成都楼市调控，要“尽早买房”还是“趁早卖房”？

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：房神你好！看了你的回答觉得很中肯，想问下如今各大城市不断地调控政策，在现在的楼市大环境下，成都房价会降温吗？房子还能买吗？楼市到底有没有风险？最大的风险是什么？

回答：未来有些板块还是有上涨的，但是这种上涨肯定不是普遍的，是相对分化的，区域的分化、甚至细到楼盘的分化。

比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度也不大。

我们买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。未来分化越来越严重，手里的劣质资产，可以尽早置换掉。

现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。

买房真正的风险就是低现金流。

对于专业的投资者，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。

再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，照样是瞬间崩盘。

高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。

买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。

房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。

提问：房神你好！为了提问加入了星球，首次提问劳烦回复了非常感谢。本人在成都2018年投了一套300平米的写字楼，单价1.5万，全款后抵押贷300万，利率7.05，每个月还款，利息每个月减64元，目前每月还贷款2.5万，写字楼已出租每个月收益五万多。后来本人带小孩在家全职，去年又因疫情的影响导致写字楼出租不好。老公工作效益也下滑，所以家里现在现金不大，大部分开支都靠写字楼的租金，去年老家装修房子从便宜借款了60万，每个月支付利息。现在比较纠结，是变卖这套写字楼还是再想办法出租？我想了解未来成都的写字楼走势，如果不能正常出租的情况下升值空间还有吗？还是选择合适的机会出手呢？

回答：你好，成都写字楼的涨幅确实一直都很悲剧，写字楼都是图个租金高，至于要不要更换住宅，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了，也就是说这些租金对你来说是否非常重要？如果你家收入高，我觉得完全可以换成住宅，要是指着这些租金分担，那就只能留着了，租售比在5%以上，也不算亏。 成都好多写字楼的价格还停留在四五年前后，现在也不太好出手，能租就尽量先租吧。 另外你的抵押利率太高了，其实可以换个低利率的抵押产品。

提问：房神你好，之前看到你的建议，准备买建发央玺，结果一期熔断了，感觉刚需还很多，我本身很想在锦江区这个区域买房，普通资格，现在纠结是继续等建发央玺二期三期，还是看看新开的滨江越城，现在普通买房太难了！

回答：滨江不建议，地段不佳的伪豪宅，有这样的预算，还不如买二手房都不要买滨江，更何况其公司最近有债务新闻，可以搜一搜。另外建发这个猫腻比较多，建议还可以继续看看当期预售下的后续剩余房源，或者后面的批次，还是有机会的。

提问：新人首问，房神你好！目前我在成都有三套房，都在高新西（两套全款在万景峰，马上10年房龄；一套贷款在龙湖时代天街，还在限售期，租金和房价比较高），在昆明市政府南站附近有套贷款房，也在限售期。我是高新西社保和户口，成都三套房都在我个人名下。我家人有办法有高新南普通资格（名下无房有贷款记录）。现在想优化下资产，有这些想法：

1.卖一套万景峰顶跃（175w左右），在高新南或一环内换套300w左右的二手。高新南目前二手房价格居高不下，又还没出指导价，不知道这个时候卖又买二手置换是否合适？又听说二手贷款难，担心尾款拖至半年后都收不到，置换期长了南边价格更高了。

2.卖掉两套万景峰300w左右，换套核心地段品质面积更大的二手房，留一套龙湖的自住。两套换一套会不会风险更高？如果换的话推荐高新南还是其他区域呢（希望是成熟区域可以直接出租的，觉得空置浪费）

3.因为楼龄的关系，卖一套万景峰置换其他更好区域地段房（设想1），再卖一套万景峰的在高新西置换一套楼龄更新更有品质的自住改善（卖了两套后本人有二套房资格），龙湖的出租（小孩在用学位近些年不卖）。

4.昆明的后年可以交易，不知道那边房产是否可长期持有？（当时因没成都资格也因为喜欢那边气候打算养老买的三房，80后）

以上方案有点纠结，也有点把握不了什么时候该行动，请房神指教。谢谢！

回答：你好！卖一套万景峰，然后换高新300万左右的二手房。其实也是比较有可选项的，比如新川的中德英伦联邦系列，广都附近的龙湖九里晴川、金地天府城（偏刚需）等。

卖两套也可以，首付可以达到300万，那么高新的可选项可以进入金融城、大源等核心板块（以你预算为准）。

两个方案来说呢，第一个保守而且稳重，第二个激进，但是寻求一步到位，利益更大化。

当然你说的方案三，万景峰卖一套再在本地买一套改善的，在我看来比较折腾，没有必要。要么就留着第二套，要么就全部卖掉去高新南。

至于昆明，我们研究不多，如果是比较核心的地段，比如湖景房，产品力强的话，倒也可以留着养老和增值。

整体来看，现在卖，然后等指导价威力出来后，再买，这个周期是比较合理的，应该着重操练起来。

提问：房神你好！请问，五矿西棠旁边新开的泡小直属校区这个学区好吗，五矿可以入手吗，主要是想买好的学区房！

回答：你好！名校一般分为直属>托管>挂牌。

所谓“直属分校”，就是这个学校的所有教育资源和总校共享，其中包括老师、教学课程等。所有这种也是最稀缺的、也是最优的合作方式

所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校师资方撤走；

而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。

五矿旁的泡小红碾校区在青阳新城表现还是很好的学校了，加上附近的石室中学红碾校区都是成都不错的。但五矿这个单价在这区域必然是偏高的，作为投资至少得持有七八年才能体现价值。以学区为主需长持可以买入的。既然是直属的，必然也不会以后起点还是很高的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。