朋友借也可以。
但是对于刚需来说,就不一样了。
如果把调控收紧比喻为一场淘汰赛,那些购房资格卡在边缘、资金能力弱的刚需,很大可能就是首批“被淘汰者”。
就拿新政的内容逐个来分析。广州接连两次公布的新政,主要是作了以下四个调整:
1、一手房限价
2、人才客限售趋严,限售3年
3、人才客限购趋严,购房所需社保半年变一年,且不能补缴
4、二手房交易,免征增值税从2年变5年,即未满5年需缴纳5.3%的增值税
例如第一点,之前我们分析过限价会有两个走向:摇号或双合同。前者利好刚需,但是摇号中签难,如果要等的话,风险会有点高;而双合同的话,首付款大幅提高,对刚需的打击是非常大的。
第二点,广州原本就限售2年,对刚需、投资客影响都不算太大。
第三点,加强对通过人才新政购房的限制,主要受影响区域在黄埔和南沙两大片区,投资客占比较高,但也有部分刚需客无法满足入户要求,可以说是无差别攻击。
第四点,对刚需打击较大。增值税按规定是卖家缴纳的,但市场的潜规则是,税费往往会转移到买家身上。一套300万的房子,光是增值税就要超过15万,对于资金充足的投资客来说,问题不会太大,但对于首付都要凑的刚需来说,是一笔比较大的支出了。
此外,随着房贷政策收紧,二手业主为了尽快回笼资金,也会优先选择全款或七成买家,刚需买房会更加难。
接下来,广州楼市政策不排除有进一步收紧的可能,面对新一轮的限购、限贷、限价、限售政策,刚需是否能够扛得住?
现在的情况,就像是在暴风雨之中,一群没带伞的人飞快跑向远处的出租车,不上车担心会被暴雨淋透、后面也不一定能遇到好车,上车吧又担心自己遇上了一辆黑车。
风险总归无法避免,但选择风险小的,总归没错。
为什么说现在上车,对刚需来说,风险更小?
这就涉及到第二个原因:刚需群体受周期波动影响更小。
在买入、卖出整个过程中,刚需的战线会拉得更长,这就意味着刚需受到楼市周期波动影响会更小。
按照广州楼市周期,一般持有5年以上,就能够迎来下一轮上涨期,而刚需首套房的持有年限,往往会比这个更长一些。
也就是说,你在横盘中亏的钱,能够通过下一轮上涨周期的收益补回来。
而且,广州的横盘,并不是传统意义上的横盘。之前我们分析过,广州楼市调控的基调是“求稳”,即使横盘也不会大幅度下跌,而是会缓慢上涨,尤其是中心区域。
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对刚需购房的建议
当然,刚需也不能闭着眼买。
目前手上已经持有稳定房票(广州户口)、持有充足资金的刚需,不妨再耐心等几个月。因为对于这部分刚需而言,不管是限购、限贷、限价还是限售趋严,影响都不会太大。
此外,还有几点建议:
1、买二手房可以重点留意天河、黄埔、海珠、南沙等区域,因为这些区域的二手房,受新政影响较大,接下来将会迎来成交量下跌、二手房房价回调阶段。
2、天河、黄埔热门新房摇号的话,可以等,但是不要抱有太大希望,同时做好两手准备。因为这两大区域新房摇号,竞争力度会非常大,毕竟大家都等着抢呢。
3、中心区购房,是跑赢大市的不二法则,尤其是在横盘期。即使选择外围区域,也要选择更近市区、有产业规划、有地铁、名校等硬指标的片区和楼盘,不然就等回调再买。
4、刚需避免在调控遭到损失,最好的办法其实是:有备无患。
为什么这么说?楼市调控收紧,主要的目的在于抑制楼市过热,重点针对的往往是投资客,只不过很多刚需购房者并没有充足的准备,且面对政策的应变力没有那么强,所以往往会被政策误伤。
比如说,因人才政策收紧失去购房资格。再比如说,前段时间,广州各大行贷款收紧,导致银行对购房者的首付款来源查得非常严格,对流水的要求也开始提高。很多购房者往往由于买房买得匆忙,来不及整理账面,所以卡在了贷款上。
这时候,提前准备的重要性,就体现出来了。
不着急买房的,可以在下一轮上涨周期前做好充足的准备,不只是资金上,更是购房资格、楼市政策、广州房价体系方面等知识储备。
等到调控来临的时候,才有足够的资本,应对各类调控政策,及时调整策略。
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